政府支持落實新規劃工具，提高重建項目的商業可行性和吸引私人發展商參與，促進市區更新。 這些工具亦適用於私人發展的重建項目，而在適當情況下亦可推展至其他舊區。 黃偉綸在文中表示，研究提出多項新規劃工作，例如地積比率轉移、街道整合、住用及非住用地積比互換等。 他指政府支持落實新規劃工作，提高重建項目的商業可行性和吸引私人發展商參與，促進市區更新。 這些工作亦適用於私人發展的重建項目，而在適當情況下亦可推展至其他舊區。
身兼市建局非執行董事的立法會議員鄭泳舜表示，政府採納「正」方案，即有望會增加居民居住的人均面積，亦會以首置提供資助房屋單位。 他希望政府和市建局詳細交代興建資助房屋與私人樓宇細節，比如會否有出租公屋供應等。 油旺研究2025 市建局留意到油旺區部份樓宇剩餘地積比率偏低；但亦有部份樓宇仍有剩餘地積比，但因地盤面積所限難以重建爲獨立發展項目，令剩餘地積比未能充分運用。
油旺研究: 研究結果
為更新舊區展開地區研究、制定發展大綱藍圖，只是解決舊區老化的第一步，但亦是重要的一步。 油旺研究 然而，改善舊區的居住環境和整體面貌，並非只屬市建局的工作或單靠市建局的資源去承擔。 此外，政府在2018年宣佈落實深水埗設計及時裝基地項目，預留市建局通州街／桂林街「需求主導」發展項目五層面積共約3,600平方米的商業樓面給項目營運，以培育青年設計師、時裝設計師和初創企業，同時帶動地區經濟發展。
隨後，亦會邀請相關政府部門及團體參與聚焦小組會議或工作坊討論，瞭解他們對更新深水埗舊區的規劃機遇和挑戰的見解。 因此，今次研究我們擬議採用以多元化的收集意見方式，讓當區持份者一同參與。 油旺研究 納入基線研究的地區意見調查工作，包括以問卷形式，收集研究範圍內、樓宇樓齡達30歲或以上的業主，他們對單位內部、樓宇結構及附近居住環境的意見。 研究範圍內約有1,800多幢私人樓宇，當中樓齡超過50年的樓宇佔比例高達近70%。 除私人樓宇外，研究範圍內亦有公務員合作社的樓宇，主要集中在順寧道及保安道一帶。 我們會透過今次地區研究，向合作社社員收集他們對樓宇狀況的意見，以及瞭解他們對改善居住環境及合作社未來發展的意願，期望能從中找到合適方案，釋放這些土地的發展潛力。
油旺研究: 油尖旺目前市區狀況
韋總監說，市建局會將合適的項目納入市建局未來五年的業務綱領內，盡快開展一些起動項目，並率先試用建議的新規劃工具，為私人主導的重建項目應用新規劃工具提供經驗參考。 根據郭裴《粵大記》記載，油尖旺區的尖沙咀早於明朝已有人聚居，不過，旺角地區直到19世紀之前仍頗為荒蕪，只有數條村落。 清代嘉慶二十四年刊行的《新安縣誌》，標有芒角（即今天旺角），尖沙咀村而還沒有油麻地的名字，估計油蔴地是在香港被英國管治後，才開始興旺。 1840年鴉片戰爭期間，大清帝國軍隊曾派重兵駐守，並與英軍多次交戰。
- 建基於「規劃主導」的經驗和成效，市建局團隊希望更進一步，為類似油麻地、旺角、深水埗等傳統舊區，制訂更全面而具長遠發展的更新藍圖，除整體改善舊區已建設環境、改善市民生活之餘，更可讓更新後的市區能持續發展。
- 不過，這些「送出地盤」的建築樓面面積最終可否轉至給「接收地盤」，將視乎向城規會提交的規劃申請。
- 油旺研究亦將兩區分為五個「市區更新潛力地區」，例如旺角東及西會成為「動力商貿區」、油麻地 會成為「歷史文化生活區」，而五個潛力地區下再設五個發展節點，即日後區內重點發展的所在位置，均位處策略性位置，交通便利，與港鐵站的距離屬可步行範圍內。
- 身兼市建局非執行董事的立法會議員鄭泳舜表示，政府採納「正」方案，即有望會增加居民居住的人均面積，亦會以首置提供資助房屋單位。
- 當「正」方案推展成熟，而社會在財政及土地資源上有較充裕儲備時，便可有序推動「零」方案，以至作為終站的「負」方案，減少可建樓面面積，以較低發展和人口密度推動地區更新，達至《2030＋》提升集約高密度城市（compact high-density city）宜居度的策略目標。
- 該處亦可發展為高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途，重建規劃與觀塘裕民坊相若。
油旺研究亦提議屋宇署提供額外樓面面積或建築物總樓面面積寬免，以提供誘因鼓勵實現有利市區規劃的特定目標。 這些目標可包括提供高於政府規定的額外休憩用地，地盤整合及改善整體環境和提高連接性的良好設計，如行人通道、地下廣場、空中花園和柱廊設計等。 研究還特別提到，油旺地區內只有一小部分公營房屋，市建局可在重建期間整合街區發展範圍內尋找合適的地盤，以「港人首次置業」的形式興建資助房屋，選址均有便利的公共交通，並鄰近政府、機構或社區用途設施，惟實際供應量將按資源情況、技術可行性和政府政策而定。 為此，顧問團隊會進行包括「地區文化及特色街道」、「時裝行業」以及「主教山周邊地區」三個專題研究，從規劃層面，探討彰顯深水埗區原有的地區特色和文化，期望得出合適的方案並融合於更新發展的概念藍圖內，為舊區更新注入新元素和活力。 深水埗舊區屬香港早年發展的區域，在20世紀初，區內的道路皆以網格式規劃，既長且直的道路便利當時的交通運輸。 然而，隨着香港經濟發展，人口急劇增加，區內土地被多條縱橫交錯的街道劃分為多個細小的長方形地塊，導致地塊零碎，道路佔地比例偏高，侷限了可用作發展房屋、休憩用地、公共設施等的土地，未能提供土地解決居住密度過高及社區及公共設施不足等問題，影響區內市民的生活質素。
油旺研究: 地積比轉移
其中「正」方案，即是重點促進經濟增長，在基礎設施和規劃容量的限制之下，增加一億方呎的住宅及非住宅樓面。 市建局正式完成油麻地及旺角地區研究，研究範圍內的三千三百五十幢現有樓宇中，約六成五的樓齡超過五十年。 油旺研究2025 其中四成七的樓宇狀況為「欠佳」、「失修」和「明顯失修」；三成七為「三無」大廈。 至二○四七年，約八成的樓宇樓齡將超過七十年，預計新建住宅單位的數量將遠遠落後於現有樓宇的大規模老化。 在過去二十年，當局只簽發了五十三份入夥紙，剩餘建築樓面面積只有約為百分之七，分散在研究範圍內較小的地塊，超過八百幢樓宇無重建潛力或其重建潛力為負數。
油旺研究: 荃灣深水埗規劃研究冀兩年內完成
事實上，上述地區研究所需的資料，部分已涵蓋在政府每五年及十年進行的中期人口統計和人口普查中。 然而，基於保障個人私隱原則，涉及個別市民居住狀況的相關資料未能完全公佈，市建局要待開展項目當天進行人口凍結調查時才能掌握，這是我們為舊區進行更新規劃的一個難題。 建基於「規劃主導」的經驗和成效，市建局團隊希望更進一步，為類似油麻地、旺角、深水埗等傳統舊區，制訂更全面而具長遠發展的更新藍圖，除整體改善舊區已建設環境、改善市民生活之餘，更可讓更新後的市區能持續發展。 韋志成提及，在今次的油旺研究中，已檢視透過地積比轉移，可將區內一些未有用盡地積比、並位處於較難大規模重建的建築物，將其「剩餘」地積比取出，轉移予有重建潛力的地盤，令後者可建樓面積提升，增加重建效益。 當措施實施後，「送出地盤」將被降低規劃價值，研究建議改建為公共休憩空間、保育舊建築等。
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當政府繼續開拓土地為舊區更新提供土地資源時，各界亦做好樓宇的預防性保養、延長樓宇壽命，在土地和財政已具相當儲備時，社會便有條件按「零」或「負」方案進行市區更新，逐步降低發展密度和人口，實現《2030＋》規劃願景，令香港成為可持續發展的宜居城市。 油旺研究2025 其中，市建局建議將現時位於花墟徑的水渠改建為水道，供市民消閒康樂之用，並興建大型水道公園、改建界限街遊樂場及於界限街興建新的政府綜合大樓。 油旺研究 局方亦擬在旺角東的門戶位置建立一個綜合性混合發展，並在該項目入口處，面對亞皆老街位置興建一個大型露天廣場。
油旺研究: 市區更新大綱發展概念藍圖
若是次地區研究報告獲政府採納，市建局會按報告擬定的方向逐步推展區內的市區更新工作。 根據早前市建局公佈的「油旺重建規劃研究報告」，報告建議將旺角至油麻地一帶、面積212公頃的範圍內，分4大方向作為重點重建域發展，包括水渠道城市水道、亞皆老街商貿／聯繫樞紐、旺角街市更新活化、油麻地果欄建築羣保育、油麻地南「西九龍門戶」綜合發展。 研究認為，現有的市區更新模式在嚴重市區老化的高密度地區內，欠缺可持續性和財務可行性，故必須引入新的規劃工具，例如轉移地積比率、整合街區發展，以及住用和非住用地積比率互換 。
油旺研究: 油旺變天 重建油尖旺4大方案搶先睇
1860年，根據《北京條約》，界限街以南的九龍半島被割讓予大英帝國，範圍包括現時整個油尖旺區。 由於香港房屋委員會（房委會）在重建高樓齡公共屋邨方面，有清晰路向及政策，是次地區研究的範圍並沒有覆蓋區內的公營及資助房屋，包括其範圍內的麗閣邨、蘇屋邨和元州邨，以及其他資助房屋樓宇。 然而，研究團隊將會與房委會溝通，確保地區的研究規劃，與資助房屋及其周邊地區的發展，能相互協調。 其中，油麻地南西九龍門戶綜合發展，範圍覆蓋渡船角一帶，因涉及樓多人口密集的「八文樓」（即文華新村），料逾3,000個舊單位逾萬人口受影響，最受注目。 在重建藍圖中，該處可發展為高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。 設計師透過垂直城市肌理的規劃，將樓面面積向高發展，減低建築物橫向闊度，擴闊大廈之間的間距，改善通風效果；亦可在各重建項目內加入非建築地帶作為通風廊，或將樓宇從街道旁後移作綠化走廊，以改善地面行人環境。
油旺研究: 社區環境
為了加快市區更新的步伐，我們在油旺研究引入了新的規劃工具，特別是「地積比率轉移」及「整合街區」，以鼓勵私人市場參與，提升市區更新的動力。 油旺研究 油旺研究亦將兩區分為五個「市區更新潛力地區」，例如旺角東及西會成為「動力商貿區」、油麻地 會成為「歷史文化生活區」，而五個潛力地區下再設五個發展節點，即日後區內重點發展的所在位置，均位處策略性位置，交通便利，與港鐵站的距離屬可步行範圍內。 研究根據發展密度、設計人口規模，以及對資源的影響，制定了「正、負、零」三個概念藍圖方案。
油旺研究: 市區更新大綱發展概念藍圖
他認為，為深水涉進行如油旺研究般更深入及廣泛的重整研究，制訂全面更新藍圖，加快更新步伐，是適當的。 研究制定了市區更新大綱發展概念藍圖，建議把兩區分為五個市區更新潛力地區，各具不同的規劃主題，例如建議把旺角東及西發展為動力商貿區、大角咀變身綠悠社區、油麻地會成為歷史文化生活區。 油旺研究2025 研究亦提出五個發展節點，為區內的重點發展，設計上各具獨特性，將有助帶動四周的更新。
油旺研究: 油尖旺目前重建狀況
油尖旺區議會是香港十八個區議會之一，負責協助處理油尖旺區的事務，共有20名議員，現屆油尖旺區議會由民主派主導，在有部分議席出缺下現時7名議員當中4名為民主派議員，3名為建制派議員。 例如，二零零四年五月七日在旺角豉油街和通菜街交界處的考古發現，顯示最晚在東漢時代，旺角區已經有居民（該考古遺址還發現兩晉時期和唐代的陶器，炊具等 ).
研究強調，整合街道的選址主要是基於封閉道路及市區老化的考慮，整體交通及運輸網絡並不會受到影響。 參考文件，擬議「整合街區」的範圍或涉及大南街、弼街等一帶，但至今尚未有詳細方案。 油旺研究 根據政府統計處2011年香港人口普查統計資料，油尖旺區的居住人口為307,878人，以每平方公里計算，人口密度為44,045人，遠高於全港人口密度每平方公里為6,544人的平均數字。
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油旺研究制訂了三個市區更新大綱發展概念藍圖方案 ，代表了「正」、「零」、「負」三個在人口、發展密度及資源分配上有不同假設的方案。 油旺研究2025 三個方案相對於現時分區計劃大綱圖皆能增加人均居住面積、增加資助房屋的供應及就業機會、擴大休憩空間及政府、機構及社區設施的供應，以及改善易行度及環境。 總體而言，市區更新大綱發展概念藍圖將會為油旺舊區帶來一個新的城市景象。
市建局於油旺研究首次提出「轉移地積比」作爲規劃工具——將重建樓宇的剩餘地積比轉移（「輸出」）至毗鄰鐵路站並具高密度發展潛力的地盤，釋放及盡用土地發展潛力，增加區內住宅、商業和社區設施的供應。 至於已「輸出」地積比的舊建築若需要拆卸，騰出來的土地亦可設計成社區休憩空間等其他用途。 為支持此項目，市建局早年在發展項目的建造階段前，已向設計及時裝基地項目的營運機構香港設計中心，瞭解項目的營運計劃及在建築硬件上的需要，讓市建局能提供適切的建築設計和硬件配套。 考慮到深水埗設計及時裝基地項目需時推展，市建局預算將與香港設計中心簽訂10年的合約，並以低於市場價格將該五層的商業基座租予營運者，以支持項目的長遠發展，並帶動地區的經濟發展。 在過去一年，市建局為開展深水埗地區研究，進行了多項籌備工作，包括擬定納入研究的範圍及不同持份者、地區內樓宇狀況、樓齡和使用的分析、推展時間表、委聘顧問團隊等工作。
油旺研究: 轉移潛力有限的地皮地積比
日後每個「整合街區」將劃分成不同的地塊，而封閉道路所帶來的建築樓面面積，將會按比例分配給各地塊。 由於日後可增加地積比率，研究建議，發展商應為「整合街區」日後的市區更新工作提供財務資助以作回饋，例如封閉道路及興建公眾休憩用地。 市建局會在「整合街區」發展範圍內尋找合適的地盤，以「港人首次置業」的形式，興建資助房屋。 研究認為，現有的市區更新模式在嚴重市區老化的高密度地區內，欠缺可持續性和財務可行性，故建議必須引入新的規劃工具。 在採納政府初步意見後，研究建議可轉移受限地皮的地積比率予其他地盤，亦可以「封街」或「殺街」等方式，將小型街區整合成為較大的發展地盤，日後可提供首置盤及其他私人住宅/混合用途發展。 韋總監說，研究亦提出多項新規劃工具，例如地積比率轉移、街道整合、住用及非住用地積比互換等，令推動市區更新，更具效率和效益。
此外，研究並建議，只要整體地積比率維持在分區計劃大綱圖容許限度內，容許住用及非住用地積比率互換等。 不過，市建局提交立法會的研究結果報告，無交代財政安排，是否如早前估算的虧蝕最少1000億元。 香港的老化樓宇數字急速上升，遠超重建的速度，市區老化問題日益嚴重；再加上市區舊樓的剩餘地積比率不斷下降，這些都對市區重建局（市建局）的工作帶來極大挑戰。 過去，市區更新主要側重個別項目發展，缺乏足夠空間及規模解決舊區所面對的不同城市議題。 有見及此，市區更新必須採取更全面以地區為本的規劃研究策略，以有效回應迫切及複雜的舊區老化。 市建局於2017年啟動油麻地及旺角地區研究(油旺研究)，為研究範圍制訂以地區為本的市區更新藍圖，及研究有助落實方案的規劃機制。
韋總監介紹，計劃中，現時位於花墟徑已被蓋封的明渠會重開，改建成水道，旁邊的界限街一號體育館、二號體育館及界限街運動場，整幅土地上會興建大型水道公園。 停車場上蓋將興建一個新運動場，旁邊會有一座新的政府綜合大樓，既重置現時的體育設施，還有更多社區設施。 油旺研究2025 水道會由太子道西延伸至彌敦道，兩旁會有商業（包括高層建築和低層精品商業街）和住宅發展。 「油旺重建規劃研究報告」提 4 大發展方案：興建大型水道公園、活化果欄成旅遊景點、興建多層大廈重置批發作業、活化旺角街市成為特色市集。 市建局繼「油旺研究」之後，應政府邀請為深水埗及荃灣牽頭開展地區規劃研究，有關研究工作要取得成效、促成舊區的更新，社會不同的持份者，包括政府、業主及地區人士、專業團體和機構等的衷誠合作，亦至為重要。 在2014年以前，市建局主要以「項目主導」的模式，在深水埗區開展重建項目，當中包括因應業主提出的訴求而作重建的「需求主導」項目，此類重建項目位置分散，可以作重整空間較侷限，未能為社區創造更大的裨益，更限制了地區整體未來長遠的規劃發展。
至於旺角方面，報告研究範圍建議將於旺角東水渠道一帶重開鋪面渠，情況類似韓國清溪川般，可於在河道兩旁設綠化公園，並在兩旁興建商住或服務式住宅混合發，沿途亦有商業街，配以特色建築提升吸引力。 研究又提出，只要整體地積比率維持在分區計劃大綱圖容許的限度內，可提高住用及非住用地積比率互換的靈活性。 研究認為，為增加靈活性及配合市場變化，可在維持分區計劃大綱圖容許的整體地積比率的限度內，放寬住用地積比率。
油旺研究: 尖沙咀
行政長官在新一份施政報告提到，面對樓宇急速老化，須採取更有效的政策手段，加快重建更新步伐，其中，市區重建局剛完成油麻地及旺角地區規劃研究，為重整和重新規劃兩個舊區制定藍圖，亦提出發展節點及一系列新的規劃工具，以提升土地使用效益和重建潛力。 油旺研究 施政報告更提出會在另外兩個舊區—荃灣和深水埗—開展同樣的地區規劃研究。 要貫徹這目標，我們必需就不同地區的樓宇狀況、人口、居住密度、土地用途、規劃模式、地區設施狀況、社區特色等不同範疇，作深入研究，制訂切合該地區所需的市區更新大綱發展藍圖。 市建局早前公佈歷時四年才完成的「油旺重建規劃研究報告」，建議在旺角至油麻地一帶、面積212公頃的範圍內，分5大發展節點，包括在花墟徑附近興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點；活化旺角街市成為特色市集，整合周邊小販攤檔；將「八文樓」納入「西九龍門戶綜合發展」等。
油旺研究: 地區為本 彰顯深水埗區獨有的地區特色及文化
發展局表示，政府大致歡迎研究提出的建議方向，並會採納「正」方案作規劃願景，為日後逐步改劃分區計畫大綱圖等提供指引。 如韋總監說，舊區更新不應只看項目，亦不應只看小區，應以更宏觀的概念來考慮。 就開展荃灣及深水埗地區研究，市建局管理層會盡快呈請董事會，在獲得其支持後盡快開展研究，期望可在兩年內相繼完成。 2017年市區重建局推行油旺地區規劃研究，探討油麻地及旺角兩個舊區的土地使用效益及復修模式，以更佳方法善用土地，應付社會各種發展需要。 「油尖旺區」由1982年成立的「油尖區」及「旺角區」於1994年合併而成。 即使現在油尖旺區有20個區議會議席，當中有10個議席也是在以前的旺角區或在旺角區旁邊的西九龍新填海區。