鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。 因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們瞭解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。 港鐵物業及國際業務總監鄧智輝昨日解釋名字的含意，指「圍」字解作唯一中心點，而「方」字則希望讓公眾聯想到旗下另一商場九龍站圓方；至於英文名字「The Wai」的讀法都有特別，是以廣東話讀「Wai」的發音。
截至2011年12月31日，港鐵公司管理住宅單位數目86,162個單位和管理商用及寫字樓面積744,725平方米。 2007年，地鐵公司錄得151億港元盈利，比1997年的2.78億港元為高。 （一）在二○○○年，前地鐵有限公司（現稱「香港鐵路有限公司」；下稱「港鐵公司」）上市前，政府全資擁有該公司，亦是公司唯一的股東。 政府曾就發展觀塘線、荃灣線、港島線、機場鐵路及將軍澳支線，向該公司授予物業發展權，以鐵路加物業發展融資模式興建相關的鐵路。 除了滿足運輸需要，當時政府就這個安排亦有其他重要考慮，包括利用鐵路發展帶動沿線的社區發展和令該公司有能力在市場舉債發展鐵路和物業。
港鐵物業: 物業及其他業務
項目由由梁黃顧建築師(香港）事務所有限公司設計並由中國海外房屋工程(以中國建築名義)承建。 港鐵物業 在鐵路加物業發展的融資模式下，政府及鐵路公司雙方均分擔風險與效益。 港鐵公司獲批物業發展權，雖然獲得政府的財務資助，但須先自行安排融資，以支付鐵路的建築成本、營運期內的營運成本及固定資產維修和更新費用，並在日後為物業發展融資及支付土地補價。 由於車站或車廠上蓋的物業發展往往只能在鐵路工程完成後，才能動工興建，估計物業項目需於鐵路項目動工後約十多年纔可落成開售。 因此，港鐵公司須承擔項目融資、物業市場動盪、營運鐵路責任等的長遠風險，而政府則無須面對這些風險。
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。 業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。 港鐵物業2025 我們抽查當中10個屋苑的大廈公契，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」。 港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。 這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。 而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。
港鐵物業: 物業4月開售 地盤多處以帆布包圍封蓋
如投訴人沒有提供任何聯絡方法，則載於守則第C段、第D段、第E段及第E段關乎與投訴人聯絡的指引並不適用。 而當中E出口連接的溱岸8號平臺為私人地方範圍，基於保安理由，出入口平時會有保安員駐守，公眾不能隨意進入，亦是港鐵首個車站出入口採用該設計。 翌日，港鐵公佈由新世界發展、帝國集團、資本策略地產和麗新發展組成的財團奪得。 港鐵物業 發展商於2022年1月同時為項目第4A期及第4B期入紙申請預售樓花同意書，4A期於2022年11月獲批預售樓花同意書，4B期現尚待批中。
- 箇中玄機，是政府在2000年地鐵公司首次公開招股時，於公開招股章程中表明，將來地鐵公司發展新的鐵路項目，須有一定的商業回報率，否則政府可能會提供財政支援；而假如鐵路項目的預計總收入在扣除預計總開支後，少於預期的資本回報，即屬財政上不可行。
- 《蘋果日報》更向食環署及漁護署求證，兩個部門均聲稱沒有處理過有關動物屍體。
- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。
- 以每平方米站立四人的乘客密度計算時，340 個座位數目會維持不變，但企位則會減至 1,440 個，即每列列車的總可載客量為約 1,780 個。
- 據瞭解，當時項目補地價金額逾47.65億，即每方呎補價約5072元，據指除補地價外，發展商須就分紅比例向港鐵提出建議，分紅比例不得少於15%，並須以價高者得的「一口價」決定勝負，最少為2.5億。
機場快綫連接中西區中環的香港站，與離島區赤鱲角亞洲國際博覽館的博覽館站之間，屬於機場聯絡軌道系統。 港鐵物業2025 港鐵物業2025 至於去年流標的東湧牽引配電站項目，擬今年捲土重來，涉1,400至1,800夥。 鄧智輝指，由於項目位於鐵路東湧線隧道的上方，進行打樁工程有難度，且地塊面積不大，技術上存在挑戰；另外，屬於東湧線延線的東湧東站，位於填海地塊，首期涉約1,500夥亦擬於未來一年招標。
港鐵物業: 公司總部
地鐵公司有份嘅財團要負責埋，改進當地車站嘅設施，同埋令到乘客可以用Oyster咭嚟搭車。 香港地鐵上市係香港政府將資產私營化嘅一個重要步伐，標誌住政府進一步減少對自由市場嘅幹預。 港鐵物業2025 2005年，地鐵錄得84億港元盈利，比1997年嘅2.78億港元重要高。
港鐵物業: 將軍澳南支綫（康城站）及九龍南綫（2009－2014）
中科再次重申，既然就連禮頓代表都已當場知悉證供，港鐵根本沒有合理理據隱藏該等資料，而港鐵律師一直保持沉默，有容許禮頓影響報告(向路政署提交)內容之嫌。 面對社會各界指摘，港鐵在2018年6月27日於多份報章刊登聲明強調工程符合質量安全，「確定有關工程符合相關規格，已批准的圖則及法定要求」。 並稱「只不斷提出單方面的指控或揣測對事件毫無幫助，亦不必要地影響公眾對鐵路基建的信心。」惟聲明未有正面回應，會否鑿開月臺層石屎抽驗鋼筋。
港鐵物業: 港鐵物業｜大圍站上蓋商場命名圍方The Wai 料2023年開幕
有媒體就事件向港鐵查詢，港鐵回覆時指事發時有月臺乘客發現唐狗，通知月臺上車務人員，但職員經搜索後一直未有發現唐狗，直至20分鐘後屍體出現於粉嶺站路軌上，狗屍交漁護署處理。 2014年8月20日早上約9時50分，一隻啡黃色的中型唐狗突然闖入上水站南行線路軌，當時有乘客發現後即通知車站職員。 有目擊者指出，車站職員曾暫停列車行駛，走入路軌嘗試驅趕唐狗，擾攘約6至7分鐘後，卻未能成功將唐狗帶離路軌，但車站職員仍重啟列車服務。 最後該唐狗跑到粉嶺站路軌，遭一列當時駛入月臺的城際直通車直接輾斃。 2019年10月6日，一列由葵興站（當時荃灣綫受反修例事件影響，只停葵興、荔景及美孚）開往美孚站的列車在茘景站渡線以時速10公里慢速行駛時超越停車燈號位置，該路軌平常不會使用，列車越過該位置時觸碰到軌旁石屎躉，但列車車輪沒有偏離軌道。 2019年8月25日凌晨0時25分，東鐵綫大埔墟站附近的一座架空電纜因塌樹受損，暫停火炭站至上水站之間服務，期間分別有一列往紅磡列車及一列往上水列車停在該路段，未能繼續行程。
港鐵物業: 港鐵熱綫
相隔9年，港鐵才表示在7個轉線車站陸續添置洗手間，爭取在2020年前完成。 隨著位於將軍澳南，鄰近將軍澳車廠的全新大型物業發展區日出康城入夥，港鐵於2009年7月26日正式開放康城站，而之前單純用來讓空車往返將軍澳車廠和將軍澳站、長達3.5公里的路軌亦開始負責康城站至沿線各站的客運服務。 康城站啟用後，將軍澳綫於繁忙時間以「3+1」（後來加密為「2+1」）形式行走兩條路綫：北角站至寶琳站，及北角站至康城站，即每3班往寶琳站的列車就有一班往康城站的列車提供服務。 香港特區政府根據按十足市值評估的地價（並無考慮被估價的土地位於鐵路沿綫上）授予港鐵公司用作發展物業的土地的發展權。 港鐵公司在物業發展方面的做法是安排第三方發展商根據港鐵公司的要求進行實際發展工程。
港鐵物業: 月臺
因為悉尼西北鐵路綫與悉尼市區與西南鐵路綫 (Sydney Metro City & South West)是相連的，Metro Trains Sydney 也會於2024年營運該條線，整個系統稱為悉尼地鐵。 倫敦地上鐵是倫敦一個重要的鐵路網絡，服務倫敦西部、北部及東部，並是2012年奧運會舉行期間的重要運輸系統。 根據這項營運權，LOROL將會在大倫敦地區經營列車服務，為期七年，並可由倫敦交通局酌情延長兩年。 2016年11月，營運權到期，倫敦地上鐵並交給 Arriva UK 營運。 自此，免觸碰的八達通卡在香港大行其道，截至2020年12月31日，在香港採用八達通的商戶逾31000家。 八達通卡及其他儲值八達通產品的流通量達3410萬張，而每日平均交易量及交易金額分別為1160萬宗及1.937億港元。。
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此外，根據上述物業方案，合併後的港鐵公司取代九鐵公司作為政府的代理人，以發展西鐵沿線物業用地。 在相關安排下，港鐵公司擔任西鐵物業發展項目的代理人，並收取相當於相關西鐵項目總銷售收益的0.75%，作為代理人的費用。 由一九七○年間至二○○○年港鐵公司上市前的物業發展項目帶來的出售收益、租金收入及價值，已於前地下鐵路公司二○○○年上市時考慮及結算，並反映在當時的公司市值及上市股價中。 這些資料，已經詳列於港鐵公司二○○○年上市時的招股文件內。 發展鐵路項目需要大量資本投資，雖然項目有利社會發展，但在財務上一般都是不可行或可行性偏低的。
港鐵物業: 港鐵疑串通公證行 阻撓居民申索
立法會議員林卓廷批評港鐵欺騙無企業道德，林港鐵審批公證行文件等同港鐵附屬組別，「非常可恥」。 林又稱，如港鐵和公證行明知投訴個案中的損壞是與工程有關卻故意隱瞞，有串謀詐騙之嫌。 蘋果訪問資深建築業界人士指，鐵路月臺結構必須有足夠承託力，港鐵沙中綫紅磡站月臺石屎層有3米厚、面積逾5,000平方米，按一立方米石屎重2.3噸計算，整個月臺層自重就有34,500噸重。
港鐵物業: 物業管理業監管局手機應用程式
案情指，2015年4月，被告以948.1萬購入將軍澳嘉悅某物業。 同年6月，她到交通銀行為該物業申請500萬按揭貸款，並於申請表上虛報獲「隆駿（香港）有限公司」（下稱：隆駿）聘為經理3個月，月入人民幣4.8萬，及提供聘用信副本及銀行記錄副本作證。 隨着物業銷售和本地客運業務逐步改善，港鐵的盈利能見度強，應能抵銷其在香港疲弱的零售租賃業務，若入境政策進一步放寬，可能會帶來更多上行空間。
在獲得政府的資助後，港鐵公司會承擔所有與新鐵路的設計、建造、營運和維修保養有關的商業風險。 即使新鐵路項目日後的收益比預期為低，政府亦沒有義務再向港鐵公司提供任何資助。 這個模式亦帶來其他運作效益，例如可以釋放鐵路沿線土地的發展潛力，不但可增加房屋供應，同時港鐵公司可以協調物業發展的備置工程和鐵路工程，令車站、車廠與物業發展項目之間的工程銜接更為暢順，利便工程推展。 在「擁有權」模式下，香港鐵路有限公司（港鐵公司）負責新鐵路項目的財務、設計、建造、營運和維修保養，並最終擁有該鐵路。 港鐵物業2025 由於鐵路項目投資巨大，客運業務及車站商務等所得的收入往往未能令項目收支平衡，因此對於在「財務上不可行」的鐵路項目，即在扣除預計總開支後的預計總收入現值，少於預期的資本回報的項目，政府會提供資助，以填補資金差額。 由於過往大部分鐵路項目，政府均採用「鐵路加物業」模式提供資助，令鐵路線可持續地營運。
港鐵物業: 港鐵職員疑跪頸制服乘客事件
此外，未來1年亦推出4個新盤發售，共提供約5700夥，包括將軍澳日出康城11期、黃竹坑港島南岸4期、何文田站2期、元朗錦上路項目，但仍要視乎合作夥伴、工程進度、售樓紙批出時間而定。 港鐵Schoma柴油機車及Brush電力機車：用於觀塘綫、荃灣綫、港島綫、東湧綫、機場快綫、將軍澳綫、迪士尼綫、南港島線及東鐵線（僅前者）的工程機車。 港鐵物業 東鐵綫現代列車：2012年12月14日，港鐵公司宣佈批出新列車合約批予韓國現代Rotem，總值約40億港元。
換言之，政府理應尚未將新鐵路站上蓋或毗鄰地區的物業發展權批予港鐵。 就此，為增加公營房屋供應量，政府不宜一如以往般將這些土地交予港鐵，而應考慮用來興建公營房屋。 近年政府積極擴展鐵路網絡，建造中及已通車的包括西港島線、觀塘線延線、南港島線（東段）、沙中線和廣深港高鐵。
港鐵物業: 港鐵巴士車輛
而本地主流傳媒亦對民間反對港鐵發展的物業聲音並不重視，難以讓公眾關注。 當港鐵決定推出旗下項目，會公開邀請財團交意向書，及後港鐵會向有意參加的發展商，發出招標文件，包括上蓋物業建築物位置、佈局、規劃資料、初步補地價和詳細發展限制等條款。 由於招標文件不公開，因此吸引不少發展商蜂擁提交意向書，是為取得文件瞭解內容。
為了方便乘客掌握車務和站務資訊，港鐵將會推出兩個全新數碼資訊平臺，包括於旺角站設置一塊42寸的大型輕觸式螢幕，以供乘客搜尋車務資料和車站附近地標的位置及路綫，乘客可以QR碼將路綫儲存至手提電話，方便前往目的地。 此項措施將會試行3個月，視乎反應，會考慮推擴至全香港的鐵路站。 港鐵物業 另外，港鐵將於2012年6月推出全新手提電話應用程式「Next Train」向乘客提供部份路線實時列車到站時間，方便乘客計劃行程，最新版包含東湧綫、東鐵綫、機場快綫、屯馬綫和將軍澳綫。 現代化列車：這是香港地下鐵路最早投入營運的電動列車，由英國都城嘉慕製造。 現時，觀塘綫部份列車、荃灣綫、港島綫和將軍澳綫一小部份列車使用本型號列車行走。
港鐵物業: 使用劣質零件致電纜爆炸
標貼上會顯示站內樓梯的級數，並列有行樓梯的好處，以鼓勵乘客利用樓梯代替扶手電梯或升降機上落。 自1998年起，港鐵公司的「車站藝術（頁面存檔備份，存於互聯網檔案館）」計劃隨著「機場快綫藝術品計劃」正式展開。 除了在港鐵車站及機場快綫車站裝置不同藝術品外，在興建新站或翻新現有車站時，港鐵公司會把藝術元素融入車站建築之中。
2019年10月2日，有示威者於車公廟站破壞D出口鐵閘、閘機、廣告燈箱以及塗鴉牆身等，但車站仍未有關閉。 廉署接獲投訴，被告2017年被捕後供稱，兩項物業的按揭申請表資料及證明文件均由她提供。 港鐵物業2025 夫妻二人並非隆駿的員工，隆駿由被告父親的友人持有，對方同意存錢予兩人戶口，及提供在職證明，以助被告申請貸款。 港鐵物業2025 港鐵物業主任涉嫌與其內地丈夫，以虛假入息證明，向交通銀行申請兩筆按揭貸款，合共借得1千萬元。 港鐵女職員今（18日）於區域法院承認兩項欺詐罪，其丈夫則獲撤控。