新界地除了農地，還有棕地、「祖堂地」等類別，雖然賠償價一致，但各存有不同的收地難題。 以棕地為例，它是指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的土地。 根據土地供應專責小組去年12月提交的報告，全港棕地共1,300公頃，佔香港土地總面積約1%，其中540公頃已納入政府中長期大型發展規劃項目中。 由於大部分棕地都屬私人擁有，政府須引用《收回土地條例》，除了可能要面對司法覆核挑戰，專責小組亦明言發展棕地存有其他困難，包括未納入規劃的760公頃棕地，分佈相對零散，而且安置棕地作業者困難重重。 不過，當年所謂的「權益」亦為新界土地買賣設置不少限制，形成今日的開發困難。 以「祖堂地」買賣為例，《新界條例》規定必須得到當區民政專員代民政事務局局長發出同意書才能生效——當「祖」或「堂」的司理向民政事務處提交土地轉讓申請，處方會就此發出通告以收集有否反對意見，而只要有一人反對，申請便不能獲得通過。
如果我們要細分，村屋可以分作幾類，其中一類就是在1905年時，政府批出的集體租契中，認為已經有人佔用的「舊屋地」。 近年村屋買賣活躍，但不少人也擔心究竟銀行是否會承造村屋按揭。 其實無論村屋或者丁屋，在審批按揭上，原則上跟私樓一樣，銀行可以批出最高六成按揭；部份還可透過申請按揭保險，獲取最高八成至八成半按揭，但當然也並不是全部村屋也會受理，這正正是準買家感到苦惱的地方。 始終購買村屋，本身就是一個很複雜的議題，當中需要注意的事項，我們一文整理加以解構。 在簽訂鄉村屋宇的買賣合約前，買方本人或其律師應要求賣方提交所有有關文件，以備查閱。 ：第15條規定，各祖堂均須由其成員委任的司理代表。
祖堂地查冊: 新界收地摸底 持份者有話說
（一）《新界條例》（第97章）第15條（《新界條例》）規定如以任何宗族、家族或堂名義，根據租契或其他批予、協議或特許而持有從政府取得的土地，則該宗族、家族或堂須委任一名司理作為代表。 民政事務局於今年7月回覆立法會議員提問時指出，由於祖／堂土地的數目及面積對民政專員在處理出售祖／堂土地的決定時沒有關聯，民政專員並沒有就有關資料作出統計，政府亦未有計劃就全港現有祖／堂土地的數目及面積展開統計。 中電發言人表示，自2019年3月開始提供電力，但由於涉及客戶私隱，未能提供該客戶用電情況。
當批地或賣地文件內一般及特別條款所訂明必須履行的責任（positive obligations）已按照協議完成及達致政府的滿意程度，土地業權人會獲發「合約完成證明書」。 物業沒有滿意紙是件可大可小的事，這絕不是危言聳聽的說話，而是有明顯的法律根據的。 由於滿意紙的發出是帶有根本的法律所在，亦涉及抽象的房地產法律概念，對於外行人來說，並不是一件容易理解的事。 向銀行申請樓宇按揭時，銀行會檢查與物業查冊有關的文件，如有遺失，銀行未必會批覈按揭，即使獲批申請，貸款額或會減少。 小市民擔心銀行不受理村屋按揭申請，背後跟村屋種類千變萬化也有關。 祖堂地查冊 有留意開新界鄉村的朋友，大概也見到最近荔枝窩村民因是否改作民宿問題引起村內兩派爭議。
祖堂地查冊: 放寬出售祖堂地，有何影響？
本小冊向有意購買鄉村屋宇的人士闡釋，在訂立買賣合約前必須注意的重要事項，但內容僅屬一般性 質資料，並非鉅細無遺，亦不會詳述交易的一切細節。 文中同時介紹賣方須向買方出示以供查驗的各 種文件，以證明賣方擁有土地的業權或有權興建有關的鄉村屋宇。 新界原居民繼早前勝出丁權司法覆核案，乘勢倡議將太公留給子孫的「祖堂地」出售，圖謀終極瓜分市值逾二千億元的太公豬肉。 本刊發現，全港逾二千公頃的祖堂地，逾半由新界五大氏族持有。 知情人士透露，不少原居民希望盡快賣地，是恐怕「明日大嶼」落實會推冧地價，亦不滿管理祖堂地的「司理」制度落後，不少被人霸佔搞私幫生意，剝奪其他子孫利益。 祖堂地查冊 祖堂地查冊2025 理論上，祖堂地買賣（有時可能連租約也是）都需要得到司理的簽名同意，大部分的祖堂地甚至需要「所有」司理的簽名（當然也有例外，是正宗的「各處鄉村各處例」）。
- 2000年到2018年的年均收地量基本在20公頃以下，其中又有15年小於10公頃。
- 而南方浙江、江西、安徽、廣東、福建等較爲重視傳統的地區則有了較多的祠堂得以保存。
- 為租契申請具追溯性的書面批准，以修訂條款、換 地或建築牌照方式更改用途以便建屋，通常不會獲 準。
- 以位於大埔頭的華樂豪庭為例，絕大部分地皮由王光榮以超過5,000萬元購入，並於1997年將地皮分拆成過百塊，每塊以低價25萬元轉售予100多名男丁，當丁屋落成後，男丁再將物業控制權授予王光榮的生意夥伴，然後公開發售物業。
- 踏入牛年新春，新界不少原居民因疫情關係，取消團拜及傳統點燈等儀式。
- 要分辨私家土地上的建築物是否已登記，就要地政處的「測繪處」購買「地段索引圖」，確認建築物的位置後，再向寮屋管制組查詢。
- 落實這些用途主要由政府推行，單靠降低祖堂地出售門檻及依賴發展商「出手」，不可能完全解決新界種種問題，包括住宅落成後隨之而來的社區設施和娛樂需求。
- 舊屋地：一般是指根據1905年批出的集體政府租契內的某些地段， 其用途註明為屋地者，這些屋地一般多在一些傳統鄉村範圍內。
團結香港基金研究總監和土地及房屋研究主管葉文祺告訴南方週末記者，香港政府收地面積大幅增加，是爲了配合當前新發展區的開發進度。 該基金是由香港特區政府首任行政長官董建華創立的智庫機構。 上述報道還顯示，在港府收回的土地中，超過一半位於新界北區，超過六成面積涉及水務工程和相關基建項目，近三成用於公營房屋及其配套設施的建設。 香港知名媒體《香港01》曾統計，從1997年香港迴歸到2019年9月，特區政府引用《條例》徵收土地總量爲315.4公頃，面積相當於16.6個維多利亞公園，佔全港公營房屋用地不足兩成。 2000年到2018年的年均收地量基本在20公頃以下，其中又有15年小於10公頃。
祖堂地查冊: 香港仔法籍鐵騎士撼路牌 頭部重創昏迷送院搶救不治
過往幾年，特區政府亦已開始爲有關發展項目收回及清理約30公頃棕地。 祖堂地，泛指由整個宗族、家族等傳統組織集體擁有的新界鄉村土地，祖堂地的售賣通常要徵得宗族全體男丁同意。 伍美琴解釋，填海對於政府來說更具性價比，填海後所得土地都歸政府所有，政府能夠賣地獲取財政收入。 祖堂地查冊 但收回私人土地涉及多方利益，過程中或會出現很多問題。 香港中文大學地理與資源管理系教授伍美琴常年研究香港土地規劃問題，她向南方週末記者介紹，特區政府的土地發展慣常以填海爲主，而非收地。 近日，香港特區政府發展局新聞組回覆南方週末記者，在加強收地幅度上的最大挑戰，是收回土地時無可避免影響到相關範圍內的土地業權人及使用人。
祖堂地查冊: 村屋無滿意紙: 按揭專區
而複式或全幢三層村屋， 稅務局會按單位賣出前的建築圖去核實其是否為複式物業。 截至2021年9月27日，由於司理出缺(涉及49個祖堂)及祖堂成員反對司理收取補償金(涉及21個祖堂)，共涉及70個祖堂，約7億6,000萬港元補償金仍由政府保管。 祖堂地查冊 政府表示沒有編制及擁有有關祖堂地數目、面積和地區分佈的最新資料。 事實上，爲處理祖堂相關事宜，民政事務局於2018年聯同鄉議局成立工作小組，專注改善祖堂的內部程序及做法。
祖堂地查冊: 銀行可以為村屋提供多少成按揭？
眾所週知，新界地權複雜且分散，道路使用權由私人或官方擁有的情況並不罕見。 如果你所購買的村屋周邊道路屬於政府，或會被限制使用；相反地，若道路屬私人擁有，通過時有可能須繳付過路費。 祖堂地查冊2025 因此，在買賣村屋前，不可只顧著申請村屋按揭，準買家亦有責任進行初步的查冊，有需要可向律師及認可的土地測量師查覈。 祖堂地查冊2025 新界鄉事派至今在香港政治舞臺仍然擁有影響力，很大程度是基於鄉事及原居民所擁有大量新界土地業權，如果原居民將祖堂地大規模地出售予財團，此舉會同時失去與政府對話的政治本錢。 在新界收地的過程中，財團即使有能力收購原居民個人持有的土地，但無法完全說服祖堂出售土地的話，不少發展項目將因此受到阻礙，或者要避開祖堂地進行。 如果轉售限制放寬，其中一個出現的情況，是以新界為基地的小財團將會購入這些土地，繼而以業主身份爭取與已擁有其他土地的財團合作發展；又或者財團可以遊說宗族內較大規模的房數，然後與這幾房人合作發展。
祖堂地查冊: 買賣雙方地址 同為恆安發展註冊地址
如果真的要降低出售祖堂地門檻的話，比較合理的做法是先放寬劃作「住宅」用途的祖堂地出售門檻，以解決房屋供應短板的問題。 祖堂地查冊 北部都會區和祖堂地牽涉新界北的農業發展、文化和自然遺産，規劃署亦曾在2005年發布的《具景觀價值地點研究》言明，新界北的低地郊野景觀是「香港少數仍能讓人感受到傳統鄉村的面貌和其他鄉郊景觀特徵的地方」(參考資料3)。 祖堂地查冊2025 因此，在未來規劃北部都會區前，政府應該先進行全面研究，制訂保育政策及平衡發展與保育，確保新界北在城市化的齒輪下，仍然保持獨特的地方面貌。 待最新的規劃圖出爐後，政府可在確保保育得宜的大前提下，再審視祖堂地買賣政策，令城市發展達至真正的城鄉共融，讓祖堂地得到合宜的發展之餘，同時保障香港市民的生活質素和幸福感。 祖堂地查冊2025 ：第15條規定，各祖堂均須由其成員委任的司理代表。
祖堂地查冊: 面積及分佈
顧名思義，所謂「牌照屋」就是獲政府正式批出文件的一個處所，容許持牌人按文件上的條款佔用該處所。 部份業內人士會用「TS屋」來形容，意思即是臨時建築。 所謂「丁屋」，都是由新界年滿18歲的男性原居民獲得丁權，購入土地所興建的住所。 當中擬建屋的土地必須在自己村的範圍內，可參考地政總署內的《認可鄉村名冊》上載列的鄉村。
祖堂地查冊: 發展條件
所以在搬屋前，一定須與搬運公司商量好搬大型傢俬的額外收費。 Demarcation District）圖，或向業主索取租約，以查閱或分辨花園的屬性及可準準許的用途。 不少置業者都喜歡買村屋，主要原因是大部分的村屋都是位於郊區，遠離煩囂鬧市，可以感受大自然的恬靜、呼吸清新的空氣；村屋間隔四正、實用率高、周圍建屋密度低，以及可以飼養寵物等等。 “。換言之，祖一旦成立，其土地業權便不應分割和出售，而應永續存在，福澤後人。這種對土地業權的重視，在當時以土地爲重要生產要素及謀生工具的農業社會里，似乎也不難想像。
祖堂地查冊: 我們可以預視：
以佔地707公頃的洪水橋發展區為例，當中涉及不少棕地，李先生租用其中一幅佔地25萬平方呎棕地，經營建築材料公司，1999年起又租用棕地作倉庫，存放大型建築材料，例如長20米的鋼鐵。 他近10年不斷另覓合適場地搬遷，但始終未能找到與現址面積相若的土地，而且市面上部分短期租約的地契難以更改用途，令他要搬公司舉步維艱，他批評政府忽視業界需求。 祖堂地業權問題複雜，大規模作房屋發展一直不容易，曾研究有關課題的學者留意到，有祖堂地由多達七百名成員擁有，個別需時一年才就收地問題達成共識，故不少祖堂地傾向維持原狀，甚至放租圖利。
祖堂地查冊: 我們的服務
你 可 以 在 土 地 註 冊 處 客 戶 服 務 中 心 及 各 新 界 查 冊 中 心 ， 查 閱 和 索 取 全 港 各 區 物 業 的 土 地 登 記 冊 及 土 地 文 件 影 像 副 本 。 祠堂也是族長行使族權的地方，凡族人違反族規，則在這裏被教育和受到處理，直至驅逐出宗祠，所以它也可以說是封建道德的法庭；祠堂也可以作爲家族的社交場所；有的宗祠附設學校，族人子弟就在這裏上學。 正因爲這樣，祠堂建築一般都比民宅規模大、質量好，越有權勢和財勢的家族，他們的祠堂往往越講究，高大的廳堂、精緻的雕飾、上等的用材，成爲這個家族光宗耀祖的一種象徵了。 祠堂多數都有堂號，堂號由族人或外姓書法高手所書，製成金字匾高掛於正廳，旁邊另掛有姓氏淵源、族人榮耀、婦女貞潔等匾額，講究的還配有聯對。 一般來說，祠堂一姓一祠，舊時族規甚嚴，別說是外姓，就是族內婦女或未成年兒童，平時也不許擅自入內，否則要受重罰。