新發展區預算可提供60,000個住宅單位，容納218,000人，及製造100,000個就業機會。 新發展區分為六個部份，包括河畔和鄉村區、灣景區、物流和科技區、商業及住宅綜合區、東部住宅區及商業中心，和南面住宅區。 將有五條非原居民村需要清拆，分別為亦園村、田心新村、新生新村、石埗路尾村及沙洲裏二村。 第一期發展計劃下的預備工作，對順利推展整個新發展區的發展非常重要。
- 法例訂明可獲補償的權益、涉及的程序、評定補償的基準和原則，以及賦予土地審裁處就補償金額作最終裁決的權力。
- 將會是本港最高的「組裝合成」建築物，預計發展成本為7億港元，相較傳統的建造方法，可節省10%至15%施工時間。
- 但是發展洪水橋核心商業區，也有一個比較大的挑戰，就是當區有大量具規模的物流、汽車維修、資源回收等「棕地作業」，要這些作業遷出之後才能騰空土地去開發。
- 整個新界西北地區規劃研究於2003年完成，但因為當時的人口增長及住屋需求放緩，加上環保城的發展方案被立法會否決，洪水橋的居民也對計劃有大量反對意見，發展計劃暫時擱置。
- 洪水橋／廈村新發展區第二期發展(即前期工程第三期和第二階段工程)工地平整和基礎設施的詳細設計已於2020年分階段展開，目標是於2034年竣工。
- 身兼小組成員之一的沈豪傑表示，目前未有公開資料知悉政府所收回的土地涉及甚麼內容，更遑論涉及多少祖堂地，但他相信有關祖堂地，絕大部分都是農地為主。
據美銀美林近期發展報告，本港四大發展商恆基地產、新鴻基地產、新世界發展及長實集團，擁有的新界農地佔地共9.71平方公里(約1000公頃或逾1億平方呎)，約佔全港農地面積19.42%。 同時，該洪水橋項目由泛海獨資發展、已規劃多年的，提供逾千夥住宅，主打1至3房戶型，是區內近年較少有的大型發展。 2013年，特區政府正式公佈洪水橋新發展區第二階段開始諮詢，整個諮詢程序於2014年年中完成，2019年起進行工地平整，首批居民將於2024年入夥，2034年完成。 觀點地産新媒體翻查歷史資料發現，早在2003年完成的“新界西北規劃及發展研究”，已經選定洪水橋作為新發展區。 渣打集團去年以基本表現計，稅前溢利升13%至47.6億美元，收入升10%至近163億美元，兩者均創2014年以來新高。 亞洲區行政總裁洪丕正表示，去年下半年業績發力，為今年開局帶來好增長。
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地政總署指出，對於工程範圍內受影響住戶及業務經營者而言，上述土地歸還日期並非他們須遷出的限期。 受影響住戶及業務經營者應留意地政總署本月9日分別向他們發出的信件內所註明的遷出限期，即由今年第四季至明年第三季不等。 地政總署會在各個受影響住戶及業務經營者遷出限期前3個月，按照適用程序另行在相關範圍張貼通知。
當局期望第一期計劃下的專用安置屋邨2024年入夥，確保第二期發展清拆行動於同年展開時，有足夠單位安置受影響的合資格住戶。 政府將收回合共195幅私人土地(涉及面積約12公頃)，以及涉及約10個墳墓及42個金塔的土地(涉及面積約359.36平方米)。 上述土地將於收回土地公告張貼後3個月(即10月24日)，歸還政府所有。 政府將會按程序於張貼收地公告後，向相關的土地業權人提供特惠土地補償。 洪水橋收地 該發展計劃包括新發展區第一期工程範圍內的工地平整和基礎設施工程，讓已平整的土地其後可發展專用安置屋邨以安置合資格住戶、鄉村遷置區以補償符合資格的屋地業主、特別設計的多層樓宇/露天用地以容納棕地作業，以及電力支站。
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據泛海國際2020年中期業績報告顯示，位於元朗洪水橋的商住發展項目，換地暫定基本條款已經確定，現正與地政總署進行補地價磋商。 該發展項目將提供約52萬平方呎樓面面積，其中約90%為可售的住宅單位。 在其後“香港2030：規劃遠景與策略”研究重新審視在新界拓展新發展區的需要，並建議開拓多個發展區，包括洪水橋新發展區，以應對香港長遠的住屋需求和提供就業機會。
- 政府消息人士指，自願登記制度的申請人需證明已在一六年五月十日前，已在上址居住才會在收地時獲補償，同時此舉亦有劃線作用，防止有人在近日搭建建築物濫用機制。
- 他又指以上居民大都是老人家，非大富大貴的人，認為已在符合公平公義，合理使用公帑及公屋資源等原則下取得平衡。
- 我們向發展商新地查詢，回覆只表示他們持有少部份業權、由於涉及祖堂地，多年來未作發展；但強調政府不應引用《收回土地條例》在正在申請、或換地申請的私人地塊上。
- 他看好今年業務前景，預料亞洲將是全球經濟增長引擎，尤其中國重新開放帶來機遇，增加市場信心。
- 大成糖業發盈警，預期截至2022年12月31日止年度虧損淨額較2021年同期大幅增加超過100%。
- 所以，七除八扣，如果要符合能夠興建「高密度房屋」、「業權分散」或者「基建限制」的用地，高危只餘下三幅。
政府亦打算實行全面綠化，將分散各地的貨櫃場集中在公路旁邊，興建一個面積達55公頃的大型貨櫃車場。 洪水橋收地 而位於洪水橋新發展區內的古蹟，例如屏山文物徑和圍村等，將會大力發展，以吸引香港本地及外地的遊客。 1999年的洪水橋發展方案以「環保城」為概念，佔地435公頃，建議容納人口160,000人，可以提供27,000個就業機會。 按照當時的規劃方案，洪水橋於2011年需要接收100,000人口，當時計劃的西鐵第一期亦會配合洪水橋的發展，洪水橋站上蓋會興建高密度住宅區，距離車站10多分鐘的路程的地方將會發展低中密度住宅，洪水橋市中心內有行人路和單車徑。 受工程影響住戶和業務經營者應留意地政總署7月上旬所發信件，信內註明遷出限期。
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資料顯示，這幅「棕地」大部分地段屬於元朗廈村鄧氏多個祖堂的「太公地」，另有小部分由私人公司購入，部分有鄉事背景。 洪水橋收地 不過發言人稱，地政總署可參考租約紀錄及航拍片等，有權就可疑個案，扣減不屬實質經營的面積。 發展局將於下週二向立法會發展事務委員會作出簡介，如獲立法會通過，措施生效日期將追溯至今日。
洪水橋收地: 發展洪水橋，挖掘新界西北與新界北潛力
洪水橋／廈村新發展區第一期發展(即前期工程第一及第二期和第一階段工程)工地平整和基礎設施的詳細設計已於2017年分階段展開，目標是於2025年竣工。 洪水橋收地2025 今次發展商沒有太花巧的高成數按揭安排，只是很簡單地提供了「即供」及「建築期付款」。 選擇「建築期付款」的買家可選擇分期繳付訂金外，若最終能夠提早成交還可獲得1-2%的樓價現金回贈。 似乎也因為首張價單總價能符合新按保門檻，以建期價計，全數單位低於800萬可借取「新按保」上會，所以發展商並沒有再透過財務公司提供高成數按揭。 值得注意，由於物業樓花期長達23個月，故即使銀碼符合舊按保門檻都好，準買家對高成數按揭有需求，也只能依賴新按保。
洪水橋收地: 物業不設露臺及工作臺
就收地目標而言，他相信政府若與四大發展商商討，雙方可磋商的空間較大，而大發展商所持農地較多，規劃起來成效亦較高。 當前港府動用《收回土地條例》最大的憂慮，是土地持有人透過司法覆核阻礙收地。 至於新界原居民方面的取態，上水區鄉事委員會主席侯志強表示，新界原居民對收地多是無奈接受。 農地收回過往一直有執行，且屬「無法抗拒」，直指會控告政府的原住民萬中無一。
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發展局回覆指，兩發展區第一階段發展分別約涉及68公頃、12公頃土地，自2019年起陸續復歸政府。 2021年5月13日，發展局公佈收回可規劃作高密度房屋發展的三幅私人土地，作資助房屋用途。 三幅地分別位於「Yoho Midtown」外一幅綜合發展區用地、一幅位於元朗十八鄉路「龍田村」附近的住宅甲類用地、以及位於粉嶺中心以東北的一幅用地。 三幅地涉及12,300平方米，連同鄰近約3,500平方米政府土地，地積比率5倍至7.5倍，預計合共可提供約1,600個單位。 餘下七幅用地，有兩幅認為不適合作發展，其餘用地則因「商業敏感性」不予公開。 建屋土地大落後，施政報告提出硬招《收回土地條例》加快強收新界棕地在內的私人土地，以發展公營房屋，屏山及藍地一帶合共一百六十公頃將成為首批被收回的棕地。
洪水橋收地: 項目背景
現時正興建的公屋地盤對面，是預留作醫院用地（粉藍色），以北有兩塊商住混合地（橙色），再加上早前公佈的西鐵天水圍站居屋用地，與現存天水圍南組成天水圍站的「次市中心」，說穿了洪水橋和天水圍將以洪天路為界（中間的粗白線）。 新一期「綠置居2022」剛公佈最新攪珠結果，折扣額為四一折(折扣率59%)，共涉及三個屋苑及4,693個單位，《胡‧說樓市》編輯部將為大家密切跟進。 兩房單位同樣分佈於22柱，合共有88個單位，但其可比性相對大一點。
洪水橋收地: 洪水橋╱廈村新發展區
在售樓處簽署臨約時，你要先支付半成訂金，相當於17.9萬元， 之後在入夥前要分支付17.9萬元，包括在簽臨約後90天支付1%(相當於3.58萬元)，之後180天、270天、360天及450天均各支付1%。 這時候，你已經支付了樓價10%了，餘額90%則可在入夥前兩至三個月開始申請按揭上會，連保費計算月供13,367元，而入息約有32,000多元已夠過壓試，而首筆資金成本也可大幅降低至45萬元左右。 若希望借取新按保，則未必能獲取提前成交的現金回贈，因為提前成交的時間跟物業落成期仍有一段距離，變相未必符合新按保門檻，自己必須取捨。 洪水橋收地2025 因此，把上述幾柱單位剔走後，可供選擇的兩房單位餘下14柱，面積大致有兩種，一類為460多呎( 呎)；以及480多呎(482呎)兩類，差別約20呎主要反映在客飯廳的主體面積之中，始終480呎的單位其客飯廳的面積高達230呎，佈局上也稍為工整一點。 純粹按景觀及方位劃分，望向不同方位的單位，也應該採取「揀細不揀大」的策略。
洪水橋收地: 洪水橋具有地理優勢
同時，亦應考慮原區安置，例如原屬元朗區的農地就安置原居民在元朗其他鄰近區域上樓。 洪水橋收地2025 獨立經濟學家巫伯雄認為，新界原居民已擁有丁權，但法律並不賦予其享有土地權和居住權，他認同政府目前按現有機制對原居民以合理價格收回農地。 至於賠償定額偏離市價說法，他指所謂的市價，是由政府修橋建路、興建基建設施而來的，認為現時賠償算合理。 就農地收回賠償，港府一直有一套「特惠補償」機制，其補償基本定率每逢4月及10月作更新，除甲級土地外，其餘三級土地會按基本定率的特定百分比作遞減式賠償。
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還有三幅用地，我覺得被收回的可能性也低，分別就是屯門「大興花園」以南的三幅「綜合發展區」。 雖然三幅地都符合「高密度房屋」及「基建限制」影響而未能重建的條件，但政府已表明，因為該區用地仍有工業進行中，擔心重建房屋有兼容性問題，已率先放棄收回其中一幅，所以這三幅地大可剔出收回之列。 洪水橋收地2025 然而，《基本法》第6條及105條，卻明確指出特區政府要保障私人產權。
消息指，預計精簡法定程序，審視收回土地條例及道路工程使用及補償條例等，料可各節省8個月。 第二期發展工程方面，根據目前工程計劃，政府最早將於2023年下半年開展收地工作。 為了讓土地佔用人有更多緩衝時間，工程部門將會為工程範圍內不同位置的土地佔用人訂定分階段的遷離限期，預計最早遷出限期為2023年第四季起。 如果洪水橋能夠發展成副都心，成為香港新的核心商業區，可有效打破了現在困擾香港的南北失衡問題，交通幹道的瓶頸問題也會有效紓緩。 由於主要可以依靠逆向交通容量（去洪水橋上班的人除了當區就業的以外，較多的會是從南向北，或者從新界北、東北一帶來），所以需要新增的交通基建不會太多。 在啟動的階段，企業可能比較不願意作「開荒牛」去開發這個「副都心」。
而在2014年《鐵路發展策略》中因成本過高而被擱置的港深機場鐵路，在早年的規劃過程有倡議於前海設站，及設置洪水橋支線。 公共專業聯盟黎廣德曾質疑，由於洪水橋發展區已預留不少商業用地，此鐵路線如成功落實，勢令洪水橋成為前海的衛星城市。 2021年9月，財政司司長陳茂波接受《星島日報》專訪時透露，會因應中央提出深化前海深港合作區的改革方案和需考慮如何與深圳協同發展，將發展區內預留的部分商業用地改作住宅用途。 有報道指，政府單是收回魚塘和濕地可能需動用250億財政儲備，黃偉綸說只要確立了公共目的，政府就會跟隨制度去做。 橋頭圍內有四排民房，當中還保留著數幢青磚屋，相信橋頭圍往日通常會面對濠雨水災，圍內的房屋門口都升高起來，圍門中軸線後方的神廳，天后誕花炮都是擺放在二樓，可能與此有關，不過渠務處於圍前設有抽水站，相信已經提升排洪能力。
洪水橋收地: 洪水橋首期收地 將提供1400單位
地政總署今日張貼收回土地公告，以落實洪水橋/廈村新發展區第一期發展計劃，涉及195幅私人土地，共約12公頃；並涉及約十個墳墓和42個金塔，共約359.36平方米。 地政總署及相關部門正全力處理受影響土地業權人、住戶及業務經營者的補償安置事宜，致力在清拆工作開始之前完成所涉個案的跟進工作。 對於工程範圍內受影響住戶及業務經營者而言，上述土地歸還日期並非他們須遷出的限期。 受影響住戶及業務經營者應留意地政總署今年7月9日分別向他們發出的信件內所註明的遷出限期(由今年第四季至2021年第三季不等)。
洪水橋收地: 項目設施、交通、生活及社區康樂配套
渠務署亦提到，建議在廈村路、舊李屋村以西北面的用地興建洪水橋淨水設施，佔地約5.2公頃，新建的污水處理廠處理量可達每日9萬立方米，並達二級以上的處理水平。 當局將會拆除已停用的新圍初級污水處理廠，並會收回部份私人土地，以興建新污水處理廠。 其後房協於2020年9月向城規會申請放寬有關發展地盤的地積比率限制，由5.5倍增至6.5倍，預期可增加430夥，合共提供約2,600個單位，而首批住戶預計可於2024至2025年度入住。