前身為「以利亞之家」，位於洪元路88號的「泉薈」，由新地發展。 當年新地成功以1.4億元補地價，相當於每呎地價1,285元把項目改劃為住宅，發展為兩座物業，合共提供173個住宅單位，最細單位由459呎的兩房起步。 現時入場價位約615萬元，平均呎價約12,260元。 本文會一次過闡述樓盤需注意事項、周邊規劃，並在文末會詳述其揀樓攻略，以及付款辦法需知。 2018年隨著粵港澳大灣區的合作發展，新界西北地位日益重要，規劃署前署長凌嘉勤透露，洪水橋新發展區將成為新界北商業核心區及策略性就業樞紐區，而洪水橋站前亦已預留地皮，用作興建一條連接深圳前海的跨境鐵路。
- 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 24,430，年齡中位數為 41.8歲。
- 由於這個不尋常的發展策略，令天水圍的商業活動只有很少的空間發展，現存的61,000平方米商業樓面則在2005年時售予領展。
- 但應用「#LYOS」的「建築期付款」，究竟資金又要何時到位呢?
- 不要輕易相信「無需經驗、學歷」，「人工高、福利好」的招聘廣告，應留意空缺工資與所需條件是否合乎現實和市場水平。
- 由於輕鐵系統大多是建於路面，在區內享有優先通過路口的權利，乘輕鐵來往鎮內各處十分方便，然而班次疏落。
- 間隔花園的大玻璃門旁邊，則設有一長條矮櫃，可用作長椅之用。
- 即使地區人士多年來爭取在天水圍開設食環署街市，但政府卻一直未有正視。
港產陀飛輪品牌創辦人沈慧林（William）與太太Rachel看中洪水橋發展及往返內地交通便利，遂以8位數字金額，購入新界北一幢實用面積2,500呎、連天台花園逾3,000呎，樓高四層的獨立屋，作為投資和家人度假之用。 今次發展商沒有太花巧的高成數按揭安排，只是很簡單地提供了「即供」及「建築期付款」。 選擇「建築期付款」的買家可選擇分期繳付訂金外，若最終能夠提早成交還可獲得1-2%的樓價現金回贈。 似乎也因為首張價單總價能符合新按保門檻，以建期價計，全數單位低於800萬可借取「新按保」上會，所以發展商並沒有再透過財務公司提供高成數按揭。
洪水橋獨立屋: 新界西 1906 屋苑
當時新開墾的土地被視為土地公的土地，所以用「福德洋」稱之。 委員之一，東華三院行政總監、前運輸署助理署長蘇祐安亦表明支持項目，問及建屋成本，以及預計區內人口年齡層分佈。 世界綠色組織創辦人兼行政總裁餘遠騁則問到國際上有沒有離島成為CBD的成功例子，以及人工島前往各區的交通時間。 洪水橋獨立屋2025 根據發展局去年12月提交立法會的文件，「明日大嶼」中部水域人工島將分為三島填海，共1,000公頃，造價達5,800億。 島上擬興建19萬至21萬夥單位，可住50至55萬人，工程料由2025年開始，橫跨20年。
到了1994年，政府更改天水圍發展計劃，區內多幅預留興建工業區和醫院的儲備土地(即今天天盛苑、天慈邨、天華邨和天頌苑)和天水圍北大多地段都被撥作興建公營房屋，並以最高地積比率興建，形成規劃失衡、缺乏休憩設施的局面。 天水圍公園旁的+WOO 嘉湖（前稱嘉湖銀座）及嘉湖海逸酒店，是天水圍新市鎮最大的購物中心。 該處有名為「天水圍市中心」的巴士總站，但遠離該區的交通樞紐——天水圍站，原因是天水圍新市鎮規劃初期西鐵終點站原定設於該處，即輕鐵天水圍總站（今改名天榮站）旁邊；但其後因為廈村鄉及屯門區的居民反對導致西鐵走線更改。 天水圍新市鎮早期的規劃概念是於新市鎮南部及北部中心各建一個大型公園作為核心，而住宅則圍繞公園而建。 政府為了建立全市鎮有良好設計榜樣，政府發展時加入很多康樂和便民設施，建築密度較同期發展的將軍澳新市鎮為低。 向南面一直推進，房協公營房屋用地下方，設有一幅「政府、機構及社區」用地，會興建垃圾收集站、以及政府聯用大樓，繼續向南推進的「田心路」，就是泛海持有的用地。
洪水橋獨立屋: 項目的設施、交通、生活配套及社區康體設施
該組織質疑政府將土地用作發展私人地產項目，變相加劇天水圍的地產霸權，促政府停賣區內兩地，於區內重新展開地區諮詢，收集區內市民意願。 香港房屋協會在2010年以象徵式租金租用毗鄰3公頃的112B區，發展培訓中心，為區內提供就業培訓機會，亦同時會提供教育設施、職訓中心、零售和餐飲店舗等。 早期只能依靠屯門公路或新界環迴公路，甚至輔助道路如青山公路、荃錦公路等前往市區，直至3號幹線通車後纔有更直接通道，然而道路里程仍然偏長。 洪水橋獨立屋 鐵路方面，早期只有輕鐵服務，前往屯門、元朗以外的鐵路交通要待九廣西鐵通車方能實現。 然而天水圍站位置靠近屏山，遠離天水圍大多數屋苑，居民往往須通過輕鐵轉乘。 洪水橋獨立屋 換言之，居民不論使用路面交通或鐵路交通，無可避免要花費大量時間於交通上。
結果天水圍北人口急增至10萬人，公屋居民比例達85%，其中天水圍北的屋邨在2001年起入夥後，不少家庭屬新移民家庭，其妻兒本在內地、隨後獲準家庭團聚來港，也有不少是老夫少妻，男方收入也屬低下層，結果衍生出不少社會問題。 香港賽馬會於天水圍+WOO 嘉湖（前稱嘉湖銀座）設有一投注站；天恆邨多層停車場亦有賽馬會投注及辦公中心（天水圍電話投注中心）。 早在1983年的總規劃大綱已訂明天水圍31區（即今天頌苑）是可能興建醫院的選址，但後來當局認為區內醫療需求未達興建門檻而擱置。
洪水橋獨立屋: 開放式單位(56個單位)
純粹按景觀及方位劃分，望向不同方位的單位，也應該採取「揀細不揀大」的策略。 但因一房單位中，有一半均扭向內園，建議可以把向西的單位，包括「1A座C室、1B座H室、1B座J室」放在較尾不作考慮，而優先考慮向東及南的單位，包括「1C座B室、1C座F室、2B座K室、1B座K室」。 因此，現時看似充滿鄉郊感覺的洪水橋，未來人口會不斷膨脹。
洪水橋獨立屋: 按揭計算
這幅地的實際位置在「雅珊園」右手邊，介乎「田心路」、「洪元路」、「洪堤路」及「洪安裏」交界。 洪水橋獨立屋 地盤面積約104,000呎，最高可建樓面約521,000呎，當中90%為住宅項目，而10%則會設計為臨時商舖，泛海在2020年10月接納了政府批出的補地價金額21.287億元，以每呎地價4,086元成功補價。 發展商表示會在明年第二季至第三季推售，會興建5座12層高住宅，提供1,000個住宅單位，當中逾半為400呎兩房單位。 不過話分兩頭，雖則說洪水橋站可加強了區內對外接駁，也會加重了西鐵線路的負荷；但「#LYOS」的位置，會跟未來規劃的「洪水橋站」的站口有一段距離。 因為站口選址較貼近「田心村」以南一帶，實際位置會較捱近「亦園路」、也就是輕鐵「鍾屋村站」附近。 我們嘗試從樓盤出發行過去，經過「洪水橋大街」後，來到「田心村」後，若不是通過「田心村」，便要繞落「洪水橋大街」後再轉入「亦園路」，需時約20分鐘以上。
洪水橋獨立屋: 元朗市全幢入車花園
尚城位於洪水橋北新發展青山公路洪水橋段600號（中原樓市片區：洪水橋北新發展）。 早在1970年代發展的元朗，雖然整體社區規劃不及其他新市鎮完善，住宅及商業樓宇混集，樓齡亦相對較高，但區內配套已足以應付區內居民生活所需；加上內外交通四通八達，又有著多個美麗的自然景觀，可以暫時逃離城市的喧囂。 難怪就算位置遠離香港市中心，仍然有不少人選擇住進「大西北」。 除了鐵路網外，區內也有多條巴士線來往香港各區，而三號幹線則大大拉近天水圍與港島、九龍、荃灣、葵涌及香港國際機場的距離，也大大舒緩大老山隧道及屯門公路在1994至96年間之交通壓力。 市鎮內最長的道路為天影路，位於新市鎮西面，剛好分隔開廈村及天水圍新市鎮，港鐵巴士K76線是駛經此路的唯一巴士路線。 此外，新市鎮內亦設有很多單車徑並連成完善單車徑網絡，可達鎮內大部分地方。
洪水橋獨立屋: 【夠細奇則】洪水橋219呎無睡房「花園劏房」 客廳5步行完加建閣樓變睡房【有片】
『宅谷地產資訊網』不發表任何聲明或作出任何保證，無論是明示或暗示的，就資訊的正確性及完整性作出任何保證。 屋苑出入也相當方便，附近有巴士總站、西鐵及輕鐵可供選擇：步行7分鐘可到洪水橋輕鐵站，或揸車3至4分鐘可到；若揸車到天水圍西鐵站亦僅需3分鐘。 溱林，位於洪順路18號，近洪水橋輕鐵站，發展商為新世界。 洪水橋獨立屋 整個項目共提供236夥，包括11座大廈(207夥)及29幢大屋。
洪水橋獨立屋: 規劃概念
1992年時，當時的九鐵曾以租約形式租用該址作車廠，後來覺得地皮有發展住宅潛力，曾於1995年跟長實和黃達成合作協議，打算興建洪水橋輕鐵站上蓋，但因收到不成，建屋計劃在2002年告吹。 這幅地在1997年時，曾獲批建3幢22層高的住宅，總樓面高達122萬呎，共提供1,931個單位，不排除日後會再發展住宅。 同系對上一個項目應數到位於「大道村」附近的「尚城」。 長實在2005年時以8.8億元向中信泰富購入持有地皮的公司，及後成功以4.26億元補地價，每呎地價僅804元，其後發展為8座734個住宅單位，包括697個分層單位、以及37幢洋房項目。
洪水橋獨立屋: 物業助理
大玩「北部都會區」概念，「#LYOS」首批開出88個單位，平均呎價似乎也反映了對未來的憧憬，因為扣除最高折扣額13%後，即供均價15,503元，較周邊二手包括「尚城」及「泉薈」等價格大幅拋離。 洪水橋獨立屋2025 首張價單共有17個特色戶，但就算剔走特色戶不計算，分層即供供價稍為壓低至15,182元呎，也仍然比市價高一截，而背後更大關鍵就是樓盤玩總價低效應，折實入場價346萬可以買到開放式單位。 一房由22柱單位提供，分層單位共有88個，面積由最細的279呎至最大的292呎，大細差幅只有18呎。 一房單位開則很相近，入門口經過小玄關後，旁邊為洗手間，清一色均屬黑廁設計，之後直入就是客飯廳連開放式廚房。 我們按平面圖量度，最大分別在於292呎的一房單位，洗手間及玄關位置均大了四呎，至於房間及客飯廳主體面積則分別67呎及108呎，面積均等。 開放式單位共由14柱單位提供，合共有56個單位，面積由最細202呎至最高209呎，單位接近一眼望穿，入屋經過玄關，旁邊設有洗手間。
洪水橋獨立屋: 花園複式戶
港府近年多番改劃綠化地增建公屋，部份更提高地積比率推高單位供應。 土木工程拓展署向城規會申請，放寬元朗丹桂村配水庫旁公屋項目的地積比率，以興建7幢高50至60層的公營房屋，預料可提供約7,250夥單位，當中約三成會撥作出售資助房屋。 康橋88獨立屋建築面積2,100平方呎，總共有4房3套房，花園1,188平方呎。 分體式冷氣機的喉位全部內置，令牆身的外觀更整齊、企理。 採用中空設計的大廳，樓底高，空間大，兩層樓皆使用落地式玻璃，廳內、一樓全部注入自然光。
洪水橋獨立屋: 交通不便及費用高昂
由於街市擬建位置位於天水圍南部邊緣，未能惠及北部居民，是「重南輕北」。 北部居民前往天水圍站需時24至28分鐘，亦要付出車資，與跨區無異。 天水圍的地區組織提出於北部另建一個公營街市以平衡各方需要。 區內唯一的政府診所位於天水圍南，使用量在2000年代中期已經飽和。
洪水橋獨立屋: 尚城 獨立屋
主要街道包括洪水橋田心村、洪水橋丹桂村、洪水橋新生村、屏山新慶村。 另外，區內主要屋苑包括 尚城,菁雅居,溱林,泉薈,丹桂村路65-89號。 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 24,430，年齡中位數為 41.8歲。 值得一提的是，項目面積最大單位為1號洋房，實用面積達2,622平方呎，配置233平方呎平臺、336平方呎花園、433平方呎車位及604平方呎天台。 油塘「朗譽」首批開出了128個單位，即供平均呎價17,938元，開放式單位折算414萬元，又能否抵銷了長樓花期的缺陷?