自從2008年金融海嘯後，量化寬鬆刺激港人追逐實物，本港私樓供不應求，政府大力增加土地供應，而相關效應已逐漸浮現。 根據房屋局公佈數字，本港潛在私樓供應大增至破十萬關口，累計有105,00個單位，按季增加10,000個，一口氣打破2004年公佈紀錄以來新高。 如果業主現有居屋單位的估值為500萬，當年以市值56折發售，折讓為44％，補地價金額，即為「500萬x44％」，等於220萬。 早前驚傳青衣大型屋苑「灝景灣」管理公司收錯管理費足足20年，《胡‧說樓市》編輯部花了時間研究過往案例，始發現相關情況隨時發生於你跟我的屋苑之中。
- 除非新購物業樓價較售出物業高很多，或細訂金額較多，否則撻訂也可平手甚至微賺差額。
- 假如已獲屋宇署選定要參加強制驗樓計劃及強制驗窗計劃，就應準備及安排所需的訂明檢驗和訂明修葺工程。
- 如下表所見，400萬以下物業，印花稅即為樓價的2.25%，最高至逾二千萬物業，首置人士的從價印花稅率亦只為4.25%。
- 將三房改做學生宿舍，三房名城差都改五房，叻既去到六房。
你可在簽署新居買賣協議的二年內，或在簽署出售舊單位樓契後的兩個月內，連同證明文件向稅務局，提交退稅申請。 反之，若樓價下跌，應該找時機賣出原有單位，待樓價進一步下跌再入市。 想知道同類型屋苑最新放盤價及成交價，可到千居查閱。 換樓客在購買新樓時，因未出售現居物業，並不符合首置客身份，需支付15%辣稅，再加上其他買樓開支，如經紀佣金、律師費、裝修費等等，相比起「先賣後買」，需預留更多資金。
樓換樓方法: 迷思1: 一手供應創新高 = 供求取得平衡?
而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。 【樓換樓懶人包2022】不少業主近日見香港樓價跌趁機換樓，但應採用「先買後賣」或「先賣後買」較好？ 樓換樓方法 《香港財經時報》整合了一系列換樓要點和注意事項。 為新購物業申請按揭時，不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後，纔在短期內完成出售原有單位的手續，計壓測可豁免計算原有單位的按揭欠款。
在圖中，只能看到趨勢而不能看到兩者的幅度的比較，所以筆者將B類升幅除以A類升幅，再得出一個B類跑贏指數，下篇再續。 通常售後租回同樓宇買賣，係分開兩件事處理，所以買賣雙方會照一般做法簽買賣合約、落訂、驗樓同俾尾數等。 唯一唔同係賣家喺交吉當日可以唔使交鎖匙，而水電煤差餉等嘅轉名手續，都會等短租約完結後先搞。
樓換樓方法: 投資課程101
如買家在首期不足及資金緊絀的情況下，亦要「樓換樓」的話，那較穩妥的換樓方法還是「先沽後買」，即先把原有物業賣出，套現資金以支付購買新物業的部分首期費用，餘下款項則向銀行申請按揭貸款。 這當中要留意一些竅門，包括盡量做到買入新樓的成交期遲過賣出原先物業的成交期。 第二，新物業的按揭計劃宜選無罰息期計劃，當沽出原有物業的資金到手後，便可即時清還部分新物業的按揭貸款，以免在罰息期內還款要支付手續費。 不過，換樓前的一個重要決定，就是要考慮究竟「先買後賣」還是「先賣後買」，各有好處。 「先買後賣」是先購入心儀單位，待入住購入單位後才把原有單位售出，好處是不用怕業主突「反悔」取消交易而令自己大失預算，要另尋住所。 不過，這情況下，換樓客在購買第二層物業時，需預繳15%「雙倍印花稅」，故需要預留這一筆資金；如在一年內成功沽出舊居，業主可申請退稅。
- 筆者日說的2.59方程式，計算出來的理論借貸力通常是最大金額，真正做按揭時會低一點。
- 鑑於近年政經局勢不穩定，近年也有一批香港人萌生移民念頭，特別是英國落實「BNO通道」後，吸引大批港人湧往倫敦、曼徹斯特等熱門城市置業。
- 此外也可留意較年輕的新盤，不少業主購入單位三年，要沽出物業不需繳付額外印花稅（SSD）他們的出貨意欲通常較強，也較易接受議價。
- 解決方法：釘契物業一樣可以買賣，但買家最好要求賣方在物業成交前，把物業「解釘」，即是解除釘契所引致的產權負擔，並把有關文件從土地註冊處的登記紀錄中刪除。
- 須繳納的稅率按物業持有期而定，稅率約為10-20%不等。
- 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。
對於希望申請首置高成數按揭，以及直接繳交第二標準印花稅的換樓客而言，會較為適合。 樓換樓方法2025 可申請退稅：在1年內賣出舊物業，可退回之前支付的15％印花稅。 要注意，退回的是扣除「首置從價印花稅」後的差價，如首置印花稅是 5％，便可退回「15％-4％」的印花稅額。 假如不幸地，原有單位未能順利出售，手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試，便要忍痛終止新購單位交易，並申請退回印花稅，同樣要記緊向代表律師提出要求。 雖然說一般情況之下買賣物業好少何會遇上「古惑」賣家，但由於在實際操作上，基本上每一個步驟都是經由律師樓處理，無論對於買家還是賣家雙方都較有保障。
樓換樓方法: 最高瀏覽
入息供款比例是否符合要求等的問題，可以防止付上了訂金才發現借不足按揭導致撻訂的慘況。 如果你已經有入市的計劃，相信也不會是手揸十萬八萬就妄想可以入市。 樓換樓方法 但首次置業的年輕人們，如果不是有爹地媽咪做靠山，而是要自食其力的話，也可能未必隨時拿得出幾百萬做首期任你揀樓。 如果貿貿然走進地產舖問價，隨時被不良經紀sell你買貴樓。 要做個精明業主，第一步一定要先清楚瞭解自己的財政狀況，認識你自己的財務能力可以買得起樓價多少的物業，然後才將貨就價去揀樓。 解決方法：律師謝天良指，若果未能尋找原有業主或公司，可向法院申請更正，證明當時簽約時蓋錯印章，之後可以在做買賣時出示這份法院的聲明。
樓換樓方法: 按揭計劃
部份投資者會選擇非住宅物業，其按揭申請也跟住宅有天淵之別。 政府早年為減少非住宅物業的炒風，把非住宅物業的按揭成數大幅收緊，一直在2020年8月，因疫症導致工商舖市場身價大幅縮水才決定放寬；其後《施政報告》2020也撤銷了非住宅物業需要繳交雙倍印花稅的規定。 買家在過程上因為會持有2項物業，因此在購入新物業的時候，必須要繳付15％的從價印花稅。 業主需要在1年內賣出舊物業，正式完成交易後，業主纔可以正式退回之前支付的15％印花稅。
樓換樓方法: 按揭全攻略
若客戶未能於貸款期內完成出售現有物業，恒生銀行有限公司(「恒生」)有權重新釐訂新物業的按揭成數、貸款金額及／或貸款利率，並要求客戶即時清還有關貸款（包括但不限於新做物業的按揭及換樓計劃）或其任何部份。 樓換樓方法2025 免雙倍印花稅：可免去繳付15%的雙倍印花稅，只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅，現金壓力大減。 不過，按證公司（HKMC）對首置定義頗有不同，後者要求賣家須完成賣樓手續，纔可恢復首置身份並使用9成按揭，打算用9按買新物業的換樓人士務必注意。 要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。
樓換樓方法: 必須先規律理財及儲蓄計劃
一賣(600萬元住宅)、一買(1000萬元住宅)的換樓計劃，雖然資金充足，但於現金流方面要好好安排。 選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵，將決定對方撻訂時，對自身現金流的影響。 簽訂正約的日子沒有明文規定，但一般在兩星期內簽訂，能走盞的日子就只剩成交日。 部分換樓客希望，買入住宅的成交日早於賣出的單位，以節省搬屋麻煩。
樓換樓方法: 獨家A.I.按揭評估
原本銀行可以批出60%按揭，可是因爲這是第二個物業，銀行有可能會把按揭成數由60%下調至50%。 與此同時，王生的供款佔入息比率計算也會比較嚴謹。 加息後的壓力測試，王生的月供款不可以超過月收入的60%，但是由於是第二個物業，佔入息比率還會再下調10%。 拆解的方式有幾個，最簡單快捷的是，安排新居的成交日期晚於舊居成交日期。 此情況下，如向銀行提供舊居買賣合約，新居可按第一套住宅條件批覈，壓測標準、按揭成數較為寬鬆，但此種操作下，便未必有時間為新屋裝修。
樓換樓方法: 樓換樓方法: 注意事項一：查閱近期成交價
除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！ 須充足周轉資金：雖然「先賣後買」的現金壓力大減，但賣樓後一般要等到成交日才收到大部分款項，故必須有周轉資金作換樓期間的開支。
樓換樓方法: 投資優惠
雖然爆發第四波疫情，惟樓價沒有因此大跌，個別屋苑更錄高價成交，買賣氣氛仍盛，部分用家更趁機賣樓，套現資金離場。 值得留意的是，有業主六年前到荃灣置業，及至近期賣樓，帳面勁賺逾八成，成功「細屋換大屋」。 各區睇樓活動趨頻繁，有葵涌區家庭預算700萬元換樓，惟因本月初已沽出持有物業，欲加快入市，遂追價並以770萬元購入青衣藍澄灣單位。 成交當日更發生「小插曲」，負責交易的女經紀因全日四出睇樓、無暇進食，簽約期間一度暈倒。 整體而言，先賣後買可套現足夠資金去買新一層樓，較適合資金有限人士；先買後賣則可讓新舊物業無縫交接，較適合資金充裕人士。 各位換樓客應瞭解清楚兩者的利弊，同時應盡早物色心儀單位，立即到千居尋找筍盤。