美國通脹強勁，聯儲局重啟加息週期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。 因受制於聯繫匯率，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。 最優惠利率（P按）是由銀行本身決定是否跟隨美國加按息的，而香港銀行業界對按息普遍一致。 坊間主要銀行均有提供綠色按揭，銀行普遍提供額外現金回贈或獎賞，予綠色按揭申請者，一般由$3,888到$12,000不等。 美國加息後，匯豐銀行2月2日宣佈維持現時最優惠利率（P），即5.625%。
- 但若一間銀行A是使用細P，其實際按息為2.1釐，反而銀行B是使用大P，其實際按息是2.25釐，銀行B的按息會較高。
- 另外，現職醫管局職員，想領取房屋津貼（HLISS），就會需要採用P按。
- 如申請人無法提供近期稅單，可考慮以「資產水平/淨資產」作為申請的基礎。
- 換言之將銀行的 ‘P’ 減去 2.5% 就可以得出你的按揭實際年利率。
- 按揭現金回贈方面，滙豐銀行一般向客戶提供1.75%或以上按揭額現金回贈。
大部份銀行用作保費融資時都會用「一個月銀行同業拆息」，但亦有部分銀行使用「兩個月銀行同業拆息」，投資者需十分留意。 細p2025 按揭回贈主要包銀行回贈及中介回贈，申請新造按揭或轉按時，銀行會向按揭借款人提供額外的回贈金額，回贈通常是以貸款額的百分比去計算，通常貸款額愈高，按揭回贈的百分比亦會相應增加。 除銀行有現金回贈外，如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，最高可達貸款額0.4%。 銀行現金回贈，加上中介回贈，令總回贈可高達2.8%，可以幫助業主節省不少供樓支出。
細p: 資金流會影響銀行同業拆息
滙豐對上一次於2019 年11 月1 日調整港元儲蓄存款戶口利率，當時減息12.4 點子。 恆生的按揭還款方式與一般銀行無異，惟需留意是否仍在罰息期內，如果提早還款，不論是全數或是部份，銀行將會實行罰息，以致得不償失。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，加幅較預期溫和為利好因素，為市場帶來正面訊息。 市場預期明年美息加幅放緩，相信港息不會跟足加幅，故此港P累計加幅與壓測假定的3釐有差距，應有條件放寬壓測。
貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 考慮申請產品前，我們建議你查閱相關產品之官方條款及細則。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 雖然拆息較為波動，令H按每個月供款都會有所增減，但目前多數H按產品都有設有利率上限，一般以「P-y」表示。
細p: 獨家限時居屋按揭優惠
滙豐對上一次於2019 年11 月1 細p2025 日調整港元最優惠利率，當時減息12.5 點子。 細p 如申請人有相熟恒生銀行職員，可要求職員向多於一間估價行估價，但一般分行職員未必會配合。 MoneySmart和各大銀行合作，可助申請人於多間估價行估價，爭取更高做價。 渣打大中華區高級經濟師劉健恆稱，市場對加息有心理準備，料樓價不會因此出現明顯跌幅。
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- 一直以來，香港主流銀行間所使用的最優惠利率，分別為細P及大P。
- 「P 按」是以最優惠利率為計算基礎的按揭計劃（最優惠利率按揭），最優惠利率英文為 Prime Rate。
- 多家銀行包括恒生銀行、DBS星展銀行、中國銀行，正進行信用卡購買電器推廣，令消費者可免息分期付款之餘，同時享有其他折扣優惠或現金回贈。
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- 這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。
- 自2018年第三季起雖有個別銀行釐定較高息率，市場仍以兩種息率為主。
所以，發展商同樣會列明透過某一間銀行（如匯豐或中銀）的最優惠利率，列出「P+1%」等利息計劃，以作計算利率。 由於在低息環境下，銀行同業拆息通常較低，使用H按的實際按息會較為便宜，因此大部份人士均會選用H按。 但當遇上加息週期，銀行同業拆息的上升幅度有機會高於最優惠利率，屆時使用P按的優勢便會上升。 不論現有物業按於恒生或其他銀行，均可透過現有物業申請恒生「好預算」換樓計劃，對於打算換樓的業主而言，可於現有物業成交完成之前，提供一筆資金作新物業首期。 「好預算」換樓計劃貸款期長達6個月，貸款期內只需繳付利息，對業主而言可更輕鬆渡過新舊物業交接期。 其實要爭取最佳估價，花時間向不同銀行查詢可算是不可或缺的一環，但這過程繁瑣，因此申請人可考慮經MoneySmart申請按揭，全程免收手續費，而且可於網上辦妥，過程簡單方便。
細p: 物業二按
恒生銀行於1933年成立，於1965年成為滙豐集團成藥，主打香港及中國大陸市場，並提供多種銀行服務。 恒生銀行亦提供按揭予多種香港物業類型，當中包括村屋、居屋及公屋等。 香港銀行的港元最優惠利率，於2008年第四季調整後，至2018年第三季之間維持多年不變，主要分為俗稱大P(年息率5.25%)和細P(年息率5%)。 自2018年第三季起雖有個別銀行釐定較高息率，市場仍以兩種息率為主。 滙豐昨午宣佈由今日起上調港元最優惠利率（P息）0.125釐，由5釐調高至5.125釐，是近4年來首次調高P息。 細p 渣打亦於下午收市時間公佈加息0.125釐，至5.375釐。
細p: 獨家A.I.按揭評估
就算HIBOR上升超過1.2%都不用擔心，按揭利率不斷攀升都好，銀行提供的按揭利率都會設有封頂位。 根據以上例子，無論HIBOR或PRIME升到幾高都好，2.5%就是封頂位。 現時浮息按揭分為兩類：包括H按（銀行同業拆息按揭）和P按（最優惠利率按揭）。 H按是銀行同業拆息按揭計劃，即是Hong Kong 細p Interbank Offered Rate，簡稱HIBOR，是指銀行與銀行之間借貸時所採用的利率，反映出銀行的資金成本。 「H按」是建基於銀行同業拆息利率（HIBOR）計算出來的按揭計劃。
細p: 建期樓花估價急挫 頓成「樓市炸彈」業主如何自保？【星之谷專欄…
選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。 傳統上，「最優惠利率」就是銀行提供給優質客戶的利率，無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如在1997年時，按揭利率為「P+2釐」。 有見及此，今日ROOTS 上會帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈!
細p: 推薦文章：2.45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！
計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5釐計算，實際利率是2.5釐。 H按以銀行同業拆息（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate）為計算利率的基礎。 假設H按利率計算公式是「H + X%」，假設H是1.62%，而銀行提供的利率是「H + 1.25%」，按揭利率理論上是2.87%。 問題是，一旦遇著拆息突然大幅抽高，例如因新股孖展反應熱烈，或市場大量走資，而導致銀行某一天的資金成本緊張，而拆息突然抽升，業主豈不是要捱下很貴的息口? 只因銀行在提供「拆息按揭」時，往往會提供一個「封頂息率」(或稱「鎖息上限」) 給準業主。 因此所謂的「H按」，就是「銀行同業拆息按揭」(簡稱「拆息按揭」)。
細p: 按揭速成班：搞清「P按」同「H按」
根據過去數年的香港銀行利率紀錄， 與 P 按揭計劃相比， H按揭在大部份的情況下， HIBOR按揭計劃， 都比 Prime Rate 按揭計劃的息口為低，故此可以說較為優勝。 即使在短期內因為不同的經濟活動而上調， 仍然快速回落， 很少觸及 Cap Rate 的水平。 而P按則相反， Prime rate 是視乎於美國的加減息活動， 雖然Prime Rate與 HIBOR按相比更為穩定， 但暫時短期來看，P按相比h按下卻要面對更高的息口。 銀行同業拆息意思是指本地銀行互相借貸時所使用的利率，升跌視乎本地銀行體系資金之多寡；資金不足時，利率便會上升；相反，資金充足時，利率會下跌。 目前，渣打銀行對外公佈的P按計劃為P-2.9％。
細p: 按揭現金回贈 1.75%或以上
現時市場上主要有兩個最常採用的最優惠利率水平，分為「大P」 (5.25%)及「細P」 (5%)。 使用細P的包括滙豐銀行、恒生銀行及中銀香港等，大P則為其他銀行採用。 目前，香港雖然處於加息週期，但各大銀行按揭息口尚算穩定，不論P按及H按，息口大致維持於2.375釐至2.475釐，因此若有意轉按，可先比較不同銀行的P按及H按所提供的水平。
細p: 【H按 P按分別】準業主必看 ! 物業按揭小知識
翻查資料，港銀上一次上調最優惠利率（P）為2018年9月28日，也是由滙豐在27日帶頭宣佈，上調P息 0.125釐至5.125釐後，便無以為繼。 及至2019年10月底聯儲局減息，滙豐等大行再下調P至目前水平。 目前市面上主流的「細P」、「大P」，分別為5釐及5.25釐，使用前者的大行除了滙豐，還有恒生及中銀香港，後者則有渣打。 所以選擇H按時，要留意H按計劃的封頂息率是否和P按看齊，可以保障H按用家在拆息上升時，供樓的利息不多於選用P按。 在拆息期低時，以H按計算供款的確比P按好，以今年一月時的拆息可低至0.13％，如以H+1.3％計算，該月按揭息率只是1.43％。 對比當時的P-2.5% （P＝5％）計算，該月按揭息率便是2.5％，比H按息率高出近七成半。
細p: 時間：2020-03-29 04:23:43來源：大公報
今次《和你搵盤》鎖定15,000元的租金預算，看看九龍市區有何選擇，其中一個更是谷友業主盤，馬上跟大家一起看看。 財政司司長陳茂波今早宣讀《財政預算案2023》，我們替大家整合今次房屋及買樓政策懶人包，並會實時跟大家更新。 要留意，即使拆息加幅不高，但H按每月供款增加981元，可見供樓負擔逐漸增加。
細p: 按揭現金回贈是什麼？銀行及中介回贈計算
客人申請按揭時，當然想揀最低利息及最高按揭回贈的offer。 細p2025 不過，除了利息及回贈外，銀行審批按揭時還有很多鮮為人知的規矩。 若不瞭解，輕則需要重新遞交文件向其他銀行申請，嚴重則影響按揭審批時間，導致趕不上成交日期，需要撻訂。 例如：花旗銀行現時利息低迴贈高，但不接受村屋或居屋按揭申請。 ROOTS上會每一天都會與銀行按揭部門聯繫，務求緊貼市場及為客戶索取最新按揭優惠資訊。
細p: 注意1: 不同銀行設不同「最優惠利率」
香港銀行公會網站上列出了隔夜至 12 個月的拆息利率，一般可選用 1 個月或 3 個月拆息為供款息率。 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。 浮息按揭中，有分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率，首次置業的你，是否瞭解兩者分別呢？ 「定息按揭」是鎖定按揭利率的計劃，「浮息按揭」則取決於可升可跌的市場利率，而H按和P按，分別參考 2 種不同利率基準，等千居為你講解。
新造按揭申請人需提交臨時或正式買賣合約，而轉按申請人則需提供最近三個月的還款紀錄、現時按揭貸款的還款表及地址證明。 恒生銀行或會為有拆卸或復原違例建築物書面命令的樓宇提供按揭，但需視乎違規情況的嚴重情度而定。 恆生是香港信用卡市場中的主流銀行之一，不少人均現正或曾經持有恆生信用卡，信用紀錄在恆生銀行系列中無所遁形。 如果有意申請恆生銀行的按揭，最好先了解自己過去在銀行的信用紀錄，有否相關的不良還款紀錄，或是未清還的信用卡項款，以免影響按揭申請程序。 1.2%左右按揭回贈，實際上已屬近期銀行按揭界的「基本盤」，如果是新上車首置人士，基本能夠獲得全數1.2%優惠，亦會提供一定的火險及家居保險優惠。
由於「銀行同業拆息」就是銀行的資金成本，銀行在不會做蝕本生意的情況下，批出按揭貸款予買家一定須在「H」之上加徵一個百分比，藉以賺取客戶利潤。 細p 細p 舉例「H+1.5釐」計算，銀行就是賺取準業主1.5釐的利息。 由於聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率。 現時市場上一共有四個不同「最優惠利率」，分別為5釐、5.25釐、5.375釐、及5.5釐。
細p: 渣打銀行 Standard Chartered P按 H按 轉按 按揭計劃 利率一覽
如果一間銀行A提供的按息為P-2.9%，另一間銀行B為P-3%，若P為一樣當然是銀行B提供的按息較低。 細p 但若一間銀行A是使用細P，其實際按息為2.1釐，反而銀行B是使用大P，其實際按息是2.25釐，銀行B的按息會較高。 如選H按，封頂位為P-2.25% (即淨2.75%)，但如選P按，利率便為P-2.6%。 提提大家，「P按」及「H按」都為浮息，一般跟隨美息走勢而變動，所以常言道美國加息，香港存貸利率也會隨之受影響。 即使未來有加息風險，一般銀行都容許業主，在按揭合約期內免費轉用P按或H按一次，所以不用太擔心。 所謂「封頂息率」，就是當「HIBOR」抽升，觸及「封頂息率」時，銀行會自動以「P-Cap」來計算該月息率。
HIBOR是香港各大銀行互相借貸時採用的息率。 HIBOR的升跌則取決於銀行體系對資金的供求。 發展商近年為吸引資金不足的買家賣樓，推出各種俗稱「呼吸Plan」的高息按揭計劃。 發展商計算按息時，同樣需要有一個基礎利率，以劃定不同時期的利息水平。
這似乎與我們的既有觀念有衝突，借錢不是愈早清還愈好嗎？ 原因在於，銀行為了吸客，因此會推出一定程度的優惠，例如現金按揭、火險或是家居保險等等。 但網上估價並不幅蓋所有物業，而且估價一般較保守，未必可以反映實際的估價。 MoneySmart建議準業主多參考幾間銀行的估價，或使用MoneySmart估價服務。 滙豐香港區行政總裁林慧虹稱，市場普遍預期港P會上調，是次調整幅度已考慮多項因素，包括宏觀經濟、港元拆息趨勢，以及對本港經濟和社會影響。
細p: 什麼是P按？
傳統上，港銀P與1個月拆息差距收窄至3釐以下，銀行會有較大誘因加P。 此外，由明日起，滙豐上調美元儲蓄存款戶口利率25點子，由年利率0.25%調高至0.50%。 滙豐對上一次於2022年7月29日調整美元儲蓄存款戶口利率，當時加息24.9點子。 滙豐今天（22日）宣佈，由明天（23日）起，上調港元最優惠利率12.5點子，由年利率 5.0% 調高至5.125%。
參考上一個加息週期，美息由1.75釐升至2釐時，香港的銀行上調最優惠利率0.125釐，之後美息再升0.25釐，香港P不變，細P與美息最小的差幅為2.875釐。 本月美國議息後，美息將突破2釐，加上銀行體系結餘下跌，拆息料會被推高，市場估計本季最優惠利率將微升。 所謂最優惠利率是銀行給予信用質素最佳客戶放貸的基本貸款利率。 今次加息前，市面上最優惠利率有兩個，分別為5.25釐（俗稱大P）及5釐（俗稱細P）。 當中提供細P的銀行主要為滙豐、恒生銀行、中銀香港。
細p: 每月供款額
換言之，ROOTS上會必定可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。 定息按揭主要特點，是申請人可以「免壓力測試」，但若果定息期內加息不多，於是變成多付利息給銀行，不太着數。 市場人士認為，上調定息按揭計劃的年利率，相信與美國開始加息有關，資金成本壓力增加，故按揭證券公司對此調整年利率。
細p: 按揭利率H按 vs P按常見問題：
最優惠利率（Prime rate）是銀行給最重要或信用質素最佳的客戶放貸的基本貸款利率，而對普通客戶通常是在此基礎上加上一個溢價，而對房地產按揭貸款則一般在此基礎上有所減少。 在一般情況下，最優惠利率是高於銀行同業拆息。 在美國，最優惠利率比聯邦基金利率（意義等於銀行同業拆息）高大約3%。 在美國最常見的就是華爾街日報所出版的華爾街日報最優惠年利率。 現時美國聯邦基金利率為1.5至1.75釐，一般估計本月加息0.75釐至1釐，而至年底時，美息可達3.7釐水平。
細p: 比較按揭回贈及利率: H按P按 (新買、轉按)
按息上升未必對近期通過壓測入市的買家有太大影響。 但要留意，新批按息上升，會令借入同等樓債的入息要求大升。 以上文提及的500萬元樓按為例，在現行按息下，通過壓測的月入需求為47,316元；當按息上升至4.2釐，月入需求會升至56,656元。 加息的消息料會令準買家觀望的時間延長、加上入市要求在按息上調後更趨嚴格，下半年的樓市可能持續整固。 當然美息與港元最優惠利率的變化不是綫性關係，但大致上可以說，當兩者息差收窄至3釐左右，P便更易受美息上升帶動。 假設今年年底美息升至3.7釐，細P最高可被推至6.7釐左右。