如日後業主無力還款，物業需被變賣時，所得利益會先分配給一按債權人，若有剩餘，才會分給二按債權人，所以二按息率普遍較高。 提到二按的利率和供款年期，我地 28Mortgage 作爲專業的按揭轉介公司會建議業主若真的需要二按計劃借到高成數按揭置業，可以貨比三家，同時也參考最新按揭保險計劃。 業主不要在衝動下決定，歡迎先聯絡我地，直接點擊右下角的WhatsApp 按鈕，我們跟您做個詳細的分析後再決定也不遲畢竟買樓不像買菜，是要供幾十年的。 部份業主每隔 2、3 年便會轉按以獲取更優惠的利率及現金回贈。 假設第二年只需退回現金回贈，在罰息期內轉按會否有利可圖？
- 主流的按揭銀行由於按揭業務是重要生意，市場佔有率也大，所以在按揭服務方面相對穩定。
- 已過罰息期，就算在同一間銀行，再加按及原按重新計罰息期，兩部分都可有現金贈的。
- 假設一兩年後物業升值，所借貸款額不變，貸款額佔物業價格的比重使相對減少，有機會毋須再購買按揭保險。
- 但筆者認為，全球加息年代已經逝去，甚至未來10年也難看到利率上升可能。
轉按的另一好處，是協助業主提早套現，特別是早年買入、已錄得巨大升幅的單位。 雖然每月供款上升，但他能享受較低息率，亦可將現金放在按息掛鈎存款戶口「賺息」，再按個人需要隨時靈活運用。 新按保範圍除了適用於新造按揭，亦適用於不涉及套現的轉按申請，對於一些早年採用發展商一按的用家，便可透過新按保轉用銀行低息按揭。 發展商提供的高成數一按之低息優惠期一般在兩三年後完結，之後息率跳升至最優惠利率減1釐至P加1釐不等，實際息率達4釐至6釐，為免負擔高昂利息，用家大多衡量轉按可行性。
兩年轉按: 銀行加按息死線前 上車客如何「達陣」享低息？【星之谷專欄 – 香港01】
假設罰息期為 2 年，供了第 21 期供款後便可以申請，銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天自動轉到新銀行。 若業主在罰息期內賣樓，部分銀行雖然會罰息，但如賣樓半年內再買樓，且都在該銀行承造按揭的話，原有按揭的罰息便會退回給貸款人，而新購物業也有現金回贈，當然回贈會打折。 伽瑪按揭轉介的合作機構包括各大銀行，為客戶提供最全面的《物業二按》服務，為客戶解決資金周轉的各種困難，爭取最優惠按揭方案。 若一按銀行，發現有二按情況發生，銀行有機會提高按揭利率，甚至要求立即清還全部貸款 ，咁就大獲。 像一般新造按揭一樣，需要預備入息證明（公司工作證明、收入紀錄、出糧戶口月結單）、原有按揭貸款合約及供款紀錄及個人身份證及住址證明。 轉按同樣有陷阱，尤其遇上跌市時，舉例業主買入400萬元的住宅單位，承造六成按揭，即貸款額為240萬元；兩年後未償還貸款餘額約225萬元。
在緊急關頭，業主要確保物業估價問題上不會生枝節，故在「口頭估價」階段，可要求銀行提供由估價行簽發的書面報告，鎖定估價。 惟缺點是業主需要自行承擔數千元費用，相關費用無論如何亦不會退回。 二按則是指業主將已經做了一按的物業（提供一按一般上都是銀行），再向財務公司申請第二次按揭。
兩年轉按: 申請轉按手續和轉按流程
若果業主認為現時有轉按的需要，就必須要事前注意一些事項。 首先，轉按需作重新審查，當中包括進行物業估價及對業主進行入息審查，業主要再次提供入息證明、現有按揭貸款合約及供款證明、以及個人資料證明如身份證及住址證明等文件，手續與一般按揭貸款申請雷同。 兩年轉按2025 購買一手樓的買家只需要先通知發展商會申請二按，隨後再跟著正常的程序到銀行申請一按。
二按揭貸款法律文件，一般都會由發展商代表律師辦理，但卻需由買方支付相關律師費用及雜費。 兩年轉按2025 雖然買方可以選擇自聘律師，但需要自己支付二按律師費及雜費。 另外，部份發展商需要買家支付一筆手續費，而相關手續費未必可以退還。 買家購買了一層800萬元的物業，買家打算自己支付20%首期後，會向銀行申請60%一按，並再向發展商二按計劃。 發展商二按條款，發展商最高可借20%二按，而一二按合共最高為80%。
兩年轉按: 「按揭保險」
只要做足功課，揀選合適的轉按計劃，業主可憑轉按獲利不少。 若購買樓花，即使罰息期已完結，亦需要入夥後纔可申請轉按。 最早可於入夥前 3 個月開始申請，到入夥後提取貸款。 兩年轉按2025 如果發展商延遲入夥，銀行須待至業主入夥後才會完成提取貸款，並轉到新銀行。
兩年轉按: 申請時間
一般按揭轉介公司會為客人提供額外的現金回贈，亦有部分轉介公司會為客人解答有關按揭的疑問。 但要注意，若想取得轉介公司的額外回贈，客人需要填妥按揭轉介表並交給銀行及轉介公司方可得到額外回贈。 當借貸人申請按揭，銀行作審批時，銀行會為申請人進行「壓力測試」，以瞭解申請人是否有足夠能力償還貸款。
兩年轉按: 我們的服務
「加按」是趁樓價上升時，把原先已抵押給銀行作按揭的物業，重新向同一間銀行申請按揭，藉此增加按揭貸款額，多了額外款額。 舉例說，物業樓價500萬元，承做六成按揭，貸款額300萬元，現時尚餘未償還貸款額280萬元。 （2）樓價上升，借款人可透過轉按獲得額外貸款額，但若果樓價升幅不高，甚至下跌，令銀行對物業估價不足，轉按不會有太多着數。 特別是近三年，受到社會事件和疫情影響，本港樓價未見得有很大升幅，若果在這段時間想做轉按，就要三思。
兩年轉按: 我們的位置
MoneySmart按揭專員不但協助申請人配對最合適你的產品，更可節省申請的時間和減低申請轉按的風險和不確定性。 好日子不長，自從今年6月某大銀行大削轉按現金回贈，由2.1%減至1.5%後，不少銀行跟隨，週二(13日)該銀行突然宣佈，所有現金回贈再減至1%。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 隨香港逐步取消入境檢疫安排，企業積極為開關做準備，前線服務業及與旅遊相關行業的招聘均有明顯增長。
兩年轉按: 申請發展商二按會否CALL LOAN？
本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 然而，新樓未入夥即申請高成數轉按，業主難以取得自住證明。 兩年轉按2025 未收樓前固然沒有水電煤證明，即使是發展商的滿意紙和入夥通知書，申請按揭時普遍仍未批出，故不能提供有效的自住證明，有機會導致按揭不能預早批覈，之後需要重新申請。 一般情況下，業主可於收樓前3個月（根據關鍵日期）開始申請轉按，甩走發展商二按。
兩年轉按: 物業升值，貸款額增加，借款人能「套現」
轉按申請人需要明白自己申請轉按的目的，例如希望套現或慳息，之後便可以與按揭轉介公司聯絡，按揭專員會根據申請人目的比較不同的按揭計劃，並協助向銀行為物業進行估價。 按揭轉介公司同時會根據申請人檔，初步評估能否順利通過按揭批覈。 如果有急切套現需要，按揭轉介公司會提供協助並轉介至相熟銀行。 兩年轉按2025 試舉一個例子，業主於兩年前使用發展商之高成數按揭購買一個1,000萬元的單位，向發展商借八成，該時使用發展商提供的優惠期利率2.5%。
兩年轉按: 壓力測試
遇上升市，業主可以透過轉按套現，將套現的資金存入新承按銀行提供的 Mortgage Link 戶口，就能抵銷利息的開支。 業主可以存錢入Mortgage link戶口，一方面可以賺取更多按揭現金回贈，另一方面可賺利息，增加流動資金和對沖利息支出。 部份銀行容許客戶同時掛鈎3個存款戶口，讓最多兩名家人同享高息存款，但存款不可達總貸款金額50%。
兩年轉按: 銀行會送火險？
另外，部份銀行會設立最低罰息額，例如銀行首年罰息為「貸款額 1% 或最低 5 萬元，以較高者為準」，以 $400 萬貸款額計算，罰息便是 $5 萬而不是 $4 萬。 值得留意，大部分銀行會以原有貸款額計算罰息，即當初借 $400 萬，罰息便以 $400 萬為基數計算，有少數銀行則會以剩餘還款額為基準計數。 正如前文所述，若罰息期未過，提早償還貸款是需要被罰，而且現金回贈可能也需被收回。 至於實際情況則視乎銀行而定，罰息開支可以相距甚遠。 大部份銀行只會為現有按揭客戶提供二按服務，所以你不會見到有抵押物業同時有不同銀行的按揭。 承諾二按或須經一按銀行審批，一按銀行計算壓力測試時，會採用「二按」的最高息部份，並上調三釐作為基準。
香港置業
經絡按揭今次與大家分享轉按多項小知識，讓大家申請轉按時更加得心應手。 業主如果在置業的時候做了高成數按揭，當物業升值，便可以考慮甩保。 現時一般如果在第三年甩按保，能夠取回約15%的保費。 但要注意如果超過三年 ，有些公司的條款規定，便未必能取回保費。
值得留意，新樓申請轉按，不論按揭成數高低，均要待至收樓後才能提取按揭貸款，惟關鍵日期經常變化，一但延遲，業主提取貸款的日期將因而延後。 如果真的有也只限於為銀行本身現有的按揭顧客提供二按服務。 加上同一個物業是不可能同時抵押給兩間銀行的，例如銀行A做一按、銀行B做二按，那是不可能發生的。 轉按並非一定增加貸款金額，業主轉按時維持貸款額金額不變，而新的轉按計劃又可延長還款期的話，便會降低業主每月的供款負擔，但要留意的是延長還款期可會增加利息支出。 香港樓價屢創新高，住宅物業轉按成為不少業主套現兼賺現金回贈的常用技巧。
兩年轉按: 建期樓花估價急挫 頓成「樓市炸彈」業主如何自保？【星之谷專欄…
由於物業是打算出租，只能承造5成按揭，325萬，太太最多可以接到315萬，剩餘款項可以用轉按出來的現金。 如果仍有額外現金剩，可以考慮放到高息存款戶口，減少利息支出。 轉按套現是業主請另一間銀行為物業重新沽價，借盡了按揭成數之後，餘額就能夠套現成現金，增加業主的流動資金。 受限於金管局指引，1000萬以下物業最多可承造6成按揭（沒有按揭保險），而銀行對物業的估值會影響最後可批出的按揭貸款額度。 部份銀行的mortgage link戶口可與家人共享，個別銀行的mortgage link首年上限可達按揭餘款60％，高於一般的50％，申請人在選擇按揭計劃時可多加留意。 如果發展商延遲入夥，業主亦須待入夥後才會提取貸款，並轉到新銀行。
以轉按金額600萬元、分20年還款計算，採用上述P按的每月供款為31,794元；至於採用H按僅月供28,568元，每月勁慳3,226元，每年可少供近4萬元！ 兩年轉按2025 由於銀行界資金充足，銀行間借貸成本及風險減低，Hibor已維持頗長時間低水，造就H按的慳息效果，金管局數據顯示，H按佔比更連續9個月高達九成半以上。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。
敍做發展商二按，一般首兩年為低息「蜜月期」，之後息率便會大幅飆升。 業主普遍會於蜜月期後，將貸款轉按至銀行，享受低企按息。 究竟最早應該幾時轉按，甩走發展商二按、同高息講拜拜？ 理論上為收樓前3個月，但實際上應一併考慮收樓日期延誤、按揭保險審批、銀行估價等因素。
簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構。 銀行為爭取更多客戶，會為轉按提供現金回贈，可佔貸款額的1%至 2%，以匯豐為例，最高的現金回贈為貸款額的1.6%；恆年為1.9%；渣打為1.6%；東亞為1.9%（註：實際回贈因應當的情況）。 兩年轉按2025 最後，申請退保須符合幾個特定條件，包括物業必須是自住用途、過去沒有超過60天遲還款紀錄、按揭成數為九成以下等，相信一般業主均能符合申請資格。 此外，若樓市停滯，三年的樓價升幅未必足以甩走按保，業主或要額外補錢，故建議選擇一間估價最高的銀行，將所需補錢金額降到最低。
就按揭市場而言，今年初市場仍在討論加息機率，但及至年中，聯儲局已由鷹變鴿，不僅放寛減息幅… 另一方面，雖然事主在簽署了邀約函後沒有取用貸款，但歸咎於銀行改動了邀約函的條款，故事主亦毋須繳付有關罰款。 筆者一位移居外地的朋友，便採用這種方法應付生活開支。 兩年轉按2025 他的自住單位已升值五成，並在移居前轉按予另一銀行，套現大筆資金在彼邦應用。
兩年轉按: About the Author: 按揭大師
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兩年轉按: 選擇二按有何風險?
總結全年,2022年全年累積錄得2.2788萬宗轉按登記,連升兩年,較2021年的2.0243萬宗增加12.6%,王美鳳解釋,轉按表現優於大巿。 數字正好反映2022年轉按巿道較2021年活躍,主因是2022年銀行對於轉按取態較去年積極,提供之轉按優惠較吸引,政府放寬按保推出「財爺PLAN」亦推動轉按量增加。 中銀香港2022年轉按市佔以18.2%排名第一,登記量4153宗,按年升23.3%,連續兩年轉按巿佔排名第一。 緊隨其後的匯豐銀行以登記量3912宗,市佔率17.２%排第二,登記量按年增加24.7%。 恒生銀行轉按巿佔率14.6%排第三,登記量按年升26.6%。 渣打香港排名第四,市佔率10.4%,登記量按年減少4.8%。