香港按揭生意是競爭非常激烈的市場，現時大P銀行給出的封頂位計算出來其實也是2.15%(P-3.15%)。 當時不少銀行提供的P按息率可低至P減2.75釐（細P為5.125釐），實際息率2.375釐，較H按之封頂息率優勝，吸引了部分按揭用家選用P按。 於2018年第四季至2019年初，市場上之P按選用比例曾回升到介乎47至57%。 早前談及市場近月轉按的需求，包括趁低息物業套現、透過高成數按保或銀行低息按揭轉走發展商一按、透過轉按「甩擔保人」，今次再探討第4種－－最優惠利率按揭（P按）轉拆息按揭（H按）。 中原按揭董事總經理王美鳳亦指出，現時與樓按相關1個月拆息已下跌多日至2.32%，反映港元資金充裕，銀行整體資金成本降低。 現時p按 個別銀行針對內地人才客戶提供額外優惠，相信跟銀行業務策略有關，內地高端人才亦屬不少銀行眼中的優質潛力客戶，有利跟銀行跨境服務帶來協同效應。
其實回贈只是換了個形式，由發放現金，變成計入供款當中，可令將來供款更加輕鬆，所以不存在抵銷現金回贈的價值。 「P按」Prime Rate 一般都會跟隨美國利率走勢而變動，但息口的更改就全屬個別銀行內部決定。 話雖如此，只要本港龍頭銀行決定行出第一步減息的話，其他行家都會一同減息反之亦然。 MoneySmart可直接把你的按揭申請遞交至銀行按揭部，讓你的申請更快獲得銀行回覆，加快批覈需時。 顧名思義，罰息期是指貸款人不可以在規定的時間內一次過還清貸款或做轉按否則需要繳付手續費、額外費用或被要求退回現金回贈。
現時p按: 現時滙豐的港元最優惠利率：5.625%(只供參考)
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- P按根據各大銀行的「最優惠利率」而定，會受美國聯儲局聯邦基金利率影響，而H ，即「香港銀行同業拆息」受銀行體系結餘影響，因此波幅較P按大。
- 例如按揭計劃之息率為P-3%，而當時最優惠利率為5.375%，實際按息則等如5.375%-3%，即實際利率為2.375%。
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- 更重要一點，就是房委會審批需時，故轉按不如私樓般靈活。
因此，當美國進入加息週期，本港銀行很大機會於之後時間上調最優惠利率，但由於港美兩地市場流動性與經濟環境有別，故港息未必即時跟隨美息上調，普遍會有滯後，加息幅度也有別於聯邦基金利率。 「P」是「PRIME RATE」的意思，中文解作「最優惠利率」，亦是銀行借錢給信用值最高的客人時，所定立的利率。 計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5釐計算，實際利率是2.5釐。 H按以銀行同業拆息（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate）為計算利率的基礎。 假設H按利率計算公式是「H + X%」，假設H是1.62%，而銀行提供的利率是「H + 1.25%」，按揭利率理論上是2.87%。 中國銀行 （Bank of China）可以說是繼滙豐銀行（HSBC）後，最多香港人使用的一家銀行。
現時p按: 中國銀行 P按 H按 轉按 按揭計劃 利率一覽
【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？ 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 自從香港與內地通關消息一出，不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤，引發不少市民矚目。
除了按揭利率及現金回贈，罰息期長短也是關鍵。 不少業主會透過轉按套現，作為購買新一層樓的首期開支。 揀選物業時，記得要多比較不同單位質素、景觀、裝修狀況等等。 「H按」封頂位可以保障業主當 HIBOR 利率抽升的時候實際按揭供款利率不會高於一個利率。 如果以 H+1.3% 的按揭 offer 計算，只要 HIBOR 利率超過 1.2% 就會觸動封頂位，屆時就算 HIBOR 繼續飆升至超過 1.2%，借款人的按揭貸款的實際利率只會維持於 2.5%。
現時p按: 業主放盤
目前市場主要有兩個P，俗稱 「細P」、「大P」。 滙豐、恒生、中銀等銀行提供細P，最新的「細P」為 5 釐，而其他銀行主要提供「大P」，為 5.25 釐。 當準業主處於減按揭利息週期時，可以比較不同按揭計劃供款利率的變化，同時利用轉按享受較低利率，慳息之餘還可賺取現金回贈，有需要亦可以加借流動資金，讓供樓變得更輕鬆。 不過，假設到時銀行已經普遍加息，封頂利率再不是P-2.5%，而是變成P-2%，那麼他便要考慮應該保留現時P按，還是轉為H按，但承受比P按更高之封頂利率。 無論最終息口走勢如何，轉H按與否主導權全在業主手上，故此現在預先申請按揭實際上是「冇得輸」，無論如何比等到11月才申請更有着數。
現時p按: 貸款額高 還款期長
滙豐、恒生及中銀的P按，息率均為P-2.15釐，相當於實際息率3.475釐；選擇H按，三大銀行可提供H+1.3釐，但鎖息上限則為P-2釐，相當於3.625釐。 由於拆息已經升穿鎖息上限，H按不及P按吸引，每100萬元貸款額，攤分30年還款，H按月供4,561元、P按月供4,477元，H比P多供逾80元。 以500萬貸款額，年期為30年為例，若以該銀行P按計劃實際息率為3.225釐計算，每月供款為21692元，壓力測試要求為45888元。
現時p按: 按揭利率 2022〡P按 VS H按有咩分別？教你比較按息及回贈優惠
不少業主都會選擇以最優惠利率為基準的按揭計劃，亦即P按。 使用「細P」的有匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行，南洋商業銀行及集友銀行，其他銀行或金融機構則使用「大P」。 由於最優惠利率與按揭息率及其他貸款的息率水平悉悉相關，故每次美國加息，市場都十分關注最優惠利率會否隨之上調。 銀行同業拆息走勢波動，背後因為受制於資金流向影響。 現時p按2025 美息也會是帶動因素，因受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。 另一原因，就是每當有大型新股上市，集資每每可達數百億，若市場突然出現大量資金需求，銀行之間或會出現資金短缺令拆息抽升。
現時p按: 按揭常見問題
例如按揭計劃之息率為P-3%，而當時最優惠利率為5.375%，實際按息則等如5.375%-3%，即實際利率為2.375%。 現時香港最優惠利率是跟隨美國聯邦利率的走勢而調整的，若美國聯儲局宣佈加息，香港亦有可能跟隨調高利率。 現時p按 最優惠利率是不少按揭計劃息率的釐定基準，也就是所謂的「P按」計劃。
現時p按: 使用Mortgage Link 要注意什麼？
用戶切勿撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論，敬請自律。 但如若拆息再升，假設H按息升至2釐，每月供款便只差200多元。 如拆息升至H按鎖息上限2.5釐時，選用H按與P按便沒有差距。 由於在低息環境下，P按通常較低，使用H按的實際按息會較為便宜，因此大部份人士均會選用H按，不過未補價的二手居屋便必須使用P按供款。 曹德明說，加息週期通常3至5年，故申請人可以選用10年期按揭，並指定息按揭有3年罰息期，3年後可轉按，選用浮息按揭。 現時p按2025 普遍來說，H按封頂位等同P按息率，若果日後銀行調高H按封頂位，息率高過P按，屆時適宜採用P按，如果低過P按，便適宜採用H按。
現時p按: 銀行按揭比較：本港主要銀行H(同業拆息)按
事實上，根據金管局最新統計數字，H按選用比例已升至90.5%，P按選用比例則只有6.4%。 市場一般估計，未來2、3年低息環境會持續，短期看轉按的贏面較大，但長遠情況卻較不明朗。 轉與不轉，對現時以P按供樓的業主來說可說費煞思量。 火險及家居保險由中銀集團保險有限公司(「中銀集團保險」)承保，本行為中銀集團保險的保險代理之一。 標普全球公佈，美國製造業採購經理指數，由上月終值46.9升至2月初值的47.8，高於市場預期。
現時p按: 比較各大銀行按揭回贈及按揭利率 2022
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，2003年之前，H按沒有封頂位，當時主要是工商貸款採用，借貸人需承擔風險，但後來銀行之間出現競爭，於是H按設有封頂位，銀行承擔部分風險。 但銀行普遍會為H按設「封頂息率」，目前封頂息率普遍為2.5%，跟P按息率相若。 由於普遍 H 按利率上限等於 P 現時p按 按，拆息低時，H 按利率會較便宜；拆息高時，H 按利率最多也只是等同 P 按利率，故較 P 按為抵。
現時p按: 美國息口變動，對P按有何影響？
但對2年前取用P按的業主來說，又是另一番故事，當時P按條件一般為「大P」減3.1釐，即2.15釐。 如果現時成功轉用H按，利率是H+1.5釐，即約1.75釐，即可減息0.4釐。 以未償還按揭金額300萬元，年期尚餘20年計，原有P按月供15,391元，轉為H按，年期、本金不變，月供是14,824，每月節省567元。 加上部分銀行仍有提供約0.2%的轉按現金回贈，足以抵銷律師費，帳面看似乎轉按是合理決定。
現時p按: 按揭申請FAQ
根據以往的利率走勢，「P」自從2008年開始長期維持接近5%，主要是聯邦資金利率自從金融風暴後一直維持接近0%（「P」會參考聯邦資金利率），加上香港的「P」並不是十分敏感，令過去這十年的走勢沒有太大波幅。 傳統上，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如「P + 1.5%」。 但1994年取消利率協議後，為求增加客源，借私人貸款或按揭貸款時，銀行也會提供「P」減一個固定點子來計算，如「P–2.5%」。 但各位需留意，金管局目前亦有指引規定：「若現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，則須將整筆回贈包括在貸款額內」。
現時p按: 使用您的信用卡
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現時p按: More in 按揭指南:
車位最低是H按封頂位，但如客人在車位的屋苑有單位，一拼上按（無須合契）的話，車位按揭可跟樓按利息，做30年和最多借6成。 現時p按 貸款人早在申請按揭時要選好使用P按或者H按，不過一般銀行都允許貸款人在合約期間轉換一次，不會徵收任何費用。 打給比方，王生的按揭貸款額上限是 600 萬港元，按揭回贈是1.5%，金額是9萬港元。 在這個情況下，這9萬港元的按揭回扣是要從貸款額中扣除。
定息按揭現時一般泛指香港按揭證券有限公司推出的定息按揭試驗計劃，為置業人士提供提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。 定息按揭年利率分別為1.99%、2.09%及2.19%，定息計劃完結後，借款人可選擇其他H按或P按計劃，可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率減2.35%。 銀行同業拆息較為波動，如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」（或稱「封頂位」），當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。
現時p按: 資金流會影響銀行同業拆息
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現時p按: 戶口優惠
事實上，過往H按及P按亦有出現封頂不一嘅情況，一年多前就出現P按封頂或H按封頂低0.1%。 而當時拆息高企令H按長期處於封頂，令到當時新造按揭選用P按比例大幅增加。 P按計劃，是指以最優惠利率（Prime Rate)為基準，再減一個特定利率作為按息，如（P-2.5%＝2.5%）。 至於中國銀行的H按水平，則較滙豐銀行稍低，為H+1.25釐，以目前HIBOR水平計，實際為2.75釐。 鎖息上限（Cap rate）則為P-2.65％，息率為2.475釐。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。
現時p按: About the Author: 按揭大師
【物業按揭慳息懶人包】踏入2022年至今，美國已經加息兩次，本港最優惠利率（P）暫未跟隨加息，但本港息口上升是遲早的事。 香港實施聯繫匯率，本地息口通常會跟隨美國息口變化，美國進入加息或減息週期，會間接影響P 按（最優惠利率）升跌。 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 現時p按2025 HIBOR。 浮息按揭中，有分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率，首次置業的你，是否瞭解兩者分別呢？ 「定息按揭」是鎖定按揭利率的計劃，「浮息按揭」則取決於可升可跌的市場利率，而H按和P按，分別參考 2 種不同利率基準，等千居為你講解。
目前新居屋最佳按揭計劃為P按，亦即是最優惠利率減2.5%(P-2.5%，實際年利率2.5%)，現金回贈最高為貸款額1.74%，另外再有數千元超市現金券。 如果業主未來屋企是錦駿苑或啟翔苑，更可額外再享數千元綠色按揭回贈。 近期拆息一直維持3釐以上水平，H按計劃實際息率早已升至封頂位，因此現時兩種計劃的實際息率同為2.875釐，另銀行亦會提供約2%的現金回贈。 定息按揭除了供款開支較為穩定，該計劃最大的賣點是毋須進行壓力測試，只要符合每月供款不多於月50%的供款與入息比率（DTI），便能符合資格，所以可以使用較少首期置業。 如果使用發展商按揭（「呼吸Plan」），打算轉用銀行計劃的業主較為有利。 由於過去新盤的「呼吸Plan」計劃以低息及豁免壓力測試吸引業主使用，但低息蜜月期過後便要支付高息，但轉按至其他銀行計劃，又未必能符合壓力測試，定息計劃便能幫助相關業主無痛轉按。
現時p按: 置業手冊
視乎不同銀行所提供之計劃，「P按」息率現時普遍為最優惠利率減去一個固定利率，如「P-2.5釐」。 現時p按 現時p按 同時，不少「H按」計劃的鎖息上限，亦是根據「P」而釐定。 「銀行同業拆息」走勢波動，背後因為受制於資金流向影響。 例如當市場出現龐大集資活動，如有大型新股上市，市民爭取借錢認購，會凍結大量資金，而導致拆息上升，但這類情況並不會為時太久。 第二就是資金流走，當市場資金減少，拆息也自然會上升。