至於第二類別的「中年」樓宇，由於這類樓宇過往缺乏適當維修保養，樓宇狀況日漸破落，需要一套既符合經濟效益，同時又結合復修和改造重設（Retrofitting）的方案，以延長樓宇的使用期，以及改善樓宇的配置，加強宜居性。 在可行的空間和情況下，更可加入綠化元素，例如在樓宇附近範圍加設綠化園圃，以提升樓宇的整體居住環境。 所謂「預防勝於治療」，對於「年青」樓宇的策略，我們計劃提倡預防性的樓宇復修，提高業主及早定期為樓宇「驗身」的意識，以保持樓宇的良好狀況。 香港的樓宇主要採用鋼筋混凝土建造，業主隻要定期做好樓宇保養，避免滲水侵蝕鋼筋和石屎剝落，樓宇的壽命可以超過百年。 相反，如業主忽略處理樓宇保養問題，在日久失修問題愈趨嚴重的情況下，業主長遠未必負擔得起愈趨龐大的維修費用，這便形成「惡性循環」，業主更不願意承擔樓宇維修的責任。 假如這些舊樓全都交給市建局去進行重建或復修，恐怕市建局也沒有這樣的資源和時間去解決。
- 翻查資料，麗晶花園由房委會和瑞安集團合作發展，自1985年4月入夥，全個屋苑合共22座大廈，提供約5,904個單位。
- 政府亦會於未來5年新增16間長者鄰舍中心，並於今年第四季擴展全數200多間長者地區中心和長者鄰舍中心的服務範圍，涵蓋退休生活規劃和樂齡科技推廣。
- 如不想房屋設計看起來過於單調，可使用其他花紋的牆紙，甚至可加入金鋼素材作點綴。
- 這類年過半百的舊樓，狀況普遍殘舊失修，住戶長年累月受到天台滲水、天花剝落、水管殘破、鋼筋生鏽發脹等問題困擾。
- 一般而言，唐樓只有約五十年的壽命，若購買樓齡較高的唐樓，以後或需進行翻新工程。
- 如額外購買按揭保險，800萬以下的舊樓最多能做到9成按揭。
- 上述數字正正反映出目前市建局的市區更新步伐，長遠是難以追趕樓宇老化的速度。
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樓齡問題: 樓宇復修工程費用參考
消防處表示，《條例》所發的「指示」，一般會給予樓宇擁有人12個月的時間以遵辦所需的規定。 此外，消防處在不損害基本消防安全的大前提下，會以靈活和務實的方式處理每宗個案，並會根據個別情況及有關業主、法團或其委任的認可人士或顧問就執行「指示」提交的資料，適度放寬部分規定或延長遵從「指示」的期限。 但若業主未能在合理時間內遵辦「指示」，而又未能提出充分理據支持延期的申請，消防處會就每宗個案的相關證據及實際情況，按《條例》採取執法的工作，以確保舊式樓宇的消防安全。 2022年施政報告早前建議提供更多誘因，鼓勵發展商於私人發展項目內興建和營運安老院。 陳茂波表示，除了豁免樓面面積地價外，建議進一步寬免樓面計入項目可容納的最高樓面面積，相關優化措施將於今年第二季推出，試行三年再作檢討。
其他原因則須按個別具體情況再作考慮，信用卡欠款、私人貸款問題等非意外情況一般不獲批。 除此之外，套現金額視乎個案實際需要，如需 3 萬元應急，就只可套現 3 萬，而非由單位現時的新估價計算出來。 另外，申請人的總家庭月入不可低於套現金額，如套現 3 萬，家庭月入就必須是 3 萬元或以上。 有幸抽中前籌的居屋申請者，除了要花心思揀選心儀單位，更要了解不同類別的居屋按揭，在簽買賣合約前，確保可獲取按揭資格。 無論您是綠表或白表，即看以下一二手居屋按揭指南，瞭解各居屋計劃的按揭成數上限、最長供款年期、壓力測試、擔保期、加按和轉按等要求。
樓齡問題: 裝修
「樓宇更新大行動2.0」專為合資格樓宇業主提供技術及財政支援，以協助他們為其樓宇公用地方進行強制驗樓計劃的訂明檢驗和修葺工程。 截至二○二二年四月，市建局收到約1 200幢合資格樓宇申請參加計劃；同期，屋宇署已按風險挑選約1 000幢樓宇參加計劃。 視乎計劃的推展進度，市建局會適時接受新一輪申請；屋宇署亦會在該行動下繼續主動按風險挑選樓宇，由署方代業主進行所需的工程。 此外，我們理解有些業主，特別是老舊樓宇中較普遍的「三無大廈」（註二）業主可能欠缺籌組樓宇公用部分維修工程的能力。 因此，屋宇署會就「樓宇更新大行動2.0」及於二○二一年推出的「樓宇排水系統維修資助計劃」，按風險主動挑選樓宇，行使其法定權力代業主進行所需的工程，並於事後向相關業主追討有關費用。 合資格業主可申領相關資助計劃的津貼，抵償工程涉及的全數或部分費用。
若已過了政府擔保期，亦可做25年，但只能借6成按揭以及需要壓力測試。 此外，現時全港有約80間幼稚園和幼稚園暨幼兒中心試行以到校模式，為正在輪候兒童體能智力評估、或經評估為有邊緣成長發展問題的學童，提供訓練，並為他們的家長及教師提供支援，即「第一層支援服務」。 按專員：除了視察單位，一定要留意公眾地方的衛生及結構狀況，如果公眾走廊及後樓梯有很多雜物或垃圾，不但反映管理公司未能處理狀況，一旦火警更不堪設想。 如果發現公眾地方有失修或違規，業主更有機會要分攤維修費用，所以必須實地瞭解情況，有需要可委託專業人士視察環境。
樓齡問題: 消防專家﹕政府可協助業主提升消防安全
不過，如果自住十多廿年後，業主屆退休年齡，到時若希望透過逆按揭把自住單位套出每月收入，這時候又會遇上另一問題。 因為單計樓齡因素，50年樓齡或以下的單位可敍造逆按揭，但50年以上的單位，按揭證券公司便有機會需要驗樓證明，並按不同情況作個別批覈，不一定能套現。 以上情況只應用於大廈式物業，如屋苑、單棟樓、唐樓、洋樓等，銀行對村屋的按揭年期限制會再嚴謹一點，多數只以「55減」計算最高按揭年期。 因此，如業主購買樓齡比較高的物業時要小心，若借貸年期縮短將影響每月入息要求及每月供款額。
樓齡問題: 業主
銀行對於私樓以外的物件按揭往往保持保守態度，例如村屋來說， 85%按揭已是上限，雖然這些都沒有明文規定，但一般來說借貸方和銀行都對於物業種類，尤其舊樓、唐樓非常挑剔，所以在買樓之前一定要考慮清楚。 如果希望實用面積大，又鄰近市區的業主的話，唐樓是個不錯的選擇，但唐樓樓價又是多少？ 現時油尖旺一帶的唐樓入場費比較低，大概4百萬左右就可以買入4至500尺的單位，比起同區私樓要低一截。 未補地價一手居屋按揭因有政府 30 年擔保期，無論綠表或白表均毋須做壓力測試。 白表人士只須符合指定入息及資產限額便可，綠表人士更可以免除限額要求。 【疫市自保】低息環境按揭財技解碼 新冠肺炎疫情打擊全球經濟，加上低息環境下，置業人士更應該善用借貸能力，選擇最適合的按揭計劃，以下按揭抗疫3招有助業主長期抗戰。
樓齡問題: 單位內部裝修
例如於2013年發售的青衣綠悠雅苑，由於樓齡新，綠白表客可做高成數樓按，所以絕少業主會補地價放售，由2018年至今的成交幾乎「清一色」屬未補地價成交。 日系風格的顏色設計都較為簡單，主要偏重灰色、原木色及黑色為主。 政府外判工蛇王成風，工作時間瞓覺做運動，街道垃圾無人清，主責部門卻放任懶理，任由公帑被浪費。 過往養不少「大懶蛇」員工的食物環境衞生署再下一城，被市民揭發西環士美非路熟食中心有通宵更清潔外判工當值時「蛇王」，工作毫不認真，躲懶不清潔該熟食中心，更全組總動員大覺瞓，甚至自備充氣牀墊及眼罩幫助入眠，十分養生。
樓齡問題: 按揭還款年期指南2023【人齡、樓齡、物業種類等】
針對離院長者的支援，醫管局有「離院長者綜合支援計劃」為有較高風險的梨離院長者提供6至8周的支援服務。 陳茂波指，政府將由今年第三季起擴大計劃，每年受惠人數將由現時約3.3萬人增至4.5萬人，其中可被轉介至居家照顧服務的人數由9000人增至1.1萬人，涉及經常性開支約7.4萬元。 陳茂波表示，除了日間護理中心及長者家中提個人照顧、護理、康復運動等服務，將於今年第三季把「長者社區照顧服務券試驗計劃」恆常化，受惠人數將由現時8000人增加到2025/26年度的1.2萬人，涉及經常開支每年約9億元。
樓齡問題: 按揭難題三寶 – 樓齡篇
部分的唐樓單位即使位於同一層，都會出現不同的供電情況，更會有電線老化等問題出現。 而唐樓的內外牆比起其他樓宇容易出現滲水現象，故此在裝修時需小心留意水管情況。 一般而言，唐樓只有約 50 樓齡問題2025 年壽命，而根據政府規定 30 年上的樓要強制驗樓，不合格樓宇需要進行大廈維修。 因此在準備裝修費用時，需預留額外費用，在必要時付費作大廈維修。 唐樓內沒有安裝電梯，特別是樓層較高的單位，上落時會比較喫力。
樓齡問題: 物業種類：村屋及唐樓
同時，我們也會嘗試在社區注入「動態設計」的概念，以鼓勵市民多做運動，注重個人健康，並透過適切的城市設計和建築設計，推廣多步行、多騎單車及多做運動的健康生活模式。 增強市民總體健康，是優質晚年生活的重要一環，快樂且康而壽，才能擁有優質的晚年生活。 農曆年後，房仲官網搜尋物件的流量有所回升，顯見剛性需求仍在。 進一步探究網站數據，七都網友輸入的平均頭期款金額落在187~325萬元，其中以臺北市、新竹市最高。 最新一集《地產詹哥老實說》邀請林志穎胞弟、都更專家林志鑫，分享與哥哥一同創立建設公司的初心。
樓齡問題: 上車客買約40年樓齡單位 唔好輕視呢個問題
私樓價格節節上升，對許多人來說，選擇較廉價的居屋，是置業上車的唯一出路。 2) 若多於19年但未過30年，餘下擔保期批9成按揭，屆滿後跌回6成按揭，假如未償還樓價多於當時樓價6成，便需要補回差價。 不過，上述在2048年或之後到期的屋苑，暫時未知如何處理續期事宜，因中央政府未授權港府處理相關屋苑續期事宜。
樓齡問題: 唐樓裝修注意事項
例如一個45年樓齡的物業，銀行按「70減」做按揭指引，那獲批的按揭年期最多是25年，如果樓齡屬55年的舊年，獲批最高按揭年期更縮短至15年。 但如果用「75減」，45年樓齡的物業還可以做到最長30年按揭年期。 然而，銀行未必一定會批出30年按揭，還要視乎其他因素，其中一個是物業樓齡。 樓齡問題2025 大家經常聽到所謂「70減」或「75減」，意思是用70或75減去樓齡，得出的數字就是最高能承造的按揭年數。
樓齡問題: 物業老化問題不容忽視
房屋署一直就此事與康雅苑業主立案法團商議維修方案，並已於今年七月同意進行並達成和解協議，康雅苑業主立案法團現正為維修工程籌備進行招標。 唐樓並沒有設置電梯，因此裝修師傅一般處理唐樓工程時會加入一個上落樓梯的額外費用。 樓齡問題2025 若報價單內沒有列明該費用的話，業主應向裝修公司瞭解相關費用。 唐樓有一定的歷史，在日久失修的情況下，所面對的問題會相對較多。 除了生銹、老化或是使用已被淘汰的鍍鋅喉水管外，供電、外牆滲水及石屎出現剝落等問題都是在所難免。
新居屋按揭注意事項 房屋委員會資助房屋小組委員會通過今年將推售4個新居屋發展項目，合共提供7,047個單位，今次單位平均售價以市值六三折發售，臨時售價介乎123… 購買村屋注意事項繁多，買家事前宜做足資料蒐集，並準備充足預算，有需要亦可尋找專業中介公司作詳細查詢。 村屋的交投較私樓疏落，銀行因缺乏市場交投參考指標，在估價方面會較為保守，一般較易出現估價不足的問題，建議準買家要預留額外資金作首期支出。 村屋分為「舊屋地」、「舊批地」、「新批地」及「建屋牌照」（後兩者一般統稱為「丁屋」）。 現時市場上最常見的村屋為丁屋，而丁屋與居屋二手市場一樣，需要補地價後，方可在市場自由買賣。
樓齡問題: 相關資訊
一般來說，現時大部分銀行會以「75減」做按揭批覈，所以1975至1978年落成的美孚新村樓宇，仍可做到最長30年按揭。 確實，有不少藍籌屋苑，樓齡已經不輕，像美孚新村全屋苑有99座大廈，落成年份介乎1968年至1978年之間，即最舊的樓宇已有52年樓齡，最「年輕」也有42年。 至於太古城的入夥年份是1977年至1987年，置富花園則是1978年至1981年，部分樓宇樓齡亦同樣逾40年。
如果擔保人入息不夠供樓，便需要轉為借款人，和業主住在同一單位中，纔可用擔保人的年齡去計算年期和每月還款額。 敍做高成數按揭時，若想利用年輕擔保人計算人齡，該擔保人的入息須足夠供樓。 一名住公屋的港男在網上討論區發帖，表示父母提出以84萬買現住的30年樓齡公屋，月入4萬的他掙扎應否買，因為「心底裡當然想住居屋 / 私樓」，引來網民正反意見。 對於樓齡達40年或以上的上車盤，自住十年後將有機會面對樓齡過高，被逼減價求售，或未能透過逆按揭套現的境況，作為醒目準業主，宜看長遠一點，考慮清楚物業樓齡日漸偏高的潛在問題。
樓齡問題: 市區居屋死症！業主移民平賣550萬難甩手 網民：問題係果浸「老人除」！
【白居二2022】假如你是持白表人士，未能購買到政府推出的一手新居屋，可以考慮轉移至居屋第二市場物色單位。 但若果你想購買心頭好之餘，希望同樣獲批最高按揭成數和年期，惟有購買樓齡較新的居屋。 本文分析「白居二」按揭限制、購買這些居屋時要注意地方，以及介紹現時可供選購的9個居屋屋苑。 樓宇復修是解決市區老化的一個有效途徑，但必須有一套長遠而全麵的策略方案，以及不同持分者包括專業人土、物業管理從業員、承建商、執法機構、政府部門及大廈業主等的參與和支持。
樓齡問題: 相關文章
日前，在網上討論區有居屋業主發文，表示自己持有九龍灣居屋麗晶花園單位，由於自己準備移民，近日將單位放盤套現。 不過，樓主表示，該單位位處中層，開價550萬，但一直「無人睇」，於是向網民求救尋找「死因」。 此部分收集了過往曾參加市區重建局轄下不同樓宇復修計劃的工程總金額，以供大眾參考及比較相近樓宇狀況的工程費用。 市建網上學院的報告數據，預測 2046 年將有近 50％ 的物業歸類為「老年樓宇」，可見數字上並不輸蝕給人口老化問題，惟相關的關注度卻明顯較低。 《千萬富翁的資產也會老化 你準備好「醫藥費」了嗎？》帶出了作為香港人最大資產的物業，存在老化的問題。 如果買家不採用高成數按揭，例如只借六成，銀行亦會較易批長年期按揭。
理論上銀行提供按揭，還款期不可超過30年，不過這也不等於所有按揭申請都可以批足30年之久，特別是一些樓齡較高的單位。 當然，每間銀行內部做法不同，不過理論上，樓齡及按揭年期都不超過70年或75年。 舉個例，位於沙田的愉景花園，樓齡為35年，售845萬元，那按揭年期最多為30年。 假如另一樓齡為45年的舊樓單位，那按揭年期最多為25年。 不過，一些大型藍籌屋苑、傳統豪宅，都比較寬鬆，樓齡即使是高，都有機會批足30年按揭。 舊樓按揭成數與一般私人住宅無異，一般按揭情況下1000萬以下的按揭最高可做6成按揭(最高500萬貸款額)，1000萬或以上可以做5成按揭。
例如：平臺違例構築物增加結構負荷，導致橫樑提早出現結構性裂縫。 如沒有及時應對，樓宇狀況會一直惡化，對使用者及公眾構成危險。 樓齡問題 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。 由於本討論區受到「即時上載留言」運作方式所規限，故不能完全監察所有留言，若讀者及用戶發現有留言出現問題，請聯絡我們。
樓齡問題: 工程
一般來說，居屋的擔保年期為30年，並以首次發售日計算。 如樓齡未足19年，銀行可批出25年及9成按揭，更毋須通過壓力測試和提供入息文件。 但樓齡超過19年，銀行將扣減按揭年期或按揭成數，並不能兩全其美。 相反，即使購入未夠19年樓齡的買家已年屆70歲，銀行在居屋有政府作擔保人的前題下，仍能借足9成及25年按揭。 此外，發展商一般會安排二按，買家可以用較少的資金置業上車，有些貸款的安排是還息不還本。 樓齡問題2025 由於不少舊樓都會有老化問題，銀行有機會要求實地驗樓，以觀察有否以上問題及結構改動問題，如有改動，就可能影響批出按揭批覈按揭，所以大家買入前，要查清有否涉及違規僭建。