自住業主可以善用「居所貸款利息扣稅」，一共20個年度可以扣減，每年上限十萬元，究竟怎樣申報纔可以用盡免稅額呢? 兩層樓的供款額相加為37,000元，供款佔入息不得多於35%，月入需達105,700元纔可通過測試。 第二層樓2025 在加息三釐後，兩層樓的供款額相加為53,000元，供款佔入息不得多於45%下，月入117,700元纔可通過負擔測試。
銀行在計算壓力測試時，會採用5釐利息作基準，並假設加息3釐，相當於8釐後，買家能否供得起。 在進行壓力測試前，二按起每月供款為7,178元(首2年)，但第三年後則為9,190元(3-25年)。 年紀不能超過50歲 （年紀較大申請人有機會被扣減成數）– 除非有充分理據或者將按揭年期縮減，按保公司一般不會為年紀較大人士提供高成數按揭，任職於嚴重受到疫情影響的行業申請者可能會被額外扣減成數。 【個案分析】300萬首期在手、月入2.5萬 能否上到車？
第二層樓: 引用：要另雙倍印花稅….超過20萬哦
現時許多上車夫婦大多都是由男方或其家人付出大部分首期，然後夫婦夾份供樓，不過物業就只落男方名。 究竟以這種方式買樓，沒有業權的女方在離婚後會否「渣都冇」？ 以投資角度來看，以往夫婦聯名買樓其實非常「蝕底」，因為兩人購買第二層樓時要繳交15%的雙倍印花稅，不過在新政策下，原來聯名買樓「甩名」套現有著數，有助物業由一間變兩間。
- 把住宅物業送贈予根據《稅務條例》第88條獲豁免徵稅的慈善機構。
- 購買新的住宅物業後6個月內出售原有唯一的住宅物業，可獲退稅，但不能完全退回新物業價值15%的稅金，因新物業亦需按繳付第二標準稅率下的稅金，故只能退回稅金相差之金額。
- 簡單而言，在香港這類海外地區，大多透過各海外或英國地產代理不時來港舉辦的展銷會，作為購入英國一手樓的途徑。
- 城大商學院教授曾淵滄認為，有關措施短期將對樓價有壓抑作用，但市場消化後，樓價將再度回升。
- 以盤源計，Rightmove、Home及Zoopla這些英國常的盤源算十分充足，Rightmove及Zoopla更設有手機應用程式，可以隨時隨地搜尋英國樓盤，供買樓置業的人慢慢選擇。
而最大問題，是通常他們會落完訂才申請按揭，到知道銀行不批貸款時，往往為時已晚，更有人在無可奈何下撻訂，首期都蝕埋。 第二層樓 今年有5000個合乎白表資格家庭/人士，可在居屋第二市場購買未補價的居屋；在按揭上，不論是白表買家抑或綠表買家，購買居二市場放盤的單位，都需要特別留意年期問題。 以上提到的種種入市障礙，皆源於非首置身份，事實上，不少買家會在買第二層樓前，先回復首置身份。
第二層樓: 一手樓按揭必看攻略
此外，在審批按揭時，「入息」的定義會因借貸成數而改變，尤其是佣金收入。 假設買家是一名經紀，若申請八成（當中兩成為按揭保險）或以下，則佣金及底薪均會被視為固定入息，但若他借八成以上，則只得底薪會被視為固定收入，薪金大大減少，影響借貸能力。 置業達人King 第二層樓 Sir在樓市實戰多年，買樓及按揭經驗豐富，近年更開辦物業投資課程教徒上車及換樓祕技。
餘先生解釋，由於不想動用太多現金，故此加按舊樓，增強自己的財務槓桿；又考慮到，未來將帝堡城單位出租後，租金收入能覆蓋加按物業的供款。 另外，在銀行做按揭時需聲明物業作自住用途，才能做到超過五成按揭。 而如果父母本身正有一間做了高成數按揭的物業報稱自住，再為子女擔保買另一單位做高成數按揭，銀行或會再作了解。
第二層樓: 第二層樓限按六成
原來有些銀行容許「非業主」做借款人，並且只計算借款人入息及按揭貸款。 因此，當張太買第二層物業時，只是以業主身份購買，毋須擔任借款人，銀行便不用計算張太原本第一層物業的按揭貸款，只計借款人張生現有的按揭貸款。 如擔保人本身有按揭的話，新果層按揭需要通過壓力測試，而8成按揭壓測要以 35％／45％ 計算（如沒有按揭在身以 50%/60%計算）。 那麼，夫婦雖然總入息是12萬元，但實際總貸款額只得 第二層樓2025 980萬元。 扣取第一層的按揭餘額400萬後，第二層只借到520萬，也是不夠計。 簡單而言，舊制的樓價範圍及按揭成數，即600萬元或以下物業，本身是可申請按揭保險套現，最高成數是八成。
第二層樓: 按揭計算機
若買家在一年內完成「樓換樓」，即售出原本持有的唯一住宅物業，可獲退回多繳的稅款，惟買家仍要先繳付15%稅率的印花稅。 第二層樓2025 雖然買第二層樓會面對不少難題，但始終買樓放租，亦是增加被動收入的主要渠道之一，而且樓市升幅帶來的資產升值，亦相當吸引。 以 $1,000 萬單位為例，首置買家須付 3.75% 稅率，相等於 $37.5 萬元稅款；而非首置買家，則須付 $150 萬元印花稅，兩者相差逾 $110 萬元。
第二層樓: 印花稅收費
這好比2007年在私銀大做既I KILL YOU LATER – 正名係累計式股票認購期權，如果你唔貪心借錢買貨、最worse都係成張Accumulator接哂港交所股票、二百幾三百蚊接、不過接貨係唔使死! 最多做蟹、而且帳面數輸哂都係一半(計現港交所$140而接貨價當年平均$280吧)。 真正比人kill左的，係班貪心要用一控四既盲毛，同時遇上被call 第二層樓2025 loan又要接貨既壓力、唯有焗斬。 由於所買單位用作收租，除計算租金回報外，亦需留意單位本身地理位置、交通設施等，又例如屋苑式的物業，在配套、管理方面較佳，在叫租方面有一定議價能力。 以及物業樓齡問題，大廈本身未來有否大型維修工程，如一些樓齡已過30年的物業，倘尚未進行大維修，即業主將可能要夾份支付維修費。 計算回報基本方法，為年租金收入扣除管理費等日常開支再除以樓價，以700萬元的單位為例，如果每月租金收入1.8萬元、管理費每月2,000元，租金回報率約2.7釐。
第二層樓: 第二層樓按揭: 如何擁有「第二塊磚」？
而事實上，買樓投資與其他投資差不多，離不開要計算投資回報及成本，最大分別是買樓投資入場門檻高、所花時間較長。 為打壓本地樓市炒風，近年港府陸續引入雙倍印花稅、額外印花稅、買家印花稅等等。 想買多一個住宅單位作投資收租，兼賺樓價未來升值，首先一定要考慮以上各項額外成本。 另外，銀行對非自住物業按揭的審查，以及借貸成數亦會較嚴謹，買樓之前要計掂數。
第二層樓: 額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）
不過，這方法也要視乎子女的月薪多少，例如以月入16,000元為例，若要做高成數按揭，也需要有收入的父母作為擔保人幫手。 買樓靠父幹、靠母幹的情況愈來愈普遍，意即以沒有物業的子女名義作首次置業，藉以避開樓市辣招稅項，但購買物業的首期，甚至供款都由父母資助。 首先，業主於按保申請表上，需要聲明現時自住的物業是否自置。 如聲明舊物業用作出租，新買物業用作自住，並聲明需要靠租金收入補貼家庭生計，則要注意舊物業的按揭成數，是否符合最多5成的出租規定。 於雙方簽署臨約甩名後，法律上已回復首置身份，即使未完成實際轉名手續，亦可簽臨約買入第二間物業，而不需要支付15％印花稅。 不能，若以「送贈方式」甩名，即使以零元交易，稅局仍有機會以市價追討印花稅，另銀行不能承做按揭，未來售樓亦困難。
第二層樓: 最高瀏覽
假如現有物業是聯名持有，是可以透過甩名，把其中一方業權轉讓給另一方，從而令其中一人回復首次置業身份。 但若果是兄弟聯名物業「甩名」，問題反而不大，原因是兩兄弟分家，弟弟要買新一層物業結婚用，以首置、自住名義申請按揭保險借足8成至9成是正常不過的事情。 第二層樓 不過，如果「甩名」交易尚未完成，妻子就急着買新一層物業並申請按揭保險，由於在環聯信貸資料庫內她仍有按揭在身，將不被視為首置身份，按揭保險公司也會質疑是否自住用途，拒批機會很大。 以筆者多年觀察按揭保險公司取態，夫婦擁有兩層樓——即一層自住，一層是給家人或收租用——理論上是容許的。 按上述例子，「甩名」物業(丈夫單名持有)沒有申請按揭保險，可留給家人例如父母居住；已「甩名」一方(妻子)新買的一層則是夫妻自住用途，可申請高成數按揭。
第二層樓: 方法1：丈夫擔保妻子？
Soho：傳統按揭分三類，包括P按（最優惠利率浮息計劃）、H按（銀行同業拆息浮息計劃）及定息計劃，建議買家考慮ML按（按揭掛鈎高息存款）。 他指，ML是銀行讓按揭客戶開立一個高息戶口，當客戶存款入戶口，銀行會給予客戶相等於按揭息率的利息，高息一般限於貸款額的一半。 第二層樓 可借盡並將用剩的錢存入ML戶口，戶口內的錢不視為借貸資金，變相無成本多了一筆備用錢，以備不時之需，亦變相減低利息開支。 對於將物業加按和重按借貸，予人感覺風險太高，Soho認為，進行任何按揭前考慮過風險承受能力，只要夠資金供樓，「計掂條數」則沒有問題。
第二層樓: More in 按揭指南:
她表示，若以公司名義買入物業，一開始要支付從價印花稅及買家印花稅，合共樓價的30%，高於香港永久居民以個人名義買第二層或以上物業的15%從價印花稅。 如兩間物業的成交日期不是相差很遠，亦不需透過按保敍做高成數按揭，銀行可以只計算新物業的壓力測試，意味未甩名物業的每月還款，不需計入DSR及壓測內。 第二層樓 另外，如定價太低，銀行按揭貸款額亦會下降，套現的資金未必足夠支付第二層樓的首期。
今次，他就應記者要求整理出平日堂上最熱門的「新手老將10大必問問題」，與讀者上上雞精班。 要留意如買第二層樓而又上8成按揭，物業必須是自住用途，那麼第一層便要出租或給家人住。 而且，要第一層的轉名完成，並在丈夫信貸報告內第一層樓的 mortgage count 消失後，纔可以買第二層做8成按揭。
第二層樓: 英國買樓熱門地區及樓市價格
由遺囑執行人或遺產代理人出售離世者的產業，其中包括住宅物業，以及某人出售或轉讓一個從離世者遺產中繼承或根據遺囑、無遺囑繼承法律或生存者取得權取得的住宅物業。 出售住宅物業僅關乎破產人的產業或因無能力償付其債項由法院清盤的公司的財產。 把住宅物業送贈予根據《稅務條例》第88條獲豁免徵稅的慈善機構。 自從政府實施辣招調控樓市後，「先買後賣」 多了幾重考慮。 首先，採取「先買後賣」的換樓客，由於在購入新物業後，舊有物業尚待沽出，變相等於同一時間會持有兩層樓。 因此，稅局會要求換樓客在購買第二層物業時，需預繳15%「雙倍印花稅」。
第二層樓: 投資用途僅可按五成
政府去年放寬按揭成數，1,000萬元或以下住宅可以借8成按揭，800萬元可以借9成，但銀行職員寧願借Staff Plan，現時大型銀行都提供月薪120倍、最多2,000萬元貸款，利息最低可以到0.8釐。 樓價200萬元或以下第二層樓印花稅，由100元上調至交易額的1.5%；樓價200萬元以上的印花稅將會倍增，以目前最高的印花稅率4.25%為例，會調整至8.5%。 筆者認為，待發展商完成正式取消交易協議，律師樓便可以啟動程序，待買家簽署後即回復首置身份，再買另一層物業時便毋須繳付15%從價印花稅，亦沒有退稅風險。 舉例，假設買家在未完成柏傲莊III取消交易手續前，即買入另一層價值1,000萬港元物業，從價印花稅為150萬港元；而原本買家僅需要繳付首置客第二基準稅率（3.75%，即37.5萬港元）。 如果退稅失敗，潛在損失高達112.5萬港元（150萬港元減37.5萬港元）。 如換樓客選擇先賣後買，原則上於簽署臨時買賣合約後，政府便不會將買家視為擁有多於一個單位，即買家可以按第2標準稅率的計算方法繳交從價印花稅，但如舊單位的買家突然撻訂，換樓客便要即時補回15%印花稅的差價。
第二層樓: 英國買樓常見陷阱
由於該住宅物業在 2012 年 10 月 27 日之前已取得，因此，他無須就該項交易繳納「買家印花稅」。 以前的非住宅物業印花稅下，200萬元以上的交易，稅率較首置印花稅全面增加一倍，其中印花稅的稅率由100元增加至交易額的1.5%；其他交易的稅率全面增加一倍，最高的稅率由交易額的4.25%調整為交易額的8.5%。 相比之下，假設樓價800萬元，首置人士只需付3.75%印花稅，即約30萬元，但非首置人士就要付15%印花稅，即約達120萬元。
第二層樓: 買家印花稅事宜
短短4年後，隨人民幣升值及投資回報，再加上之前的小額人仔定存，他儲了30萬港元及20萬元人民幣，決定買樓上車。 去銀行做定期存款，回報雖然未必及得上股票、債券，但勝在夠穩陣，而且簡單易明，難怪不少穩健投資者皆鍾情這種收息工具。 【Now Sports】沙迪奧文尼曾與不少前鋒合作，到底他認為哪位的埋門把握力最強？ 30歲的沙迪奧文尼（Sadio Mane）現時在拜仁慕尼黑與湯馬士梅拿、拿比、卓普慕廷、穆斯亞拿等合作攻堅，之前於利物浦也曾和沙拿、費明奴、迪奧高祖達拍檔。 雖然沙拿為紅軍上陣287場攻入174球，成為球會史上第7位入球王，梅拿也已為拜仁攻入232球，但文尼認為自己合作過的最佳射手，竟然是前利物浦隊友奧利基（Divock 第二層樓2025 Origi）。
第二層樓: 物業印花稅
缺點是由於未完成甩名，如再置業雖可免去15％印花稅，但未必能申請高成數按揭，但仍可申請舊按揭成數。 另須留意，假設是聯名甩名，田土廳的代價（consideration）需要注為完整樓價，不要注樓價的一半，否則銀行或當作送契。 由於買賣合約中已寫明是甩名，就算田土廳的代價是注入完整樓價，印花稅都會是以樓價一半去計。
第二層樓: 買第二層樓 印花稅雙倍
只需將報稅年度的租金收入、扣除差餉、以及扣除不能追回的租金及標準免稅額20%，得出之淨值按現時稅率15%計算。 英國政府為防止海外買家入市推高樓價，將在2021年4月1日起實施海外買家印花稅，在英格蘭本土及愛爾蘭置業，需要繳付2%的額外印花稅。 不過，只要在英國住滿183日，就可以被除去海外買家的定義，並可在成交後12個月內申請退回印花稅。 由於大型銀行承造英國本地按揭的資格嚴謹門檻高，一般首次置業的買家都會由地產經紀轉介或自己尋找按揭經紀（Mortgage Broker），因為經紀可以為你向銀行爭取更高按揭成數之餘，更可在利率上獲得優惠。 透過香港本地銀行進行海外按揭，與在香港買樓一樣，要通過本地銀行的壓力測試，即要通過入息審查計算供款負擔比率，而由於金管局的壓力測試門檻偏高，而且將海外置業的風險（匯率等）計算在內，故審批英國物業按揭的門檻會較高及較嚴格。