我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。 至於家庭入息中位數方面，政府統計處截止2022年首季的最新數據中，私人永久性房屋的住戶每月入息中位數為$38,800，按季升$1,600或4.3%。 不過2022年4月至6月的勞動人口統計中亦反映，就業人士每月就業收入中位數由2月至4月的18,500元，略微下跌到3月至5月期間的18,000元，因此未來一季的入息中位數亦有機會下調。 受到疫情影響，加上爆發第三波疫情，香港經濟未見好轉，而為減輕業主供樓壓力，多間銀行推出「還息不還本計劃」，並將適用的住宅擴展至政府的資助房屋。 根據金管局公佈，截至4月21日，香港16間銀行亦已經批出逾5,200宗包括住宅按揭「還息不還本」及應急貸款等申請，涉及金額超過150億元。 另一組數據是參考私人住宅住戶的每月入息中位數（去年第三季為3.43萬元），以購買一個600平方呎單位、做6成按揭並供款20年計算，今年1月以P按供款的負擔比率為48.7%，歷年平均則為49.2%。
假如到時進入加息週期，供樓利息開支上升，隨時會高於10萬扣稅額。 至於供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。 如果剛成為業主，大可先使用20年扣稅期，以減輕一開始的財政負擔，未知將來政府會否有措施延長扣稅年期，加上考慮到按揭一開首的利息佔比較大，當息隨本減計算供樓利息，始終用盡10萬扣稅額機會大些。
供樓負擔: 按揭利息支出如何？
結果反社會及仇富的情緒日漸升溫，導致愈來愈多社會運動的出現，嚴重削弱特區政府的管治穩定性。 為了增加收入，香港政府以拍賣及投標方式高價售賣土地，也會將未達底價的土地收回。 有意見指高地價導致發展成本增加，地產商因此須要高價賣樓。 他又以自己為例，指其2009年買入時值500萬元的單位，七成按揭分25年供，每月還1.3萬元左右。 11年後的今天，單位市值1,300多萬元，每月按揭還款仍是1.3萬元，但差餉地租扣除1,500元減免，仍升至3,900多元，證明供樓開支其實仍會增加。
該調查又引述研究指，表示本港用地限制推高樓價，令現時的負擔水平，較鄰近的新加坡高出近三倍，較東京、大阪等地更高出最少三倍以上。 供樓負擔2025 中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，如果一個家庭可以用月入三成供樓，就屬於最健康的水平。 雖然現時本港的供樓負擔比率離他所指的健康水平有一段距離，但他認為，這不等於樓市會爆破，因為樓價升跌原因甚多，例如低息環境持續，而且本港經濟基調良好，相信樓價難以重演如九七當年急瀉的情況。 供樓負擔 理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，現時樓價雖高，但由於本港一直奉行低稅率政策，如個人入息稅最多為一成半，相對外國的動輒三、四成相差甚遠，故高樓價某程度上亦是一種稅項，未必能完全反映社會現況。 近月收入槓桿比率一直處於高水平，金管局最近的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》顯示2019年第4季為80.9%，高於歷史的平均值。 如想留意相關趨勢，可留意金管局每月新聞稿公佈的住宅按揭統計調查。
供樓負擔: 最高瀏覽
現今社會樓價遠離小市民負擔能力，供樓負擔能力指數續登上全球第一，面對這個No. 網上討論區多了在高樓價下，市民買樓的難題，引發老樓共鳴。 80年代出身的大學生，那時有一個共同目標：「在中環返工、置業在南區」，這目標也需要時間和過程，不可一步登天。 供樓負擔 供樓負擔 循序漸進，配合了那時經濟轉型，由工業轉為金融服務業，製造了新商機，個人累積了財富，找到了第一桶金，自然會想住好一點、食好一點，因此引發「四仔主義」盛行（車仔、樓仔、老婆仔和仔仔）。 長遠而言，政府須為房屋和土地供應定下清晰的方向，確保推出的政策互相配合、互補不足，才能為市民締造善擇居所的環境。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。
- CSI(住宅售價)連升10週中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，CSI(住宅售價)最新報64.44點，較上週的61.63點上升2.81點。
- 原來政府是以「統計處」公佈的「綜合住戶統計調查按季統計報告」內，私樓家庭入息中位數作基礎，最新為39,700元，所以最終得出「供樓負擔比率」為65%。
- 但這種按揭有好處，一旦申請浮息按揭人士未能通過壓力測試，可以轉而申請定息按揭，並可「免壓力測試」，但沒有現金回贈。
- 這類居所的平均居住面積不足48平方呎，而且衞生質素欠佳，影響市民的居住質素。
- 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。
港府不應繼續漠視每年創新的房屋負擔數字，並須果斷調控房屋市場。 大幅提升公營房屋比例，以及增建資助居屋，正是協助普羅家庭以可負擔價錢置業的不二之法。 即如前運房局局長張炳良於其新書透露，政府往往過於顧慮「市場、現實政治及既得利益羣的反彈」等因素，導致未能在房屋政策作出突破。
供樓負擔: 現時P按利率低於H按封頂利率
美國駐莫斯科大使館表示，由於烏克蘭戰爭，以及存在被俄羅斯執法機構任意逮捕或騷擾的風險，要求正在俄羅斯居住或旅遊的美國公民，立即離開俄羅斯，並呼籲美國公民不要前往當地。 大使館表示，俄羅斯安全部門以莫須有罪名逮捕美國公民，拘留和騷擾在俄美國公民，拒絕給予他們公平和具透明度的待遇，並在祕密審判中或在沒有提供可靠證據的情況下將他們定罪。 供樓負擔 當局又對美國公民宗教工作者任意執行當地法律，並對從事宗教活動的美國公民展開可疑的刑事調查。 俄羅斯聯邦安全局上月表示，已對一名涉嫌從事間諜活動的美國公民提出刑事訴訟。
供樓負擔: 按揭慳程式
不過，金管局最新數據顯示，1月份的按揭比率為54.2%，遠低於假設的七成按揭水平。 從上表可見，來自3間機構的比率相距甚遠，主要原因主要是因為計算時的假設有分別。 首先，在沒有購買按揭保險的情況下，現時金管局規定銀行批出的按揭成數最高只有6成，但政府及金管局在計算時用7成作標準，未能反映現實之餘，亦令供款增加而拉高比率。 另外，政府的比率是以45平方米（約480呎）的中小型單位為面積標準，根據差估署「A及B」類單位價格計算，以2月份最新數據計，一個45平方米約為694萬，再加上借7成及20年還款的假設，得出逾7成的比率並不奇怪。
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普查分長問卷及短問卷；前者涉及十分一的住戶，會向受訪住戶索取各類詳細數據，包括樓債負擔。 根據2006、2011、2016年的普查，居於私樓住戶的按揭供款佔收入比率中位數，分別為28.6%、20%及19%。 亦即在2016年，在需要供樓的住戶中，有一半的供款佔月入比例低於19%，另一半高於19%。 假設以樓價600萬元，承造9成按保（即借貸540萬元），以30年按揭年期計算，每月供款（包括按揭保費）約22,774元，比起之前未加息前的P按2.5釐的約22,403元，增加約371元或1.7%（見下表）。 十多年來，港人供樓利息隨美息下滑，2000年全球科網泡沫爆破觸發股災，美聯儲局將息口下調，翌年本港按揭利率已跌至約3釐；至2008年金融海嘯後，美息調至近零，其後本港按揭利息曾在1釐樓下(同業拆息計劃)，至近年輕微回升至2釐。
供樓負擔: 【樓市數據】甚麼是「置業負擔指數」? 一文睇清供樓數據5大關鍵字
即使拆息不斷上升，只要有存款於戶口內，即可獲得與按揭利率同等的利息收入，變相可抵銷部分按揭利息增加。 若按區域劃分，全港三區中以香港島每月供樓支出最高，平均金額達15,000元；若以供款佔入息比率計，就以九龍的21.9%為最高。 另外，莊錦輝稱，即使上調最優惠利率後，近期大型銀行推出的P按計劃實際息率仍低於H按封頂利率，未來兩年仍處於加息週期，H按短期內下跌低於封頂利率機會非常微，因此選擇P按比H按更有利。 他稱，那時養了兩部車及七隻狗，覺得所住單位空間不夠，故入夥半年後便將單位以約120萬元轉售，再以88萬元買入元朗三樓連天台的村屋單位，這次他改做10年期按揭，減少利息支出。 他指，那時雖收入理想，但息口高，家庭開支大，也擔心息口上揚；供樓初期很大部分供款用作償還利息而非本金。
供樓負擔: 數據公佈
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2023年1月份整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄4,418宗，總值361.89億元，較去年12月的3,565宗及258.71億元，分別上升… 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2023年1月份整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄4,427宗，總值324.95億元，較去年12月的3,565宗及258.71億元，分別上升… 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截止於2022年第4季統計，於2020年到2022年落成的新盤，一手新盤買家按揭，按季增加985宗；按揭涉及買賣合約金額按季增加80.28億元。
供樓負擔: 香港供樓負擔能力指數繼續全球第一
租樓沒有稅務優惠，而供樓則有15年扣稅，觸及17%邊際稅率的人士，10萬元利息每年可慳1.7萬元。 林Sir的粉絲都知道，他向來主張所有投資產品，在歷史平均價格以下買入便最穩陣。 港人過去20多年的平均供樓負擔佔入息約四成，若在這水平以下入市，便肯定不是摸頂價。 供樓負擔 政府和金管局以較大面積的單位作為計算基準，大單位所需的供款額更多，對比入息所佔的比率自然更高。
供樓負擔: 「按揭計算機」的不足:
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，這次加P幅度較預期輕微，相信只為「試水溫」。 他指出，銀行資金成本與一個月同業拆息（HIBOR）掛勾，現時已抽升至2.6釐，然而現時普遍實際按息僅2.75%，但樓按利潤明顯受到影響，因此銀行無可避免需要透過上調P以紓緩按揭息差收窄的壓力。 另外，美國預告未來繼續加息，銀行資金成本上升壓力未來仍會增大，故相信P有機會上調不止一次。
供樓負擔: 按揭成數:
申請樓按無疑是買樓其中一個最重要的步驟，買家能否順利完成交易，將直接受到銀行的審核結果而定。 同時，如果想加快銀行審批的速度，就必須嚴格跟足所有程序提交申請。 在香港買賣樓宇時，買方和部分情況下的賣方都需向政府繳付特定印花稅，稅率按成交價和多項不同因素而定，當中包括SSD、AVD、BSD等。 供樓負擔2025 作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。
中美就氣球事件關係惡化之際，中國外交部發言人汪文斌週一（13日）在例行記者會期間上表示，僅去年以來，美方氣球未經中國相關部門批准，10餘次非法飛越中國領空。 他批評美方首先要做的應當是反躬自省、改弦更張，而非污衊、抹黑、煽動對抗。 郊野公園大多是山坡和荒山野嶺，不適合大規模建屋；現時尚有三成未開發的鄉郊土地，例如屯門、元朗、錦田及洪水橋，都有適合土地，無必要動用郊野公園。 香港郊野公園的一個特色，是在市區隔鄰，任你在市區哪個角落，只要半小時內，必然可到達附近的郊野公園散心。
翻查金融管理局每月底發表的住宅按揭報告，以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由去年6月份的0.6%，之後逐漸增加，增至12月的26%。 一層702萬的「中小型單位」，究竟「每月供款」又是多少? 政府假設買家承造七成按揭、供款年期二十年，結合現時銀行最新息率作供款計算。 歸納銀行最低息率2.375釐，我們可推算出一層「中小型單位」，現時月供約為25,741元。 根據金管局資料顯示，高達9成半買樓用戶會採用兩種主流浮息按揭計劃，即我們經常接觸到的H按（銀行同業拆息按揭）和P按（最優惠利率按揭）。 以過往2020年4月的數據為例，約90%的用戶會選擇使用H按，主要因為通常H按的實際利率會比P按為低。
年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。 但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。
供樓負擔: 「壓力測試」:
以貸款額500萬元、還款期30年、H按封頂息率「P-2.25%」計算，最新一輛加P後，每月供款增加674元或3.2%。 說回今年的普查，以新近的數據比較，家庭入息中位數與2016年中期普查時無甚上落、利率輕微回落(2016年中一個月拆息約0.24釐，近日低於0.1釐)。 期間樓價雖然大升四成，但大部分現時在供樓的業主，物業都是早年購入，樓價升跌對他們的供樓負擔無影響。 整體而言，明年初大家看到人口普查得出的供樓負擔比率中位數，可能會與2016年相若。 另一個業內認為較實在的數據是金管局每幾個月向立法會報告一次的數字，數據來自每月新批按揭申請，根據批出按揭條件及借款人收入計算而來。
原來在供樓負擔水平31.1%（負0.5個標準差）時買樓，負擔比率會回升機會有69%，亦即樓市回升的機會率達七成。 2015年香港股樓齊跌，股市在4月底見頂回落後，樓市亦在第四季開始從高位回落。 退休經濟學者、《iMoney智富雜誌》「利財筆記」欄主林本利着大家反思在股市有否太進取之餘，若去年入市買樓也應「檢討」。
供樓負擔: 負擔能力計算 (月供)
過去置業的確有助一般市民「藏富於磚」，甚至有助個人向社會上層流動，惟如今普羅大眾無力上車，買樓遂變為較富有人士的階級象徵，足見房屋市場極其扭曲。 最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。 壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息週期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。 針對部份採用新按保的買家，按揭證券公司容許首置客在未能通過壓力測試下，可以在多繳付一成額外保費，而免卻壓力測試，而僅用供款佔入息比率作為審批準則。
供樓負擔: 使用您的信用卡
由於是模擬，而且部分設定(只有20年的還款期，高達樓價七成的按揭借款)與現況有較大差距，基本上欠缺參考作用。 感覺上，「現時供款負擔高達73%」只在官員呼籲置業人士量力而為時才會引用。 供樓負擔 今年銀行同業拆息延續去年跌勢，與樓按相關的1個月拆息於上月跌至11年半新低水平，錄0.0627釐，拆息下跌直接推低H按息率，以現時市場計劃H加1.3釐計，按息低至1.36釐，屬於10年來低水平。 由於現時供樓業主普遍使用H按，H按選用比例高達近97%，H按息下跌意味可減輕廣大業主的供樓負擔。
任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批覈為準。 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。 供樓負擔 供樓負擔 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，卻會收緊一成至40%。
供樓負擔: 數據分析
至於人口普查數據，由於樣本較大(十分一的住戶)，應可較準確反映一般供樓業主的樓債負擔情況。 扣除加按等情況，樓債本金不會增加，而在經濟增長、利率又大致不變的情況下，業主收入增加，供款負擔自然會慢慢下跌。 莊錦輝續指，雖然這次加幅不大，但HIBOR由年初的0.15釐持續上升至今天為2.6釐，H按息亦於7月底觸及封頂息率，相信現有按揭貸款人早已感受到供樓負擔正在上升。 以30年還款期計算，由年初實際按息1.45%至今天上調P後，每100萬每月已供多約589港元；以500萬貸款額為例，每月供款已增加約2,946港元。