於目前壓力測試下，沒有其他按揭的申請人，若購買1000萬元物業自住，借取8成按揭，供款期30年，每月需要最少76,800元入息，才能通過壓力測試。 於按揭新制下，只要有260萬元，便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。 賣方在賣樓時，除了傾樓價、成交期外，資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。
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- 如果換樓客計劃「先賣後買」，即先賣出舊居，完成交易後才購入新居，在按揭、稅務上會接近首置次業，便較為簡單，較少需要特別注意的地方。
- 不少業主在進行換樓的過程中，會遇到究竟應該先賣出自己正在居住的舊居，再買入新樓，抑或調轉，先買入新樓才賣出舊居？
- 另外現有物業及新買物業之按揭契必須為「無限額抵押法定押記」。
- 另一方面，壓力測試的供款與入息比例也會相應調低一成，例如原本的壓測前壓測後 50%/60% 會變成 40%/50%。
- 這也意味，未償還銀行按揭貸款金額，需低於物業最新估值的五成纔可以。
若客戶未能於貸款期內完成出售現有物業，恒生銀行有限公司(「恒生」)有權重新釐訂新物業的按揭成數、貸款金額及／或貸款利率，並要求客戶即時清還有關貸款（包括但不限於新做物業的按揭及換樓計劃）或其任何部份。 樓換樓過渡貸款 客戶提交現有及新購物業的正式買賣合約後，銀行會於新物業成交日放出換樓貸款及新物業按揭貸款。 您不用擔心心儀的樓盤被他人買走，也可盡快開始裝修物業，更不用另外租樓搬出。 若決定先買樓，又想減低風險、避免損失，您可透過地產代理向業主提出條件交易（conditional offer），列明您會在原有單位出售後購買此物業。
樓換樓過渡貸款: 置業手冊
近年有銀行推出「過渡性貸款」，為業主於出售現有物業及購入新物業之前，提供一筆貸款作為新物業首期。 哪些人士需要申請呢﹖一般而言，若樓換樓人士原有單位之交吉日較新購入單位遲，便有需要向銀行藉此類貸款作短暫之現金周轉，待原有單位成功交易後，便向銀行清還欠款。 事實上，精明的置業人士會藉助借貸力從而增加個人現金流甚至發家致富。 各銀行的罰息期收費各不同，有些銀行首年收取貸款額的3%，有些銀行則只收取1%，有銀行要交回現金回贈，有些銀行則毋須扣除，罰息開支可以相距甚遠。
換樓計劃之貸款期最長為6個月或截至現有物業之成交日(以較前者為準)。 客戶須於貸款期內每月償還利息，並於還款期完結當日清還換樓計劃之本金。 樓換樓過渡貸款 李小姐本身住在太古城，由於即將退休，打算之後搬到海邊享受退休生活。 她在鴨脷洲海怡半島看中了一個樓盤，原本計劃一賣一買，則只需補差價約$200萬。
樓換樓過渡貸款: 按揭工具及資源
然而，若購入新樓後一年內賣掉原有物業，可申請退減部分稅項。 如果在簽訂買賣協議後，買家悔約並取消交易，則會影響換樓客手持現金流。 B.以先買後賣形式樓換樓，在申請新物業按揭時，銀行會把舊有物業的按揭也一併計算在內，未必可以借足最高成數按揭，不排除按揭成數可能減一成。 舉例說，新買入的物業樓價600萬元，原先可批六成按揭，即貸款額360萬元，但現時只批五成按揭，即貸款額300萬元。
- 同時，壓力測試會較為嚴格，供款佔入息比率收緊，如只有一個物業，供款佔收入不多過一半，在接受壓力測試時，加息3釐後供款不得多於六成，但第二個物業則要向下調一成。
- 假如換樓人士成功賣出舊物業，再以首置身份買入新物業，便可獲豁免繳交15%辣招稅，只需繳付較低的從價印花稅，最高稅率不高於5%。
- 為免加重換樓用家的供款負擔，銀行一般只要求買家在過渡貸款期支付利息，直至到期日才償還本金。
因此，申索人必須是一名個人，有關物業必須以其個人名義購買及用作其居住地方。 由於發展商推出「高成數按揭」計劃，二按息口往往較市價為高，理應扣稅時可用得更盡。 但根據稅局規定，要「自住」物業纔可申請，而「自住」界線就以入夥一刻計起。 樓換樓過渡貸款 樓換樓過渡貸款2025 如果二人為專業人士，收入很快隨著年資上升，供樓壓力長遠慢慢下降。 （D）同樣在承做按揭上，換樓人士買入第二個物業，故銀行在批出按揭成數方面會收緊。
樓換樓過渡貸款: 按揭
為免加重換樓用家的供款負擔，銀行一般只要求買家在過渡貸款期支付利息，直至到期日才償還本金。 然而，借款人需於過渡期內同時供付新舊居按揭及換樓貸款利息，便需衡量自己的還款能力是否足以應付還款總額。 舉一例子，買家於數年前以400萬元買入兩房居所，向銀行承造9成按揭，現時尚欠銀行按揭300萬元；眼見單位已升值至600萬元，希望運用樓價升值的資金作為首期更換一間800萬元之三房單位。 不過，在一賣一買的交易中，新居成交期早於舊居，令買家無法用舊居樓價尾數支付新居首期，由於欠缺額外備用資金，故需要一筆短期貸款作過渡。 按上述計算方式，買家可獲批之最高貸款額是60萬元(600萬元X 60% -300萬元)或240萬元(800萬元X 30%)，由於以低者為準，故過渡貸款額僅為60萬元，未足以讓買家應付新屋首期。
樓換樓過渡貸款: 印花稅
申請換樓按揭過渡貸款主要分四大步驟，第一步是購入新物業前，提早向銀行申請換樓貸款及新物業貸款金額；第二步就是在簽署臨時買賣合約（包括現有及新買物業）後，最遲於新物業成交前一個月，正式申請換樓貸款及新物業按揭貸款。 如選擇先買後賣，即交易新物業時持有多於一項物業，則必須先繳付15%從價印花稅，及在12個月內將原有物業賣出，纔可獲退還15%減去首置印花稅的差額，令實際上所繳付的稅款與首置人士一樣。 如選擇先賣後買，即換樓人士賣掉舊有而且唯一的物業，便可重獲首置身分，便可以較優惠的第2標準稅率來計算印花稅，詳情可參閱上表。 此過程無關「先買後再賣再退回印花稅」的程序，因為申請人當時事實上持有兩項物業，原則上必須以非首置客身份承造物業按揭。
樓換樓過渡貸款: 獨家A.I.按揭評估
至於先買後賣，則指換樓人士買入新一層樓後纔出售原有物業。 二按通常經財務公司借出，貸款利率比銀行高，形成更沉重的經濟負擔；加上若斷供的話，因為二按涉及兩個債權人 （例如銀行及財務公司），兩者皆有權隨時收回貸款（Call Loan），繼而收樓。 擁有一層樓，除了能帶來置業安居、資產增值回報，更可加按套現，以較低借貸利率，應付資金周轉，即上千居搜尋各區優質樓盤。 加按套現的意思是把物業再一次抵押給銀行，從而借入新的貸款。 換句話說，加按是業主第二次向同一間銀行以同一抵押物業借錢。 本行對貸款及按揭申請保留最終決定權，如本行拒絕有關申請，毋須向申請人提供任何理由。
樓換樓過渡貸款: 買樓 印花稅 減免有計：「借人頭買樓」
比方第二個物業樓價600萬元，原先可批出六成按揭，即貸款額360萬元，但現在只可批出五成按揭，即貸款額只有300萬元。 同時，壓力測試會較為嚴格，供款佔入息比率收緊，如只有一個物業，供款佔收入不多過一半，在接受壓力測試時，加息3釐後供款不得多於六成，但第二個物業則要向下調一成。 無論簽署臨時買賣合約，或者正式買賣合約，買家有機會打退堂鼓，取消交易。 不過，如果其職業明顯沒有穩定收入，對於銀行而言的風險系數會較高，因此審批自僱人士按揭亦會較為緊張，例如一般情況下不會批出9成高成數按揭。
樓換樓過渡貸款: 物業二按
須注意的是，15%標準印花稅需先支付，後退回，因此先買後賣的換樓人士仍需預先準備好相關資金。 換樓計劃只適用於住宅物業及以個人名義申請之按揭計劃及不適用於「居者有其屋」、「租者置其屋計劃」、「按揭保險計劃」、工商用物業、車位按揭及附有任何形式二按之按揭計劃。 兩者有不同的入息/資產限額要求和最高按揭成數限制。 綠表申請人士最高可申請九成半按揭，而白表申請人士最高只可申請九成按揭。 由於居屋有房委會作擔保，因此不論綠表申請人士或白表申請人士，即使申請高成數按揭，亦無須購買按揭保險。 任何人士所繳付的居所貸款利息，只可從應課薪俸稅入息或從個人入息課稅入息總額中扣除。
樓換樓過渡貸款: 表: 一手私樓吸納量
當然，發展商財雄勢大，可以透過屬下的財務機構借錢給買家，因為金管局不能直接監管他們，而這些財務機構也不用向銀行借錢，母公司是發展商，提供貸款只是便利銷售而已，金管局也不能以隔山打牛方式阻礙。 筆者屢次詢問銀行有沒有這種服務，得出的答案都是就算換樓後用同一間銀行做按揭，下一筆按揭都要當作新造按揭。 60%減按揭貸款尚餘欠額；或新物業所需首期金額減訂金。 如果換樓人士採用先賣後買方式換樓，賣出原有物業後，未必一定可以即時搬入新居，可能需要等待一段時間後才搬得到。 在這段所謂真空期，換樓人士可以跟新業主商討，希望暫時租住原有物業一段時間，之後才搬入新居，這就是「賣後租回」方式，即是由業主變租客。 A.一旦買入新物業後一年內，仍未能賣出原有物業，便難以退回多付的稅款。
樓換樓過渡貸款: 物業按揭成功-真實案例
最佳做法是首個物業只落其中一人名，而當需要換樓時，就用另一個名去付首期買樓借按揭，那二人就同時可以享有首次置業的印花稅優惠，而且就算有一人有按揭在身，用另一人名申請新按揭也不會影響到按揭成數或入息供款比例。 人士原有單位之交吉日較新購入單位遲，便有需要向銀行申請此類貸款作短暫之現金周轉，待原有單位成功出售後，再向銀行清還此筆欠款。 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。 成功申請預先批覈之客戶需於簽署買入新物業及售出現有物業之臨時買賣合約後，作正式按揭貸款申請及補交文件作批覈用途。
樓換樓過渡貸款: 按揭熱線：換樓過渡貸款解燃眉之急
同理，如果你希望在換樓過程，以首置身份承造按揭，則必先出售原有物業，經由俗稱「甩名」的程序，恢復首置身份，才能承造首置高成數按揭。 至於先買後賣方面，業主在過程上因為會持有2項物業，因此在購入新物業的時候，必須要繳付15％的從價印花稅，以及原則上無法承造高成數首置按揭，即無法在購買800萬按揭以下、免壓測借盡9成。 先租後買意指業主先賣出所住物業，尋找地方租住，再物色物業，「重新」以首置身份入市。
樓換樓過渡貸款: 銀行提供過渡貸款付首期
銀行會先對物業進行估值，再將最新估值減去業主尚餘的按揭欠款。 不少業主透過物業貸款套現，以物業作抵押向銀行借錢，解決資金周轉需要。 樓換樓過渡貸款 加按是最常見的有抵押貸款之一，獲批的貸款額取決於一些條件。