除了P按及H按之外，定息按揭亦曾佔市場一定比例，定息按揭即在指定年期內供款利率固定不變，比較適合追求穩定的借款人，定息按揭的定息期一般在1至3年左右。 不過，同樣是新造按息約2.4釐、借100萬元，如選用25年期還款，每月供款4,435.97元，第一期還款中，2,000元為利息，佔供款45.1%；其餘2,435.97元為還本，已是供本比例較高。 不論按揭貸款的本金、年期、利率為何，只要三者是固定的話，在息隨本減的原則下，每一期供款中的還本比例都會持續上升。 將每期供款的還本的比例畫一條線，會得出一條平穩向上的曲線。 但要留意，此不代表任何情況下，供款初期的還息比例一定較還本為高。 故老相傳，借銀行按揭供樓，供款初期本少息多，之後每期供款中，還本比例才會逐步回升。
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- Mortgage Link是一個跟按揭掛勾的高息存款戶口，存款利率等於按揭利率，借款人可以利用這個戶口的存款利息收入，對沖按揭供款的利息開支。
- 王美鳳續指，現時本港H按為主流的實質按息約為1.5釐，而H按普遍設有以P按為基準之封頂息率(現為2.5釐)，換句話說，即使拆息上升，P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5釐。
- 其後樓市滑落，加上銀行在2000年代取消利率協議，銀行為求爭取生意，也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算，藉以用比「最優惠利率」更吸引的條款來鎖定客戶。
- 當年香港加P息較美國遲了9個月，期間本地銀行體系總結餘持續流走了逾310億元，至剩下44億元終於觸發香港銀行首次加息。
- 富瑞指出，供股將令領展資產淨值及每基金盈利減少約8%至10%，但可有更多空間探索增值機會，長遠前景正面看法。
除了自住供樓利息可以扣稅，買樓收租一樣有稅可扣。 買樓收租，業主有機會以「物業稅」、或者「個人入息課稅」來評稅，但很多時業主也會苦惱於採用哪一種報稅方式。 一般來說，在填寫報稅表時，你只要在出租物業報表上，第一份中「選擇個人入息評稅」一項加上剔號，以及需要在「個人入息課稅報表」內的第8項，填上所付利息，稅局會自動計算兩者方法，何者對繳稅者更有利。 假如你計算過後，發現扣除免稅額後的數字，仍然高於157,140元，這時候你可以考慮應否採用「居所貸款利息」扣稅。
供樓息口: 每月供款額
不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。 只有非住宅物業的累進式從價印花稅才適用於工廈，稅率最高為8.5%。 雖然理論上居屋按揭申請人，最高可申請九成半按揭，但銀行最終所批出的按揭受樓齡(75減)所限，因此已過擔保期的二手未補地價居屋，最多隻可借6成，因此買家要準備更多的首期。
- MoneySmart更會有專人全程跟進你的申請，一直給予你所需支援，直至你成功提取按揭為止。
- 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣相信，借款人願意把未供完貸款額轉移，因另一間銀行可提供較吸引的利率優惠和現金回贈。
- 如2004年的加息週期，美國甫宣佈加息，一個月H息亦立即同步上升；一個月HIBOR由0.15釐，至2005年3月份已升至2釐水平，相反P息要到2005年3月才正式由5釐升至5.25釐，H比P加息足足早了9個月。
- 樓宇按揭指的是一種有抵押貸款或金融期權，可幫助借貸人置業。
- 至於個別銀行針對內地人才客戶提供額外優惠，相信跟銀行業務策略有關，內地高端人才亦屬不少銀行眼中的優質潛力客戶，有利跟銀行跨境服務帶來協同效應。
- 可能你會說，各人處境不同，加上有其他「個人進修開支」、「認可慈善捐款」等扣稅額度，我又可以怎為自己評估?
雖然拆息逐步上升，但短期H按仍比最優惠利率按揭計劃（P按）及定息按揭計劃節省更多利息。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 供樓息口 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。
供樓息口: 申請按揭時作出自住聲明，但後來將單位放租，會有問題嗎？
當「定息期」屆滿後，借款人除可選擇採用「定息按揭」續期，亦可轉用「浮息按揭」續期，當然亦可轉到其他銀行做轉按。 假若你預期未來5年息口向上，大可於頭5年選用定息供樓，5年後再視乎當時息口走勢而決定「策略」，不過以目前定按息率最低3.5%計，高於普遍的 P 按息率2.75%。 還要留意的是，定息按揭計劃設有罰息期，第一年提前還款，罰息是貸款額3%、第二年提前還款，罰息是貸款額2%、第三年提前還款，罰息是貸款額1%。 假設買家去年選用 H 按供樓，銀行提供「H+1.3%」的拆息按揭息率，若同業拆息只是0.2%，買家的實際供款利率為0.2%+1.3%、即1.5%。 隨著近日的1個月同業拆息升至2%，以「H+1.3%」計，實際供款利率本應為2%+1.3%、即3.3%，但由於銀行 H 按的鎖息上限調整至2.75%，因此買家實際供款利率只是2.75%。 先講講 P 按，所指的「P」，是「Prime Rate」的意思，中文為「最優惠利率」，亦是銀行給予最高級別客戶的利率。
選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。 由於聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率。 現時市場上一共有四個不同「最優惠利率」，分別為5釐、5.25釐、5.375釐、及5.5釐。 其後樓市滑落，加上銀行在2000年代取消利率協議，銀行為求爭取生意，也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算，藉以用比「最優惠利率」更吸引的條款來鎖定客戶。
供樓息口: 申請滙豐銀行按揭需要哪些文件？
按揭提早還款分兩類，第一類是全數清還，贖回物業，而第二類是提早償還部分本金，以減低利息的支出。 近年銀行審批按揭時，可將罰息期縮短至半年或一年。 如在「罰息期」(滙豐銀行為首兩年)內提早還款，業主就要額外繳付較高的手續費或利息。 供樓息口 第一年 罰息是1%+全數現金回贈，而第二年 罰息是全數現金回贈。 MoneySmart 建議借款人在收到按揭確認通知書後，可先與銀行爭取較好的還款罰息條款，再決定接納按揭方案。
供樓息口: 個人預算
其實，負資產並不可怕，這只是樓市下滑的短期效應，反而息口不斷上升，對供款能力所造成的嚴峻考驗，不容忽視。 隨着內地重新對外開放，有海外置業意向調查顯示，內地買家在2023年可能投入約48億澳元（約260億港元）購買澳洲物業，即按年翻一倍。 香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽（Dave Ma）亦表示，息口非影響樓市最主要因素，而近期本港疫情緩和，確診人數持續向下，加上政府放寬防疫措施，連同放寬按保，均有利樓市。 經絡按揭轉介指出，一個月銀行同業拆息（HIBOR）為0.19釐，三個月銀行同業拆息（HIBOR）則抽升至0.74釐即近2年新高。 該行又指出，雖然今次美國加息半釐，但市場早已預期並消化，估計第二季樓市表現可承接近期旺勢，估計第二季一、二手成交量將分別升至約4,500宗及約15,000宗。
供樓息口: 戶口優惠
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文亦認為，「息魔」對香港樓市而言，短期影響不大，心理因素大於實際因素。 他強調單純因加息因素，而令本港樓市在今年「大跌」的機會不大，維持2018年全年一般住宅及豪宅升10至13%，超級豪宅升10至15%的預測，但下半年升幅料收窄和平穩。 畢馬威中國香港區中資金融機構主管合夥人方海雲表示，香港的通脹仍屬溫和，情況與美國大相逕庭，而現時銀行體系結餘充裕，有約3,200億元，「家底」足以支撐起聯匯制度，故目前香港加息的迫切性不大。 美國聯儲局議息在即，全球關注息口到底加半釐、0.75釐，甚至更多。 港息何時跟加亦成為焦點，昨日與樓按相關的一個月期港元銀行同業拆息（HIBOR）已升至一年半以來高位，達0.3823釐。 如果港息加快緊隨美息上調，供樓人士的負擔恐百上加斤。
供樓息口: 比較按揭回贈及利率: H按P按 (新買、轉按)
事實上，只要善用轉按計劃，在30年供樓途中，有15年可以免息，做個輕鬆業主。 須留意，轉按完成後舊銀行的火險計劃依然存在，故可到舊銀行申請舊火險保費退款。 若物業是新型屋苑，管理費已包火險，便不能受惠銀行送贈的火險。
供樓息口: 申請「定息按揭計劃」，是否設樓價上限？
壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。 1997亞洲金融風暴後，本港樓價急轉直下，李志成壓力很大。 當時按揭息率在10釐樓下，其物業租金收入不足以抵銷每月6萬至8萬元的供樓開支，不甘蝕讓物業的他，惟有硬着頭皮應付。 供樓息口2025 他指，那時唯一解決辦法是賺多些錢來補填，供樓負擔推動他更努力工作。
供樓息口: 美國加息2022｜美聯認為加息幅度如預期 香港樓市購買力釋放
自此，高成數按揭貸款新批個案由萬多2萬宗，推高至逾4萬至5萬宗。 推出定息揭試驗計劃後，剛好遇上美國聯邦儲備局大幅減息，重回2008年金融海嘯的零息水平，同業拆息即見回落，拉大H按利率和定息按揭利率差距，令定按的吸引力減退。 答：關焯照認為，明年香港經濟或會惡化，失業率上升，現時承造按揭置業，也要考慮自身工作是否穩定，飯碗會否隨時不保。 他又指定息按揭是打賭未來息口的行為，如早兩年有銀行推出定息按揭，借300萬元息口鎖定在2.3釐，但兩年過去，美國現在才加息，當年參加定息按揭的人士便白白蝕了利息給銀行。 雖說現時銀行體系結餘有近4000億元之多，一旦美國持續加息，香港與美國的息差愈拉愈闊，資金將加速從香港流向美國，令銀行體系結餘降至低水平，香港便將有加息需要。 答：經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指，近年全球各地量化寬鬆，令大量熱錢湧入本港，銀行體系結餘由金融海嘯前約50億元，增至現時近4,000億元。
供樓息口: 銀行按揭比較：本港主要銀行H(同業拆息)按
回顧上次加息週期，香港的最優惠利率（P）並沒有即時跟隨美國加息。 對上一次加息週期是2004年6月，聯邦基金利率從1釐起加息，當年美國加息6次、共1.5釐後，香港的P纔在2005年3月正式開始加息（滙豐曾在2004年9月加息0.125釐，但11月減回原位）。 當年香港加P息較美國遲了9個月，期間本地銀行體系總結餘持續流走了逾310億元，至剩下44億元終於觸發香港銀行首次加息。 答：港元與美元掛鈎，若港息未能跟隨美息上升，投資者有機會進行套息交易，以低息借入港元，賺取美元的高息，這樣香港的資金便會流走。
供樓息口: 美國加息2022｜樓價連升4周 料第二季樓市表現接近期旺勢
請瀏覽本網頁，瞭解新型冠狀病毒肺炎如何影響您的財務管理及我們的服務。 在金融界打滾近30年的盧楚仁回想起80、90年代的供樓歲月，笑言那時男生冀娶一個在銀行工作的女生，因銀行職員可享低息按揭這項員工福利。 「當時我有叫太太到銀行上班，但她做了三個月便辭職。」他笑道。 千祈唔好拎新產生嘅息去幫仔女轉學校又興趣班又學嘢咁，未來世界亦唔見得一張沙紙救佢一命。
供樓息口: 領展供股跟唔跟供好？ 專家：Premium光環不再 一手黨宜忍手
美國再加息後，昨日本港的拆息變動不大，其中與H按相關的1個月期拆息報0.18708釐，更較前日的0.19018釐下跌31點子；香港亦暫未有銀行宣佈調升最優惠利率。 在銀行同業拆息或最優惠利率（Prime rate）出現大幅波動的情況下時，亦會有申請人考慮申請定息按揭計劃。 供樓息口 定按的息率固定不變，不受加減息週期影響，不過申請人需注意定按的息口最多有效三年的息率，而且一般相對P或H按貴，因此較少人選擇。 傳統的H按和P按用家，已承受較大的每月供款上升壓力，即使H按通常有P按封頂，但是也無濟於事。
因此在置業之前，必須先頻密進行估價，包括直接致電各銀行估價部，獲得最新的物業估價，以免申請按揭時，有估價不足的問題。 現時香港銀行批出的六成以上的「高成數按揭」，並非全部由銀行支出貸款，樓價60％貨款以外的資金，均由按揭保險支付。 如你申請9成按按，即6成來自銀行，而3成來自按揭保險。 不過，在2019年度施政報告後，政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定，如申請人未能通過壓力測試，仍然可以透過支付較昂費的按揭保險，以通過按揭審查，承造按揭。 如果是非首置人士，則依然需要通過加三釐壓力測試。 供樓息口2025 準買家可以選擇較有規模的屋苑式村屋或同時向不同銀行申請按揭。
政府推出多項「辣招」打擊樓市，樓市成交委縮，而按揭業務是銀行命脈；由於按息下行空間近乎沒有，銀行為了搶按市佔率，便從現金回贈入手。 由於現金回贈率高於按揭利率，因此轉按實際有首年供樓免息的效果。 如果每兩年罰息期過後重複轉按，便彷如每兩年都有一年供樓免息。 【經濟一週－星之谷專欄】過去多年，筆者發現很多香港人不願供樓，認為孭上30年樓債，只會淪為樓奴。
供樓息口: 申請按揭常見問題
近年二手樓價飛升，中原城市領先指數節節上升，不少業主也會加按套現，但加按後，貸款額谷大，多出了的利息開支能否扣稅呢？ 根據稅務局資料，若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高，稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。 舉例，若加按前尚餘本金300萬元，而加按後貸款額達400萬元。 在計算可扣減利息支出時，就要以新的利息支出，按75%比例作扣減 (300萬元除以400萬元)。 要留意的是，今次的寬減並不適用於物業稅，但賺取租金收入的個別人士，如符合資格，或可通過選擇個人入息課稅而獲得寬減。 這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。
對上一份《財政預算案》建議，寬免2021/22課稅年度100%薪俸稅、個人利得稅，上限$10,000，但這項寬免建議仍須經修訂《稅務條例》纔可實施，納稅人只需如常填報報稅表，待相關修訂通過後，稅局就會自動寬減。 我們建議你使用電腦瀏覽器或恒生Mobile App登入以加強保安。
供樓息口: 按揭ML戶口〡善用Mortgage Link（按揭儲蓄掛鈎）戶口 節省供樓利息支出
正確的是：假定年期及利率不變，每一期供款中，還本的比例會逐步增加。 倘若業主堅持加息週期才使用「扣稅額」，息口又要上升幾多，第六至十年的「扣稅額」纔可跟首五年「扣稅額」看齊呢？ 答案是樓按要攀升至2.75釐，亦即較現息口有16%升幅纔可以。
供樓息口: 按揭工具及資源
鑑於銀行在按揭業務上的競爭激烈，很多時「封頂息率」也跟「P按」看齊，變相「H按」一度成為申請按揭的主流。 大部份銀行會選用「一個月」銀行同業拆息作為計算基準。 反觀，以現時華僑永亨的按揭息率為「最優惠利率-1釐」(P-1釐)，而由於該行的「最優惠利率」為6.125釐，故「6.125釐-1釐」下，買家的按揭息率就是5.125釐。
供樓息口: 按揭利息支出如何？
HIBOR走勢主要視乎本港銀行業資金是否充裕，過往美國加息，觸發資金從香港流向美國，HIBOR便往往早過最優惠利率（P）抽升。 如2004年的加息週期，美國甫宣佈加息，一個月H息亦立即同步上升；一個月HIBOR由0.15釐，至2005年3月份已升至2釐水平，相反P息要到2005年3月才正式由5釐升至5.25釐，H比P加息足足早了9個月。 故若銀行體系結餘快速流走，H息有可能早於P息上升。 在2007年次按危機及2008年金融海嘯，HIBOR曾跟隨外圍拆息抽升，這兩次H息都一度升至逾5釐，但都很快在一個月內回落。 借貸人每月清還按揭貸款，當中包括每月還款額、利息和其他費用。 借貸人所選擇的按揭利息計算種類，對將來的還款額有莫大影響。
不過，申請唐樓按揭一般比較複雜，由於有估價不足的問題或潛在違規(包括僭建或劏房)的情況。 一般而言，唐樓樓齡有40、50年，所以難以借足30年。 樓花按揭成數是否可承造9成，與樓花屬建期或即供有關。 供樓息口2025 目前，只有建期樓花(待樓宇落成後，才開始供款的樓花)可申請達9成按揭，而即供樓花(樓宇並未落成、但開始供款的樓花)無法獲批9成按揭。 發展商會為即供樓花提供「即供」優惠，如達價單價錢20％優惠，以吸引買家，不過由於買家於購買樓盤前，未能親眼看到單位，始終需要承擔一定風險。
供樓息口: 美國加息！按揭利率︰H按、P按及定息按揭有何利弊？
小森：自從2008年環球金融危機後，差唔多有一千三百幾億美金流入咗香港。 不過，港美息差唔會無限擴闊嘅，息差越大就會誘發越多資金流走，最終港息都會有壓力要調高。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝建議，業主可搶先於19日前遞交按揭申請，以鎖定舊有利率優惠，即使文件不齊全亦可後補。 中原按揭董事總經理王美鳳指，4家大型銀行先後上調按息具領導指標性作用，預期其他銀行將陸續跟隨上調新做按息。 惟是次大型銀行按息調整僅影響新按揭申請人，對舊有已正在供樓的按揭客戶無礙。 讀者黃先生月入3萬5，一家三口，太太停工照顧6歲小孩零收入。
供樓息口: 按揭現金回贈率三年間倍升
此方法特別適用於唐樓或村屋這類嚴重估價不足的物業。 供樓息口2025 直接僱用估價行上門做估價或會令估價提升一倍甚至更多，但銀行未必接受申請人僱用的估價行，所以僱用估價行前先問清楚是否銀行認可。 但網上估價並不幅蓋所有物業，而且估價一般較保守，未必可以反映實際的估價。 MoneySmart建議準業主多參考幾間銀行的估價，或使用MoneySmart估價服務。
H按中的H，則是指「銀行同業拆息利率 」，拆息是指銀行之間互相借錢的息率，H按的實際按揭息率以「H +x%」 計算，即是銀行借錢予客戶時，就會在拆息的基礎上增加某個百分點。 很多人業主都會問，究竟應否等到加息週期重臨才使用，但實情由於按揭供款是「息除本減」，所以更關鍵的問題是，息口上升較急、抑或本金遞減速度較快。 我們以一百萬貸款額做例子，若以息口2.375釐，拉到最長30年期供款，若供樓起首五年已採用「居所貸款扣稅」，累計有111,777元利息可申索扣減，拉勻平均一年22,355元。 去到第六年，剩餘本金供剩87.8萬，所以利息支出也有所遞減。