5) 移民潮不足以拖垮香港地產：很多人對移民潮都有過份的恐懼，事實證明移民潮的規模遠遠是香港承擔得到的，移民潮只是一個新陳代謝，同時會衍生新的機會和購買力。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
- 香港悲情太甚，配合外圍因素，樓市的確正在急速下跌，外圍因素我們並不可能掌握及評估到，但是眼前香港的因素是不應該用太悲觀的態度去面對，向前看不是應該更加抓緊仍然存在的有利條件嗎？
- 經歷1年的修例風波，加上3年以上的疫情下，投資上有甚麼體驗？
- 祥益長期每月人均開單都是3至5宗，這個是行業上公認的事實，抹黑我們全面結業是子虛烏有！
- 當時並無打算向市場發出警號，只是覺得市場要為樓價下跌做準備，於是列出不同階段的市場特性，希望幫到消費者去判斷市場。
- 但有關抹黑會影響我們的聲譽的，不同的傳言都是侮辱了我們同事的同事及破壞公司的形象，我們只好訴諸法律去追究資訊發放者及不合適轉載者。
- 事實上，租金應以整個市場板塊的放盤量作比較，最完整的數據有助消費者判斷市場，而市場上有提供數據及指數以反映放盤量及市道變化，對於消費者而言，市場訊息太多，筆者建議買家應信自己做功課得出的結論。
當第一個破格平盤出現後，如果仍未成交，很快市場就會有第二個破格平盤出現，當準買家看到第二個破格盤出現就會要求更低的價格。 汪敦敬今日在專欄指出，樓價下跌的四個階段分別為：第一個階段是個別的「劈價盤」出現。 劈價樓盤通常讓較多準買家興奮，於是就容易成為市場關注焦點。
汪敦敬兒子: 健康好人生
由9月1日起，祥益地產官網以全新面貌登場，日前舉行了一個簡單而隆重的官網開張儀式，總裁汪敦敬表示，本着不斷求進，不斷創新的精神，一向積極投放資源發展，無論在專業及電子化方面均不斷努力提升，而祥益地產官… 繼續分享「2023年我對樓市的十大忠告」的其中5點： 6.不要忽略財富效應：加息是否絕對是樓市的負面消息？ 看看數據，香港存款遠高於借貸，而去年存款利息增加得亦遠高於按揭實際加息，即是說香港… 汪敦敬今次所購入的名鑄63樓及65樓F室複式戶，為上週五撻大訂的重售單位，原買家料遭新世界沒收10%即1,264.8萬元訂金，為今年以來新盤被沒收最大金額的單一撻大訂個案。 今次成交價表面與2018年6月時首次售出的賬面作價一樣，惟原買家亦有現金回贈優惠，但未有列出回贈比率，換言之，今次實際成交價有機會平過舊的實際成交價。
- 事源今日（26日）坊間傳聞祥益地產高層「大地震」，多名管理層集體辭職，其中包括兩名開國功臣，同時一名高級分行經理稱工作十多年間有接近80日假期沒有放，公司亦沒有出這些假期糧，涉及數以十萬計的薪金。
- 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。
- 不過，何家勁近年已淡出娛樂圈轉戰到內地從商，投資3千萬與朋友開設健康食品生意「勁家莊」，為方便打理生意更加長居內地，不時於社交平臺分享生活。
- 由9月1日起，祥益地產官網以全新面貌登場，日前舉行了一個簡單而隆重的官網開張儀式，總裁汪敦敬表示，本着不斷求進，不斷創新的精神，一向積極投放資源發展，無論在專業及電子化方面均不斷努力提升，而祥益地產官…
- 祥益地產總裁，撰寫樓市評論文章20多年，於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯，主力撰寫有關新常態文章，更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」！
從歷史數據來看，港大房地產及建設系講座教授鄒廣榮亦表示，港元兌美元強勢，港樓有上升動力。 「中長期而言，港樓升跌視乎美國長債利率及港樓租金回報率的差距──現在看來，投資美國國債十年，即使三十年，息口低於一釐；反觀租金回報率，雖然平均低於兩釐，仍高於長債，而且跟通脹掛鈎。」他按往績推測，未來四至五年，樓價（扣除通脹後）年均升幅可達5%。 即使疫情來襲，加上各種政治因素，社會上對於香港前景眾說紛紜，不過回顧上半年樓市，整體來說仍見興旺。
汪敦敬兒子: 認為全面跌價階段不會出現
另外，放寬辣招令到二手盤的供應量增加是一個好的方向！ 我太太原本想大兒子做醫生，但他的志願是做藝術家，順利成章我們把他送到外國見識！ 至於買樓，雖然兩個兒子也不喜歡我幫他們，眼見細兒子對工商管理及投資有一點興趣，我便給他一個小物業策劃如何收租投資。 正如我們上一代，集一個家庭的財力協助某成員讀書或者買樓，其實都是很普遍的事！ （分別只是物業的價格不像上一代般容易買得起！）買樓、旅遊、供書教學都只是一個培養下一代及與他們溝通的「工具」！ 教仔有很多方式，沒有權威及專家，沒有一人可做父母典範，任何教法也存在失敗的風險。
祥益地產經營範圍集中在屯門及天水圍區，在經營區域長期得到較大的市場佔有率。 公司20年來的經營理念，就是「不裁員！不減薪！共同奮鬥！共享成果！」發揮team work的精神。 上星期文章我分享了美國貨幣供應量M2其實在近半年也沒有明顯增加，得到了很大的回響，大家都驚覺原來資金並沒有因強美元及加息而大量進入美國，這與過去的「剪羊毛」週期會出現很大的分別，將會影響到未來市場的變… 筆者認為未來一年香港樓市復常最需要關注的因素是「財富效應」，包括最近9個月增加的2.1萬億港元的定期存款，和接近七成供滿樓的住宅單位。
汪敦敬兒子: 香港飄搖中重新出發
買樓時他還未拍拖，純粹出於投資需要，但收樓前他開始與女朋友（現在的汪太）拍拖，成就「拍拖前買樓、拍拖後收樓」的佳話，而當年女朋友提議把單位轉做愛巢。 此外，近月一眾大型地產代理高層或相關人士，亦開始出動入市買舖，近期至少錄5宗，涉資逾2.54億元。 包括中原地產創辦人施永青，上月以4,700萬元購入旺角快富街33至35號利興大廈地下B舖。 事實上，汪敦敬近月積極吸納舖，今年2月他率先以約8,380萬元購入尖沙咀漢口道44號漢威大廈地下B號舖，面積約1,000平方呎，成交呎價約8.38萬元。 舖位現由化妝品店以每月約6萬元承租，今年10月約滿後租金將升至7.5萬元，汪敦敬擁回報僅1.3釐。 原業主早於1984年5月以38萬元購入該舖位，是次易手帳面升值逾174倍或6,642萬元。
汪敦敬兒子: 樓市亮話
我們看看數字香港4月採購經理指數雖然輕微下調至50.3，仍已經連續3個月是擴張狀態，再加上GDP按年第一季增長是7.8%，即是說無需等到通關，香港的經濟內循環其實已有效運作，經濟顯然正清晰起步及在恢復中，需要置業的人掌握時機。 其次，也是最關鍵，阿里巴巴在港第二上市；隨後，中概股排隊前來，近期還有螞蟻金服，啟動A+H股同步上市，進一步為市場打下「強心針」──「我買名鑄只考慮一點，香港長遠還是金融中心嗎？」他說現在看來，今年首六個月股票成交，已經比去年同期要高23%了。 汪敦敬續指，豪宅租金回報一般來說不會太高，其單位實際租金回報與目前息口相若，認為屬合理投資。 他又表示，名鑄最後一夥單位以呎價逾7萬元沽出，反映他手持單位已錄得至少一成升幅。
汪敦敬兒子: 汪敦敬：合理投資 物業已升值逾一成
我們可以參照股市的情況看到當下的市場新常態，港… 汪敦敬兒子 他又指，現時本港面對造地難的困局，包括錯誤的民情不支持造地、既得利益者配合及政府的房屋政策一直未改革，令本港土地供應量持續不足。 而在疫情下，本港樓價下跌不足一成，相對其他投資產品的跌幅較少，加上息口低，長遠對樓市仍有信心，並認為購買豪宅不是兩、三年後便售出，而是長期持有10年、20年，故不會只看短線樓價波動，但他亦認為，市民要清楚個人財政能力，不要「跟風」入市。
汪敦敬兒子: 地產代理業的轉型時機 1 2022-09-22
這些都是可以隨時起動的購買力，但是不少人評論及分析樓市的因素卻往往… 當然在疫情與政治因素之下，市場因素其實是很卑微，但市場最終也會回歸現實，因此各位除了管理樓價下跌的風險之餘，同時亦要準備好面對樓價升災的風險，筆者個人主張買樓自住、換樓或交租的人士能夠量力而為就應該入市。 作者簡介：汪敦敬撰寫樓市評論文章20多年，於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯，主力撰寫有關新常態（new normal）文章，更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」！
汪敦敬兒子: 今年檢討
有報道指，京東計劃3月初開始一項行動，向自己營運和第三方的網店合共提供100億人民幣補貼，現正整理具體細節、準備相關系統。 有分析認為，京東在一線城市穩健，但未來增長主要動力來自鄉郊和偏遠地區，市場就被低價招徠的拼多多搶佔，若只是發動減價戰，可能最終造成兩敗俱傷。 汪敦敬兒子2025 祥益老闆汪敦敬，經常在不同媒體發表對樓市的看法，據昔日報章報道，汪敦敬本人的創業之路也是相當傳奇。 汪敦敬生於60年代，本來一家六口住在大窩口面積100多呎的地方，後來到70年代，一家再搬到私樓，並把公屋交回政府。
汪敦敬兒子: 市場力量開始發放 1
中國生物製藥的利馬前列素片獲批上市，股價逆市上升，高見4.37元，升3.55%，現價4.32元，仍升2.37%，成交額9044萬元。 中國生物製藥宣佈，集團開發的鎮痛和微循環領域治療藥物「利馬前列素片」（凱立通）獲得中國國家藥品監督管理局頒發藥品註冊證書。 利馬前列素片是目前臨牀唯一在說明書中明確適應症為腰椎管狹窄症治療的小分子化藥，是國內首個針對腰椎管狹窄症病理機制，兼具改善神經血流微循環障礙和改善神經功能的雙重功效的藥物，為腰椎管狹窄症全程管理的基礎用藥。 祥益地產總裁汪敦敬，於本報所撰寫的專欄文章中指出，樓市雖然結構性沒有改變，但卻籠罩着罕見的悲情。
汪敦敬兒子: 市場力量開始發放 1 2022-12-06
簡約公屋是應該做的，而且要做得好，但是太多人只討論在選址啟德的問題上，卻忽略探討問題的根源和解決的關鍵。 劏房問題日益嚴重，甚至已引起中央關注，在行政上問題必需要短期解決，但香港的短期土地供應其實很… 事實上，租金應以整個市場板塊的放盤量作比較，最完整的數據有助消費者判斷市場，而市場上有提供數據及指數以反映放盤量及市道變化，對於消費者而言，市場訊息太多，筆者建議買家應信自己做功課得出的結論。 租金是全面上升的，根據最新截至6月份的差餉物業估價署租金指數按月升0.7%，截至8月17日的祥益租賃指數按月升1.2%，截至7月份的中原新界西租金指數按月升1.02%。
汪敦敬兒子: 人民幣
但人們忽略了在災劫令市場停頓下其實也同時聚積了購買力，當悲情過份抑壓著市場購買力的時候，其實也等於打造著未來樓市的爆發動力！ 去年10月柏傲莊的推出其實是一個訊號，反映在經歷天災人禍之後香港剛性購買力仍然是澎湃，而最近黃竹坑晉環的推出更加反映到港島區較深厚(不少是聚積兩、三代)的購買力，不單只洶湧強大，而且多不勝數！ 汪敦敬兒子 有「樓市大好友」之稱的祥益地產總裁敦敬，今日在《經濟日報》的專欄以「樓市下跌四個階段」為題，指出香港樓市雖然結構性沒有改變，但卻籠罩着罕見的悲情，有些板塊價格上升，有些板塊價格下跌，出現「平行時空」的情況，但強調並非認為樓價會持續下跌。
汪敦敬兒子: 今年檢討 2022-12-28
但是隨着平盤增加，準買家新鮮感會降低，從而進入下一階段。 汪也提到有人稱他是「樓市大好友」，他笑言，「啲人話我大好友好冤枉，因為香港過去十幾年來從未試過第二個階段，想唱淡都唔得。而家見到有啲屋苑係處於第二個階段，所以我就分享，叫業主執生。」他指以往樓市曾出現第四個階段，就是98年金融風暴至沙士期間。 「樓價下跌的四個階段」一文發表了之後，到了現在仍然是不斷發酵下去，文章仍繼續被轉載，一些訪問也繼續探討下去，有網友提出「樓價下跌的四個階段」一文其實可以作為閱讀理解的測試，不同人看完之後都會有不同的理… 香港悲情太甚，配合外圍因素，樓市的確正在急速下跌，外圍因素我們並不可能掌握及評估到，但是眼前香港的因素是不應該用太悲觀的態度去面對，向前看不是應該更加抓緊仍然存在的有利條件嗎？ 一時之間就被負面情緒及外來因素將市場完全拉停，包括樓市都沒有跟隨原本相當穩固的基本因素去運行。
汪敦敬兒子: 樓市亮話．湯文亮從車牌拍賣看樓市走勢
他笑說，單位樓上有三個套房，雖然設計實用，但以豪宅角度來看，主人套房空間應該更闊落，景觀更開揚，故將來會傾向於將主人套房和旁邊的客房打通，但這必須要在至少一個兒子結婚後才能達成。 「我參觀完就覺得個價值喺度。我之前一直想租出單位，但收樓後越來越喜歡，所以想租給人一段時間後，在更合適時間自己住。」他所指的合適時間，其實是當兩個兒子成家立室後，只餘下他與太太二人世界時，就會收回單位自住。 與之相比，現時環境儘管較難上車，但只要上到，風險相對小。 一是低息環境持續；二是有壓力測試幫大家計好數；三是若把物業出租，第一個月的租金收入已足夠抵銷供款利息部分。 數十年前或較易儲到首期上車，但供樓風險高，單單八三年，香港按息就大概由10釐升至16釐。
過往他所購入的物業都是由公司或太太名義購入，今次他以首置身份入市，無須付雙倍印花稅DSD。 汪敦敬指：「計劃收住租先，估計每月收到8萬至10萬元左右啦！冇所謂呀，最緊要個租客好。」以此推算，回報率僅約1釐，惟因首期支出少，又有回贈，加上有租金收入支持下，4年後如果該物業升值，等於以小博大。 貧富懸殊下，有資產者和高薪者成為了購買力強橫的「富裕族羣」，他們購買的較優質樓市板塊樓價不斷大步創新高，但無資產者和收入只及人均入息中位數字的「草根族羣」，他們置業的樓市板塊樓價會大幅落後！ 就算你在任何一個高峯買入也好，其實最終你都會供滿樓… 「沙士經驗告訴大家，疫情總會過去的。」鄒廣榮憶述，2003年淘大單位，幾十萬港元有交易，結果很多人「蘇州過後冇艇搭」，「現在很多人呻笨，嘆當年錯過入市時機！」某程度上，這種另類「沙士經驗」亦構成樓市樂觀情緒。 而且，有別於1984年、1989年及1997年前的移民潮，汪敦敬還留意到，2019年前後出現的「微型移民潮」，特色就是「掟煲唔掟蓋」──「移民是投政治不信任，不賣樓則是投香港地產信任票」。
數十年前或較易儲首期上車，但供樓風險高，例如1983年香港按息就由10釐升至16釐。 1984年，汪敦敬22歲，首次置業以約30萬元買了綠楊新邨兩房單位。 想當年汪敦敬為了事業，捱麵包儲錢、瞓舖頭、一日限用30元。 1987年股災，壓價買入屯門海景花園，並經營「樓上地產代理」， 到1989年創立祥益地產。
汪敦敬兒子: 健康醫思一點通
說得興起，他更指一些媒體「畀太多理由去『毒啲』後生仔，搞到啲人好不滿，社會好多不公」。 汪敦敬稱，正正他是做「屯門樓」的生意，所以是最有資格、最有說服力講「年青人係買到樓！」他更指，現在是買樓的好時間，如果沒有上車，他相信不久將來便會想「依家咁平點解唔買呢？」。 汪敦敬兒子 中國鋁罐逆市炒高，高見0.8元，飆升1.28倍，現價0.57元，仍升62.8%，成交額123萬元，昨日未有成交。
汪敦敬的姐姐後來加入地產代理行業，並帶汪敦敬入行，1982年開始展開了之後的地產代理事業之路。 江湖傳聞，祥益地產兩名開國功臣辭職，分別是祥益天水圍及祥益屯門揸弗人，估計為祥益服務超過20年，其中一名開國功臣投資樓市有道，十多年前除了在本區有物業外，在區外也有物業收租。 另一名開國功臣就算來到今天仍然護主，表示回鄉休息，最後以「行家亂講咪信」作結。 記者將該則有關祥益地產高層大地震的whatsapp短訊轉寄給汪敦敬，他表示有看過這則訊息。 他坦言，的確有員工離開公司，但他們是以退休形式離開。
資深傳媒人蕭若元兒子、前稱HMV數碼中國集團的中國數碼創意娛樂有限公司（08078，已停牌）主席蕭定一，去年8月遭一間公司入稟高等法院，追討一筆3,260萬元的欠款，連同相關利息最少逾390萬元。 早前原告公司向法庭申請簡易判決，高院聆案官法庭今日週一（20日）開庭審理有關申請，最終裁定原告勝訴。 事源今日（26日）坊間傳聞祥益地產高層「大地震」，多名管理層集體辭職，其中包括兩名開國功臣，同時一名高級分行經理稱工作十多年間有接近80日假期沒有放，公司亦沒有出這些假期糧，涉及數以十萬計的薪金。 祥益地產創辦人兼總裁汪敦敬接受《BossMind》訪問，澄清及交代事件。 眾所周知，祥益是「橄欖型分配結構」的公司，一直採取多舖少人的策略保證同事有單開，加上最近我們為市場從業員提供「一定有單開」的選擇，有可能引起行家的誹謗抹黑！
市場消息透露，是次汪敦敬以6,680萬元購入的銅鑼灣舖位，位於波斯富街77至83號波斯富大廈地下M號舖，屬勿地臣街一段，正向時代廣場。 舖位面積僅200平方呎，成交呎價約33.4萬元，若以實用面積約123平方呎，成交呎價則高達約54.3萬元。 汪敦敬透露，「過去多年一直都有喺新界西北等地區買舖，但通常係以純租客或用家心態做買舖決定。依家入市心態已經轉變咗，依家好似『玩大富翁』，買舖要有進攻嘅心態。」不過，他表示，暫時沒有興趣短炒舖位，新買入的舖位暫會作長線收租，或讓旗下餐飲自用。
汪敦敬兒子: 樓市點評．汪敦敬我近年的投資體驗
我們仍然看到這個世界的運作是和量化貨幣分不開的，而房地產是可以平衡到量化貨幣的一個好的投資工具，而因為長期都做到這個功能，所以在不斷複息增長累積之下，變相比其他沒有那麼穩定套戥功能的投資項目是長遠跑贏的，成為普羅大眾也能掌握的最佳投資工具。 無錯，複息增長就是投資住宅的最大優點，很多項目投資錯誤是沒頂的，是沉沒成本的。 高盛發表研究報告,給予九毛九目標價27.9港元,相當於預測2024年企業價值對 EBITDA 的19倍,重申「買入」的投資評級。 該行強調太二品牌勢頭完好,1月及春節同店銷售恢復高於新冠疫情前平均水平約94%及98%,該行相信員工成本將在2023年開始正常化,利用其精簡的業務常態,利潤率進一步提高,改善租金成本結構的上行空間。 大和發表研究報告稱，中證監全面實行股票發行註冊制，並公佈境外上市規則，相信對今年A股IPO及境外上市是正面訊號。
汪敦敬兒子: 地產代理業的轉型時機 1
2004年吳敦在《康熙來了》表示，當年因岳父家的鄰居導演賴慧中邀約吳敦參與《金榜浪子吳政輝》的電影製作，因而意外接觸電影圈。 當代許多電影公司及導演喜歡找吳敦合作，並藉由吳敦的幫派勢力與人脈來擺平黑道索取保護費及暴力搶演員的問題，亦使得吳敦以另一種形式成名於華人電影圈。 吳敦生長於書香門第的公務員家庭，年少時因為個性叛逆，14歲就讀勵行中學在學期間即追隨陳啟禮加入竹聯幫，開啟幫派之路逐漸嶄露頭角。 1968年間吳敦參與竹聯幫與牛埔幫的在臺北市中山區的「香港西餐廳事件」的械鬥事件因而打響名號。 吳敦後來進入政工幹校（現為國防大學政治作戰學院）第19期畢業，在1970年間竹聯幫爆發「陳仁事件」引起警方全力緝捕，吳敦也因就讀政工幹校而躲過一劫。 汪敦敬兒子 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。
汪敦敬兒子: 健康大曬
愁雲慘霧的10月完結了，祥益地產10月的人均開單是3.2宗，雖然比8月份4.8宗大減，但對比9月份的3.1宗為佳。 汪敦敬兒子2025 祥益作為相對較小規模的代理公司，除了承諾不裁員及不減薪之外，更增加聘請人手，我們不… 筆者舉個例，日前有個同業老友慨嘆，1,000萬元以上的住宅成交有如一潭死水，其實相關板塊的需求是十分… 是時候檢討過去一年的樓市，一如既往筆者每年終結前也會檢討及補充該年初發表的「我對樓市的十大忠告」，有關文章集已經連續15年發放，撰寫這系列文章的本意並不是預測樓市，而是想提供一些重要而又容易被人忽略的…