近期網上潮片《月入三萬的香港人》成為城中熱話，片中男主角為層樓「度」到嘔泡，引起不少年輕上車族共鳴。 其實，若然識得揀，現實生活中又未至於咁Sad，新界一些環境幽靜的半山上車盤，410萬元起可做業主，「公一份，婆一份」供樓輕鬆自如，靜靜享受甜蜜二人世界。 穗禾苑好唔好住 位於穗禾商場地下，為英皇國際物業，屬開放式設計。 到2020年6月，街市商戶接獲業主通知，表示將進行翻新工程，商戶需於月底前搬走。
在互動的活動中，增進溝通能力和發問的技巧，加強人與人之間的互動及解難的能力。 可惜，回歸20年來，能通過私樓升值坐經濟「順風車」的家庭比例原地踏步，年復年捱着比薪金增幅更快的加租、白替業主供樓的私樓租戶更是倍增！ 過去近40年來香港置業率停留在三分之一左右，在發達經濟體中敬陪末席。 公屋輪候冊中，本身正居於公屋或資助出售房屋的個案，由2007年共3.5萬宗，大增2.4倍至2016年的12萬宗，佔整體輪候冊42%！ 說明社會上大量公屋和居屋住戶，當他們要成立分支家庭時，最終還是迴流到公營房屋系統，希望多輪一間公屋，及/或取得綠表資格購買居屋或綠置居。 因此，所謂50%置業率其實存在水份，真正能受益於經濟增長帶來的財富的業主是個小數，只佔全港家庭35%，亦只是發達經濟體的一半左右！
穗禾苑好唔好住: 樓市動向
穗禾苑的其最大的特色，是每三層樓纔有電梯到達，升降機內的按鈕只有2樓、5樓、8樓、11樓等，物業並以錯層式分佈，故升降機不能直達所有單位，部份單位需上落半層甚至1層樓梯，有升降機直達的樓層，單位樓價一般貴10%左右。 屋苑九座物業提供3,501夥，雖然是早期居屋，但建築設計並不馬虎，其獨特的風車形大廈設計及錯層式單位分佈，曾贏得香港建築師學會設計獎項。 不過，缺點是每三層共用一部升降機，令部分住戶上落不甚方便。 至於火炭區內私樓就主要集中在港鐘「火炭站」旁，當中最著名就是「御龍山」，由信和及港鐵合作發展。 位處鐵路站上蓋成最大優勢，這個由十座組成、合共提供1,375個單位的項目，面積由499-3,070呎不等，以兩房、三房及四房為主。 穗禾苑好唔好住 穗禾苑好唔好住2025 項目的「AB室」主要向東，望向沙田方向及城門河一帶，打側能望到馬場景。
- 居屋方面，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，3月二手居屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊量錄593宗，較2月406宗上升約46.1%，創22個月新高。
- 其中2部升降機自2000年起歸入法團負責範圍內，截至2019年3月，累積款項逾3,000萬元。
- 更吸引是屋苑兩房戶實用面積約400餘方呎，且實用率高近九成，內籠比沙田區內指標上車盤闊落得多。
- 其實現時四球內不乏這類上車選擇，兩房至三房盤均有得揀，平住寬敞安樂窩一樣有計。
- 惟自1982年5月推出的居屋計劃第三期乙起，轉讓須要補地價，業主須先向房委會繳付補價，纔可將單位在公開市場出售或出租。
該屋苑去年高峯期時入場叫價曾超過530萬元，惟宏利地產代理李小姐透露，現時最平放盤為低層單位，叫價510萬元，實用呎價13,456元。 法團稱早於2000年，房署將位於穗禾苑商場的2部升降機歸入法團負責範圍內，並稱升降機為方便居民而設，屬獨立建築物非商場設施， 故其維修保養費用須由穗禾苑業主全數支付。 惟法團翻查圖則，相關的升降機為商場建築圖一部份，認為不應由居民承擔保養責任。
穗禾苑好唔好住: 附近的建築及設施
置樂花園樓齡三十四年，正因屋苑入夥時房委會未有訂明補地價政策，故物業毋須補地價便可在自由市場轉讓。 屋苑由八座15至16層高大廈組成，居住密度較新型居屋低，加上商場、街市及巴士總站等社區設施近在咫尺，日常生活便利。 不過，屋苑缺點在於貼近屯門公路，面向街的單位難免嘈雜。 衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，其間隔提供較大單位為主，故我們會給間隔3分；其位置距離火炭站較遠，卻暫時未有太多交通設施，故只能給予1分，景觀也不見得特別標緻，同樣只得1分。
不過，房署不但未有向居民提及，於出售予領展後亦未有處理。 法團早前曾就事件向現時商場及停車場的業主英皇國際集團提出，惟對方稱須房署代表在場方會出席會議。 此外，法團又發現商場鄰近街市上落貨位置的部分，原為住宅範圍，並屬法團擁有。
穗禾苑好唔好住: 香港公共屋邨 / 維基百科，自由的 百科全書
至於呎價最平首選實用面積550方呎的大兩房單位，原叫價580萬元，業主減至550萬元放售，實用呎價1萬元。 屋苑設雙會所，基座亦設商場，提供穿梭巴士往返沙田市廣場，步行至港鐵火炭站約 14 分鐘。 穗禾商場，位於穗禾路13號，原為香港房屋委員會物業。
穗禾苑好唔好住: 上車之選
另外，火炭另有居屋大盤穗禾苑，9 座物業提供約 3,500 夥，屋苑位處半山地段，於 1980 年入夥。 若想住近離火炭站，則要留意銀禧花園，9 座物業提供逾 2,250 夥單位。 屋苑由港鐵及長實聯合發展，早於 1985 年入夥，面積約 340 – 840 呎，主打 2 房戶。 沙田區91校網覆蓋沙田市中心、火炭、馬料水、排頭、小瀝源等地，範圍極廣。
穗禾苑好唔好住: 火炭 @中原樓市片區
截至2020年6月止，御龍山平均呎價約為17,750元，一個實用565呎的兩房也要900萬元過外，而月租也高見20,000-21,000元。 穗禾苑好唔好住 其中一宗為又一村花園的成交，中原地產高級分區聯席董事餘社朝表示，分行最新促成又一村花園本年第2宗成交，單位為B7座高層B室，實用面積1,562平方呎，三房套房間隔，另設工人套房，擁100平方呎露臺。 原業主今年6月開價4,000萬元，因疫情再次襲港，遂調低叫價至3,880萬元即獲洽購，加上買家誠意十足，終累減270萬元，以3,730萬元連車位成交，摺合實用呎價23,880元。 相比屯門區，同坐落新界西的葵涌早期居屋悅麗苑，樓價一樣親民。 該項目最煞食的是鄰近港鐵荔景站，為荃灣線及東湧線的轉車站，交通便利，惟周邊欠缺大型商場及玩樂設施。
穗禾苑好唔好住: 新界區不乏平價選擇
公屋真是買不過,但居屋買得過(因為平),你話現在拿1.3,4M 買到沙田5xx 尺有邊D屋苑? I am just only 穗禾苑好唔好住2025 tell the truth,自己睇成交,不用多說,市場話事,自由econ. 免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。 市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。 而本集團旗下網站或社交平臺的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。 本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
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鍾情較新淨的居住環境，可諗諗坐落青衣半山的美景花園，最大賣點是屋苑剛完成大翻新，外牆、大堂、電梯及喉管可謂煥然一新，下月陸續拆棚後更加「靚仔」見得人。 屋苑雖然位置吊腳，但對外交通尚算方便，屋苑特設兩條接駁巴士前往青衣城及港鐵葵芳站，車程需時五至十分鐘。 穗禾苑好唔好住2025 喜歡在翠綠環境下過二人世界，居屋穗禾苑是不錯上車選擇。 屋苑是第一代居屋，落成於上世紀八十年代，9座物業坐落火炭半山，環境舒適，而且設基座商場及街市，民生商店林立，日常購物不用愁，兩口子隨時可以買餸玩煮飯仔，溫馨滿瀉。
穗禾苑好唔好住: 業主放盤
讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。 然而，若果這些「半山居屋」跟同樣位於半山的私人住宅相比，樓價相差很遠。 在鑽石山斧山道一帶，帝峯豪苑是私人住宅，樓齡21年，現時叫價介乎835萬至1420萬元，實用呎價介乎16,119至18,963元。 位於鄰近瓊東街的居屋屋苑嘉峯臺，樓齡19年，叫價介乎700萬至880萬元，實用呎價介乎11,824至16,705元。
穗禾苑好唔好住: 幼稚園分區名單
如果閣下搵樓偏向鍾意靚間隔，實用至上的話，咁樣沙田區就一定唔會令你失望啦！ 燒烤場位於穗禾苑通往港鐵火炭站之石級路未段，鄰近火炭路及食水環村。 3個燒烤場，共設有10個燒烤爐，分別設於兩個高低不同之臺階上。 地區和屋苑分佈往往反映居民的收入水平，有網民整合了香港政府統計處主要屋苑住戶的月入中位數，將全港540個屋苑的家庭收入，依次以高至低排名。 地區和屋苑分佈往往反映居民的收入水平，有網民整合了香港政府統計處主要屋苑住戶的月入中位數，將全港540個屋苑的家庭收入，依次以高至低排名，作為準買家其中一項入市指標。
穗禾苑好唔好住: 家庭月入中位數排名
呢度嘅交通路線繁多，將軍澳、九龍塘、沙田、荃灣等等嘅點對點巴士都有提供，亦有小巴循環來回火炭站，出入亦算方便。 業主開價470萬元，比起早前同類單位成交價貴逾一成。 若鍾情市中心地段，享用優質交通及購物配套，不妨留意位於沙田正街的偉華中心，毗鄰港鐵沙田站及沙田城市廣場，由和記黃埔發展，4 座物業提供逾 830 夥單位，主打中小型戶，於 1986 年入夥。 至於沙田廣場及新城市廣場，因面積較大，較適合換樓客。 穗禾苑位於火炭穗禾路10號（中原樓市片區：火炭）。 一直沿著火炭站行落去，還有另一個知名屋苑「駿景園」，是由新地及港鐵合作發展，項目共分兩期發展，合共提供2,504個單位，實用面積介乎596呎-1,401呎。
穗禾苑好唔好住: 按揭計算機
為甚麼只看私樓業主﹖因為「50%自置物業家庭」中，有15%實為資助出售房屋（主要為居屋和租置單位），這些業主需要按單位市值補價，才能在自由市場轉售。 「可間一房」的單位佔比例較多，共有11柱單位提供，面積分為394呎、401呎、403呎、405呎及439呎。 幾柱單位中，除了面積達493呎的一房單位，入屋設有一個約23呎的玄關外，餘下間隔面積相同，要視乎個人對玄關需求。 至於394呎、401呎、403呎及405呎，內櫳接近均等，故同一價格、同一景觀下，應該先選面數較細的單位。 至於景觀方面，一線單位以向南望山景的單位較吸引，較不受噪音及工廠味道影響；其次向西面的山景觀；第三選擇為向東面內園，因會兼望少量工廠景；以及尾選則為向北內園，會望到少量工廠景的單位。
穗禾苑好唔好住: 沙田區的幼稚園搜尋更多
新界區小學一般不被看好，但沙田區小學的出產卻一年比一年好，不少學生更能升讀九龍港島區的名校。 91校網雖然並非傳統名校網，卻是沙田地區名校的集中地，因此受不少新界區家長慕名而至，於同區置業。 千居整理 91 校網的小學排名、各小學的結龍 / 聯繫 / 直屬中學，嚴選區內名牌屋苑，教你選校揀樓策略，助家長為子女升學作最好準備。 雖然這些居屋位於半山，但部分屋苑樓價不算高，不少已經補地價。 如穗禾苑入場費僅450萬元，另一個屋苑康盛花園成交實用呎價更不超過1萬元，箇中原因是甚麼呢？ 以下有5個居屋2022「半山居屋」相關資料，地產代理分析優點和缺點，從中可得知原因。
穗禾苑好唔好住: 生活訊息
至於公屋方面，香港置業研究部董事王品弟表示，據土地註冊處資料顯示，3月錄68宗二手公屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊，較2月的33宗增加逾1倍，創近8個月新高。 美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾表示，二手住宅市場交投暢旺，二手居屋亦跟隨大市上升，其註冊量已連升3個月，3月份宗數按月升幅高達46%，甚至比起整體二手住宅按月升約30.7%更高。 穗禾苑好唔好住 穗禾苑好唔好住 居屋方面，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，3月二手居屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊量錄593宗，較2月406宗上升約46.1%，創22個月新高。 當中除了「5室」及「11室」為三房間隔，實用面積617呎外，項目以兩房單位佔多，面積介乎 呎大。 翻查土地註冊紀錄，「穗禾苑」今年共促成45宗二手買賣，一個兩房平均價售約 穗禾苑好唔好住2025 萬元、而三房則690萬元。
穗禾苑好唔好住: 景觀
全部均為英皇國際物業，並由高泊停車場Hi 穗禾苑好唔好住 Park管理。 穗禾苑好唔好住 2021年街市經翻新後，大部份面積租予大快活，只剩下面向落貨區的6個街市檔位，提供蔬果、肉類及海鮮。 2005年，房委會將商場售予領匯房地產信託基金。 2016年12月，英皇國際以7.288億元投得穗禾苑商場及停車場。
另外，坐落名校區的第一代居屋俊民苑，鄰近港鐵何文田站，享交通優勢。 中原張仲偉指，現時入門盤為兩房盤，屬事故同層戶，放盤價750萬元，實用呎價15,464元。 他續說，上月底穗禾苑錄高價成交，單位為A座高層一個實用面積411方呎的兩房單位，以495萬元售出，做價及呎價均創屋苑同類新高，惟隨着整體市況轉淡，六月份該屋苑交投無以為繼，暫僅錄一宗買賣。 新一期居屋推出即掀起入表熱潮，其實上世紀80年代落成的第一代居屋同樣搶手，儘管現時樓齡漸高，但因單位極實用兼樓價低水，深受用家捧場。 代理指出，市場氣氛不穩，該類免補地價可轉售的最早期居屋出現減價盤，個別降幅逾5%，最平400餘萬元可買一個兩房居所，置業人士不妨考慮一下。