本港市區有不少舊樓，除了私人業主外，市建局收購項目亦為市區更新重要渠道。 因應市建局過去一向以同區七年樓齡作出補償的指標，相關價格穩定，同時亦較部分私人收購項目的賠償金額為高。 即使政府已經發出收地通告，不過在業權復歸政府之前，市建局仍會視乎情況，與有意出售物業的業主進行商討，以期在該日之前達成收購協議，並完成所有買賣手續。 若果政府決定批准本局提出的收地申請，政府憲報會正式刊登收地通告，通告並會在重建範圍內張貼。 七年樓齡 在該樓宇復歸政府當日，業主原有的法律權力和利益將不復存在；包括在當日之後，原本的業主將會無權再向收回樓宇內的租客或住客，收取租金或任何形式的費用。
我今早已給予市建局一個定心丸，如果他們在工廈重建要擔當重要角色，要投入很多人手及資源，為了不影響今日市建局對舊區居民環境改善的工作任務，財政司司長建議另外注資。 我聽到董事局表示欣慰，因為如果這是一項額外工作，政府會有另外的財政承擔。 七年樓齡2025 市區重建局昨日向九龍城啟德道／沙浦道發展計劃的物業業主提出收購建議，實用面積每平方呎收購價為一萬七千六百九十八元，定價按同一地區七年樓齡的假設重置單位的單位呎價計算，業主有六十日時間考慮當局的收購建議。 有學者比較去年市建局收購同區榮光街項目的價格，認為今次出價合理，對業主有頗大誘因，預計上述項目可順利進行。 市區重建局（「市建局」）今天（2022年6月29日）向九龍城土瓜灣道／榮光街發展計劃（本項目）內的物業業主發出收購物業建議。
七年樓齡: 七年樓齡收購政策有檢討空間
此外，我們會與市建局和港鐵公司商討，在其市區重建項目及西鐵物業項目中，盡量多興建中小型單位。 筆者也認同他所說，在市區更新過程中，將部分私人市場舊樓重建為公營或資助出售房屋，無論由哪一個機構負責，首先必須做好重整規劃、財務及風險管理、居民及商戶安置調遷安排、地區基建配套及容量評估、項目推展模式分析比較等範疇。 雖然本局原則上會按照入夥紙訂明的用途，評定和計算物業的收購價，不過對於入夥紙訂明其用途為非住宅的物業，倘若它們已用作住宅用途一段長時間，而政府租契並無禁止該物業作住宅用途，本局可向該非住宅物業的自用業主發出自置居所津貼。 本局會按個別情況，基於體恤理由及有關物業的實際用途而作出決定。 一般而言，測量師會盡可能選取在特點及交通方便程度方面屬類似地區，貼近估值日期合適的物業成交個案，作為可資比較個案，而物業的估值日期會盡可能貼近物業收購建議日期。 個別重建項目的估值報告會放在市建局轄下的地區辦事處，以供受影響的自住業主查閱。
- 出租或空置物業的業主可得的非住宅單位津貼是物業市值交吉價的百分之十，或相等於其應課差餉租值的金額，以較高者為準。
- 而在該年的7月至11月期間，發展商曾進行收購海明閣，但最終失敗（見下文「海明閣事件」一節）。
- 過去就有研究指出，在市建局大部分的重建計劃中，自住業主一般都歡迎市建局的收購提議。
- 新策略的核心價值是強調以人為本、與民共議及從地區出發，推動政府部門、公私營機構、社會各界及市建局攜手合作進行市區更新工作。
- 檢討範圍包括如何止蝕，例如是否為每年需求主導項目的數量或虧損金額設上限，及提高申請門檻。
舊區樓宇殘破不堪，單位漏水、外牆滲漏、喉管老化、衛生惡劣等情況嚴重，居民多年受起居問題纏擾，所購置的物業價值大打折扣，放售也無人問津，業主又欠缺資金為樓宇執行復修，長年歷月下來，樓宇已有一定風險，小業主進退兩難，唯有接受現況，繼續居於生活環境相當不理想的舊樓之中。 市建局的角色，便是在於需要重新規劃的舊區，選定收購土地和物業對象，並與業主、租戶進行磋商，以達成收購的目標，讓土地得以「循環再用」；同時，市建局亦會考慮選址的歷史價值，在發展的同時為舊式建築進行文物保育，透過更改建築物的用途，以達致空間活化的效果。 土發公司一向自負盈虧，因長年欠缺政府注資，收購土地和安置居民的過程非常棘手，市區重建進度緩慢。 缺乏政府財政支持，土發公司市區重建項目屢受拖延，終於 2000 年，《市區重建局條例》獲得通過，獲政府注資的市局重建局（市建局）於翌年成立，頂替土發公司的角色。 要在本港增加住宅供應，除了由政府開發新發展區，亦可由市區重建局（市建局）收購土地，拆卸使用率偏低的危樓，並向高空發展，重建成摩天商廈和住宅。 市建局早前曾就兩項目提出收購建議，包括榮光街／崇安街發展項目及皇后大道西／賢居里發展計劃，現階段已成功在兩個項目分別收購超過九成的物業業權。
七年樓齡: 樓市資訊 | 香港置業
但有業主與發展商簽訂合約接受50萬元特別發放金，才獲悉此為反建議書（counter-offer），發展商擁有不接納反建議的權利，決定臨時放棄出售業權，使願意出售業權者不足整幢大廈的半數。 我們會設立「市區更新地區諮詢平臺」，廣納專業人士及地區人士意見，訂立可持續的市區更新發展藍本，首個「諮詢平臺」將會以九龍城區為試點。 新策略另一重點是確立市建局以復修及重建作為未來核心業務，市建局將以「執行者」或「促進者」角色推動重建。 正如韋氏在網誌指出，以該局現行的收購補償政策和現行重建項目的模式來估算，油旺地區範圍內800多幢地積比已用盡的舊樓，假設以早前對土瓜灣區三個重建項目收購出價計算，收購上述舊樓所需的總成本約3,476億元。 七年樓齡2025 以現時的發展模式，建成後收益約2,100億元，相比總收購成本便出現近1,380 億元的虧損。 （四）根據二○一一年公佈的《市區重建策略》，市建局會盡可能在重建項目同區物色合適處所，以協助受影響的商鋪營運者能遷往同區另一處所繼續營業，並會協助受影響的商鋪營運者租用或商鋪業主購置在完成的重建項目內的鋪位。
綜合媒體報道，首幢「養豬大樓」已於去年10月投產，採用自動化管理，料每年可飼養120萬頭活豬，生產豬肉10萬噸以上；但有業內人士認為，一旦豬隻染上疾病，擴散風險會相當高。 上述計算機制是一個公開、公平及公正的運作方式，已被廣為接納並一直行之有效。 事實上，七間測量師行的獨立估價接近，最高和最低的估價，與「七年樓呎價」各自相差只有約1%，說明這次對「七年樓呎價」的估價普遍為客觀合理。
七年樓齡: 市建局九龍城重建項目 收購價每呎1.76萬
市建局初步建議在該項目內，提供約1 150個中小型住宅單位及於樓宇低層提供商業及零售設施。 今次收購的土瓜灣三個項目，大廈樓齡57至60年，涉及1179個業權、估計約有1440個住戶。 市建局會向所有合資格的住宅自住業主，提出收購建議及「樓換樓」選擇，他們可選擇該三個重建項目原址興建的「樓換樓」單位，或啟德煥然壹居「樓換樓」單位。
七年樓齡: 業主放盤
市建局在釐定非住宅物業的收購建議時，是委託兩家獨立的專業測量師行，為物業的市場價進行估值。 一般來說，評估方式包括比較同類物業的售賣交易，再就各種因素，如地點、環境、物業狀況、樓齡、交通方便程度、交易日期、面積等因素作出調整。 在訂定重置單位的呎價時，本局會委託測量師蒐集並分析重建項目區內的物業成交個案，以訂定以七年樓齡為基礎的重置單位呎價。 測量師將假設重置單位位於樓宇中層、座向一般和並不享有海景，並以此原則就物業成交時間、樓齡、座向、樓層、質素、面積、交通及環境等因素進行調整，以訂定重置單位呎價。
七年樓齡: 選擇副題
市建局行政總監韋志成昨日發表網誌指，面對規模極為龐大的市區老化問題、樓價仍處於高水平的經濟環境下，現時的補償機制已無法持續，故應當在適當時候，尋求替代方案革新。 他以油旺區為例，指市建局若沿用現時的收購及補償機制，涉及的收購支出將會超過7,000億元，以市建局現在約500億元的總資產計算，要分開多個週期來完成，整區的更新工作需長達100年才能完成，重建後要面對1,000億元的虧損。 市建局董事會消息人士強調賠償機制有急切需要檢討，否則該局未來只能「睇餸食飯」，限制每年重建項目數量，影響市區更新步伐。 因此，他十分感謝政府配合，近年在深水埗和九龍城開展的重建項目中，政府支持把項目周邊低效能、未用盡的街道及政府設施土地，納入重建範圍。 此外，市建局在不同舊區亦試行新規劃工具，包括利用地積比轉移，將發展潛力低地段的未用地積比，轉移至發展潛力高的地段，以提升重建效益。 （香港文匯報記者 費小燁）市建局一向使用「七年樓齡」的收購及補償機制，即制定收購價時，會參考同區七年樓齡單位呎價。
七年樓齡: 香港文匯報
因此，他十分感謝政府配合，近年在深水埗和九龍城開展的重建項目中，政府支持將項目周邊低效能、未用盡的街道及政府設施土地，納入重建範圍。 海明閣是一座樓高15層的單幢式大廈，總面積逾10,000平方呎，共有30個約370平方呎的住宅單位，於1994年11月12日落成，1995年4月入夥（28年樓齡）。 海明閣發展商百旺都集團在1990年購入地塊，並已出售約九成業權，截至2004年該公司持有約一成業權，大部分為商鋪。 2004年7月，市建局推出櫻桃街項目邀請發展商入標合作發展，當時海明閣並不在發展範圍之內，這是由於海明閣只有10年樓齡，未符合市建局的市區重建策略，因此沒有收購該物業，奪得合作發展權的發展商可按需要自行收購。 七年樓齡2025 在維持同區七年樓齡的補償基礎上，我們將推出「樓換樓」的安排，為受重建影響的自住業主提供另一個選擇，讓重建戶可繼續在他們熟悉的環境生活，保持他們的社區網絡。
七年樓齡: 市建局收購 V.S. 發展商收購
即使市建局利用現有及新的規劃工具提升發展面積，包括提升建築物高度或地積比轉移等，但亦不能不斷增加舊區密度，形容提高密度的做法僅屬「一次性措施」，不能濫用。 七年樓齡2025 就皇后大道西／賢居里發展計劃，市建局宣佈將以實用面積每平方呎24,051元的呎價，向合資格的自住業主作收購，相關呎價為同區七年樓齡的假設重置單位呎價。 市建局稱，呎價在上月30日獲市建局董事會轄下的土地、安置及補償委員會批准，並按既定的機制，經公開抽籤委託七間獨立顧問公司進行評估。 市建局一向沿用同區七年樓齡價格機制計算收購價，今次經公開抽籤後，委託七間獨立顧問公司進行評估而訂定，相關評估於本月九日進行，由獨立顧問公司測量師選擇及比較過去六個月，在項目所屬的九龍城區及附近地區內的成交個案進行研究。
七年樓齡: 物業編號: M300840120 (代理提供)
現時，全新的樓宇與七年樓齡的樓宇之間的價差，一般都在15%左右。 發展商很難單憑這個價差，去抵銷重建的建築費、行政費與利息成本。 加上，今後政府在遏抑樓市方面一定會加猛力度，參與重建不但無利可圖，而且風險很大。
七年樓齡: 業主有60日時間考慮
市建局消息人士透露，八個需求主導項目共虧損超過三十億，主因是收購呎價及建築費飆升，存在隱憂，但強調目前財政狀況仍算健康。 消息指，小組認為要提高地盤面積的下限，主流意見希望由目前四百平方米增至六百平方米，以提升實用率，提高成本效益，亦有很多委員同意，推行項目的快速版，若面積達一千平方米，並有八成業權同意開展重建計劃，會跳過市建局出價階段，直接啟動計劃。 七年樓齡 至於是否要更改同區七年樓齡的賠償標準，需要有共識，暫不討論。 七年樓齡2025 委員之一蔣麗芸表示，現階段核心問題是市建局的財務狀況，市建局應先作交代，又指七年樓齡收購價存在巨大分歧，不應隨意更改。 另一名委員涂謹申認為，若改變同區七年樓齡價格收購舊樓，等同徹底更改計劃，批評政府利用市建局，做法藏頭露尾。
七年樓齡: 市建局報告收火 七年樓齡賠償不變
潘永祥表示，市建局仍會以同區七年樓齡的價錢作指標收購，暫時不會降低至十至十五年樓齡的價錢，因為相信社會一時之間很難接受。 潘永祥又表示，「七年樓齡」賠償金額，連建築費、利息等，高達二萬元一呎，令市建局財政運作困難，開始虧損，長遠來說，希望給多些時間讓社會討論，如何令市建局的運作有可持續性。 2016年8月，市建局邀請有興趣參與的發展商提交合作發展意向書，終接獲32份意向書，市建局董事會設立的招標遴選小組經詳細考慮後，於同年9月決定邀請27家符合資格的發展商入標。 至10月上旬截止時，一共接獲11份標書，同月下旬市建局公佈決定與信和置業合作發展該項目，當時預計可提供約4,070平方米住宅樓面面積（約80個住宅單位），以及約814平方米商業樓面面積。
七年樓齡: 現時成本高重建慢
由土發公司提出的重建項目例子如前身為上環街市的西港城、前身為得雲茶樓的新紀元廣場、前身為李節街戰前樓宇的李節花園、前身為舊灣仔街市的尚翹峯和壹環、前身為囍帖街的囍匯，以及前身為和昌大押旁舊樓的服務式住宅嘉薈軒等。 本項目合共涉及約560個業權，業主將有60日時間考慮市建局的收購物業建議。 當物業業主接受收購建議並完成收購手續後，市建局會為有關物業內所有合資格的租客提供特惠津貼，而合資格的住宅租客更可選擇安置安排以替代特惠津貼。 另外，逾70%的重建地盤，市建局需要向業主支付的「自置居所津貼」總額均超出獲豁免的地價。 （三）根據二○一一年公佈的《市區重建策略》，市建局會在該項目原址和啟德「煥然壹居」提供「樓換樓」選擇，作為給合資格住宅自住業主的現金補償以外的額外選擇。 市建局將會在該項目首次發出收購建議時，向合資格住宅自住業主提供有關「樓換樓」計劃預留單位的詳情。
海桃灣發展範圍分為兩個長方形地盤，中央被內街振榮街及一座形容為「頂心杉」的單幢式大廈海明閣分隔。 發展商南豐發展曾進行收購，但因為少數業主開價甚高，未能收集超過九成業權申請強制拍賣而失敗告終。 發展商無法合併為單一地盤重建，發展佈局設計受到限制，以致未能增加項目的重建價值。 海桃灣前稱櫻桃街項目，物業由樓高6層基座、1層地庫及3幢建於基座之上、分別樓高35、39及44層住宅樓宇組成，地盤總面積4,510平方米（48,500平方呎），總建築面積43,255.9平方米，地積比率約為9.5倍。 其中住宅佔36,490.9平方米，建有522個單位；商場佔4,957平方米；社區設施佔1,808平方米，包括一所保良局轄下的護理安老院。
有人或許會擔心，增加了地積比率後，重建後會有更多的人在當區入住，對交通與排污系統都會有壓力。 現實是很多舊區劏房林立，人口密度本身就超高，重建後人口密度可能不升反降。 如果社會真是不放心，大可規定重建的單位，數量不可多過原先的住戶數目。 今年為香港規劃師學會成立40週年，學會目前正舉辦「同城同學」活動，透過一系列與城市規劃有關的導賞團、工作坊，讓公眾更瞭解相關的專業知識。 然而，有關舊樓強拍門檻，特首李家超於 2022 年施政報告中建議，樓齡 50 – 70 年的私人樓宇，強拍門檻由 8 七年樓齡 成業權降至 7 成，樓齡達 70 年或以上降至 6 七年樓齡2025 成，有關建議將會先進行諮詢。