銀行的鎖息上限是以銀行最優惠利率計算，如果銀行調高最優惠利率，鎖息上限也會跟着上升。 由於普通H按利率上限等於 P按，拆息低時，H按利率比較便宜；拆息高時，H按利率最多也等同P按利率。 首先，香港HIBOR是處於一個穩定的低水位，選擇H按為按揭利率表也相對佔優勢。
- 不過，如選用定息按揭後，供款期間卻沒出現大幅度加息，就會變了還「貴息」給銀行。
- H按的全稱為「銀行同業折息利率」（Hong Kong Inter-bank Offered Rate、HIBOR），本質上是銀行與銀行之間的借貸利率，銀行只是「借用」了這個內部利率，去計算按揭利率。
- 針對部份採用新按保的買家，按揭證券公司容許首置客在未能通過壓力測試下，可以在多繳付一成額外保費，而免卻壓力測試，而僅用供款佔入息比率作為審批準則。
- 假設業主向銀行借貸500萬元，還款年期為三十年，若以現時（3月17日）一個月HIBOR為0.28釐計，Ｈ按實際按息1.58釐，業主每月供款約17,449元。
- 如果將來拆息進一步回落至0.6%，每月供款額便比封頂息率減少1,673元至18,083元，全期利息減少602,120元。
- 因此，Hibor按揭計劃就設計一個封頂位，所以造就後面一組formula出現，P-2.75%，P是相對穩定的，一般市場時常聽到美國加息，香港是否跟隨等新聞，這就是直接影響P的定價了。
透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金入市。 除了預備第一筆首期外，我們還要多支付約10,000元的律師費，購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金，以及買樓時也要繳付印花稅。 印花稅則視乎買家為首置客、還是已購入多於一層物業。 如果屬於前者，則按樓價有不同遞增；但屬後者的話，則需劃一繳付樓價15%的印花稅。 供樓hibor2025 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5釐+3釐作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三釐計算。
供樓hibor: 樓市動向
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，現時銀行結餘仍然處於歷史高水平，增發票據短期內對拆息的影響不大，並相信香港暫未有急切加息的需要，相信年內仍會維持於0.1釐以下水平。 部分業主的按揭計劃利率也是用H按, 不過封頂利息實際是高於現實最優惠的2.375%。 可以透過轉按取得最優惠的按揭計劃把封頂位降低！ 中國銀行(香港)有限公司(「本行」)對貸款及按揭申請保留最終決定權，如本行拒絕有關申請，毋須向申請人提供任何理由。 貸款及按揭須受貸款及按揭文件所列的條款及細則所約束。 隨著資金在市場泛濫，今日（11月13日）1個月銀行同業拆息跌至0.12%，為9年新低。
如果你近年才躋身業主行列，對Mortgage Link戶口應該比較熟悉，但即使持有Mortgage Link戶口，許多人也可能不理解如何可以用盡這戶口的功能，賺盡利息又減低風險。 本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供，而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。 關於網站所提供任何內容的評估及核實，以及在任何情況下，在基於該等內容作準而做出任何財務決定之前，閣下務必尋求專業人士的意見。
供樓hibor: 【加息拆局】H按上調「封頂位」！5大必知按揭細節
因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 其次，物業的樓齡及質素也會影響「按揭年期」的長。 供樓hibor2025 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。 因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。
- 明年樓市穩步發展下，樓價向升機會較高，預期香港樓市2022年平均按揭年期持續徘徊長達28年水平。
- 銀行的鎖息上限是以銀行最優惠利率計算，如果銀行調高最優惠利率，鎖息上限也會跟着上升。
- 這回報不算極高，但要知道的是，這戶口的回報非常低風險，類近銀行的定期存款，但比定期存款更好的就是，在Mortgage Link戶口內的存款可以隨時提走，而且每日計息。
- 王美鳳指出，今年H按與P按之息差持續達1釐以上，2021年市場H按息平均1.4%，而P按息則持續於2.5%水平，H按慳息優勢明顯，故2021年H按選用比例持續於95%以上並持續攀升。
- 過往未補地價居屋必須選用P按，但房委會於2022年4月發布的議事備忘錄文件表示，考慮放寬貸款保證範圍讓居屋業主自由選擇P按或H按。
然而Ｈ按實際按息相比起封頂息率或P按計劃，實際利率仍算低。 市場普遍預期，本港銀行未必會跟隨美國的加息步伐，估計首季HIBOR仍可維持0.4釐以下水平，但若然HIBOR持續上升，對本港業主供樓影響有多大？ 假設業主向銀行借貸500萬元，還款年期為三十年，若以現時（3月17日）一個月HIBOR為0.28釐計，Ｈ按實際按息1.58釐，業主每月供款約17,449元。
供樓hibor: 同業拆息按揭計劃
美國通脹強勁，聯儲局重啟加息週期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。 事實上，雖然「拆息按揭」要面對拆息波動的影響，但由於銀行基於競爭下，「鎖息上限」跟「最優惠利率按揭」相若，故「拆息按揭」也有其吸引力。 大部份銀行會選用「一個月」銀行同業拆息作為計算基準。 傳統上，「最優惠利率」就是銀行提供給優質客戶的利率，無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如在1997年時，按揭利率為「P+2釐」。 隨著香港開始跟隨美國加息，金管局公佈2022年9月23日起放寬按揭「壓力測試」要求，假定升幅要求由3釐減至2釐，最低入息要求現時計降低約1成，入巿門檻即時降低，對樓市起正面推動作用。 壓力測試是金管局對銀行按揭的風險監管措施，在壓力測試下，以按揭申請人按揭息率增加2釐的情況下計算，供款佔入息比率不得高於月入 60%，確保借款人即使在利息增加時，都可以有足夠負擔能力應付按揭供款。
供樓hibor: 「按揭計算機」所需輸入數字
只因銀行在提供「拆息按揭」時，往往會提供一個「封頂息率」(或稱「鎖息上限」) 給準業主。 因此所謂的「H按」，就是「銀行同業拆息按揭」(簡稱「拆息按揭」)。 由於「銀行同業拆息」就是銀行的資金成本，銀行在不會做蝕本生意的情況下，批出按揭貸款予買家一定須在「H」之上加徵一個百分比，藉以賺取客戶利潤。 舉例「H+1.5釐」計算，銀行就是賺取準業主1.5釐的利息。 選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。 由於聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率。
供樓hibor: 「按揭息率」可加可減
部份涉及按揭保險的申請，除了銀行會進行估值外，按揭證券公司也會自行作估價。 因此，買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統，跟自己心儀購入的單位作對照。 由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。
供樓hibor: 物業樓價 VS 貸款額關係
11月開始有銀行提供居屋H按，業主揀樓時可以自由選擇H按或P按。 另外，現職醫管局職員，想領取房屋津貼（HLISS），就會需要採用P按。 一般「按揭計算機」在推算供款能力時，也假設買家沒有任何負債，如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。 供樓hibor2025 供樓hibor 如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。
供樓hibor: 按揭年期:
「按揭保險計劃」是由香港按證保險有限公司 (「按證保險公司」) 經營。 按證保險公司為一所由按揭證券公司全資擁有之附屬公司。 消費者應該注意信用卡的借貸成本，隨着利率提高，借貸成本可能會上升。 不止是信用卡，部分貸款利率可能會跟隨息口上升，消費者要留意還款期，以免被罰息。 過往未補地價居屋必須選用P按，但房委會於2022年4月發布的議事備忘錄文件表示，考慮放寬貸款保證範圍讓居屋業主自由選擇P按或H按。
供樓hibor: 瞭解最新按揭指引
舉例，當有大型新股上市，市民爭相借錢認購，引發龐大集資活動，最終導致大量資金凍結，令拆息上升。 浮息按揭中，有分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率，首次置業的你，是否瞭解兩者分別呢？ 「定息按揭」是鎖定按揭利率的計劃，「浮息按揭」則取決於可升可跌的市場利率，而H按和P按，分別參考 2 種不同利率基準，等千居為你講解。 但即使一個月拆息抽升至3%，由於有鎖息上限 P-2.75%保障，所以客戶供款息率最高是2.5%，每月供款升至約1.58萬元。
供樓hibor: 每月供款額
香港各銀行的最優惠利率在大多數情況下與美國呈軌跡同步，美國加息時，香港加息；美國減息時，香港亦減息。 變化較小，變化週期亦較慢，因此如就風險而言，比H按低得多。 如果到銀行申請物業按揭，申請人可自由選擇兩種按揭計劃，分別是H按或是P按。
供樓hibor: 「壓力測試」:
MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。 ▲比較及分析最佳私人貸款，找出最適合自己的計劃，輕鬆應付不同需要。 ▲買樓 或租樓，只要一涉及私人屋苑，不論是樓齡達數十年的老牌屋苑，或剛入夥新樓，亦需支付由屋苑製定的管理費。 近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！ ▲家居保險為物業、家居財物、個人物品以及第三者責任賠償等提供保障，萬一造成其他人人命及財物損失，都會對業主及租客構成巨大金錢損失，所以家居保險極其重要。
供樓hibor: 理財達人
香港實施聯繫匯率，本地息口通常會跟隨美國息口變化，美國進入加息或減息週期，會間接影響P 按（最優惠利率）升跌。 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。 作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
供樓hibor: 香港樓市2022｜趨勢5：平均按揭年期徘徊28年水平
買家在選定按揭息率時，必須「最優惠利率按揭」及「拆息按揭」之間二選一，一旦選定了之後就要按照該選項來供樓。 銀行跟買家簽定「按揭契」時，會容許買家如選取了「H按」的話，在合約期內更改一次選項，轉回「P按」，不過「最優惠利率」的P減水平，則可能需再按當時市場環境而定，反之亦然。 問題是，一旦遇著拆息突然大幅抽高，例如因新股孖展反應熱烈，或市場大量走資，而導致銀行某一天的資金成本緊張，而拆息突然抽升，業主豈不是要捱下很貴的息口?
下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。 按現時金管局規定，透過銀行承造的按揭年期最長為30年。 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。 供樓hibor 但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。
現時市場上一共有四個不同「最優惠利率」，分別為5釐、5.25釐、5.375釐、及5.5釐。 供樓hibor 其後樓市滑落，加上銀行在2000年代取消利率協議，銀行為求爭取生意，也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算，藉以用比「最優惠利率」更吸引的條款來鎖定客戶。 一直沿用至今天，我們在計算「P按」的「按揭息率」時，仍是以「最優惠利率 – 固定點子」來計算。 Mortgage Link戶口是與按揭利率掛勾的存款戶口，是由你申請按揭的銀行提供，這存款戶口的利息，與你的按揭利率相同，換言之，如果你按揭的利率是2.5%，那你放在這戶口的現金同樣會有2.5%。
【低息置業】「定息」vs「H按」vs「P按」 如何揀？ 香港按揭證券有限公司近日宣佈推出「定息按揭試驗計劃」，提供3個年期的定息按揭計劃。 現時市面上已有H按及P按以供選擇，現在加上新的定息計劃，究… 今日（11月11日）一個月拆息低至0.13%，銀行同業拆息跌至9年新低，實際上置業人士慳幾多？
供樓hibor: 投資優惠
由於沒有實質租約，一般會以預期租金六折來計算入息。 恒生銀行有限公司（”本行”）並不會為該等資料的準確性，完整性和/或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。 供樓hibor 任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批覈為準。
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